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房地產(chǎn)領(lǐng)域的暴利時代正由于房價整體性下跌趨勢的日漸明顯而漸漸終結(jié)，清醒地認識現(xiàn)狀，理性地面對未來而不是一味頑固地堅守暴利，才是最明智的選擇。
筆者對房價將整體下跌的判斷，源于一個基本的依據(jù)：無論是房價還是地價，都充滿著暴利；無論是開發(fā)商、炒房者、地方政府，都成為暴利的最大受益者。而暴利必然由消費者買單。在賣方占據(jù)主導(dǎo)的市場，公眾瘋狂的追漲行為為暴利的追求者提供了最安全的保障，以至于市場中相關(guān)的利益主體都被暴利沖昏了頭腦。
但是，暴利也導(dǎo)致了整個房地產(chǎn)領(lǐng)域的泡沫化，這個泡沫化既包含房價部分，也包含地價部分，是相輔相成的關(guān)系。當暴利主導(dǎo)下的房地產(chǎn)市場日益走向畸形，必然偏離公眾的實際購買力，累積起巨大的泡沫，也積累起巨大的難以抗拒的調(diào)整力量。同時，房地產(chǎn)市場中各個利益主體對暴利的追逐，不斷使?jié)撛诘南M需求因絕望而變成“放棄需求”，從而，使?jié)撛谙M群體逐漸枯萎——這正是筆者在去年年底判斷房價將步入調(diào)整的最重要依據(jù)之一。而潛在的消費需求向?qū)嶋H消費的轉(zhuǎn)化，正是決定房地產(chǎn)健康發(fā)展的主導(dǎo)型力量之一。因為，從潛在的消費需求向?qū)嶋H消費的轉(zhuǎn)化過程，也是房價等待消費者收入跟進，從而，使得房地產(chǎn)市場在穩(wěn)定需求群體支撐下，平緩而穩(wěn)定向前發(fā)展的重要基礎(chǔ)。但暴利蠶食了這一基礎(chǔ)。
當暴利成為市場各個主體普遍的追求時，加快了泡沫的累積過程，也加劇了風險。現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了普遍的成交量的萎縮。這種萎縮體現(xiàn)在兩個方面：一是房屋成交量的萎縮，二是土地流拍現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。成交量萎縮的真正原因在于，無論是開發(fā)商還是地方政府，仍然死抱著暴利思維不動搖。實際上，在全國房屋成交量極度萎縮的情況下，廣州新開盤的遠遠低于商品房價格的限價房，依然在短時間內(nèi)銷售一空。這說明了什么？說明了真實的需求是存在的，而暴利因素的存在使房價遠遠脫離了民眾的實際購買力，在這種情況下，開發(fā)商的最佳選擇是結(jié)束自己的暴利思維，將商品房降價銷售。如果開發(fā)商把現(xiàn)有的商品房以限價房的價格銷售，成交量會萎縮到如此地步嗎？開發(fā)商寧肯死扛，寧肯冒著資金鏈斷裂的風險房價也不降低，堅決維護暴利不動搖，使得這種通過順應(yīng)市場，通過調(diào)整價格就可以解決的問題，變成了一種赤裸裸的對抗，開發(fā)商希望通過這種對抗維護暴利。但現(xiàn)實注定這種對抗的結(jié)果只能以開發(fā)商的失敗而告終。
地方政府也一樣。對地方政府而言，土地就是聚寶盆，把原本價值1千萬的土地以1億元的價格賣出，財政收入就整整提高了9倍，這對GDP的推動，對個人政績的提升作用都是便捷而有效的。當土地出讓金在地方財政收入中的占比高達60%，地方政府抬高地價的沖動變得何等強烈是不難想象的。盡管成本不是決定房價的決定性因素，因為按照開發(fā)商的說法，房價是由市場而不是根據(jù)成本來定的，但是，高昂的土地成本尤其是當面粉貴過面包的現(xiàn)象發(fā)生時，恐怕沒有哪個開發(fā)商愿意考慮降價問題——對于長期在暴利中浸潤的開發(fā)商而言，高昂的地價是推高房價的又一借口。這正是導(dǎo)致今天的房地產(chǎn)市場高度畸形的根本原因。
應(yīng)該認識到，包括深圳、廣州在內(nèi)的珠三角地區(qū)房價的下跌看成是全國房價整體性下跌的一次預(yù)演，在房價整體下跌已經(jīng)成為定局的情況下，無論是開發(fā)商還是地方政府，都不應(yīng)該過于依賴政府救市，因為這種情況下的救市其實質(zhì)就是維護市場中相關(guān)利益主體的暴利。市場中的相關(guān)利益主體應(yīng)該主動降低對利潤的期望值，從對暴利的追逐變成對合理利潤的追逐，通過降低利潤標準，加快資金的流轉(zhuǎn)，避免資金鏈的斷裂。房地產(chǎn)發(fā)展歷史告訴我們，在最艱難的時候，那些存活下來的開發(fā)商才會成為最大受益者。當房地產(chǎn)市場中的各個利益主體，從對暴利的追逐中走出，像美國開發(fā)商那樣，坦然接受5%的利潤并逐漸視其為正常，那么，房地產(chǎn)市場中的泡沫將逐漸擠壓出來，整個市場將會變得更加理性與健康。 |
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