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時(shí)下出現(xiàn)了要政府對房地產(chǎn)進(jìn)行救市的呼聲，大概指向的事實(shí)是個(gè)別城市如深圳房價(jià)出現(xiàn)了較大的下跌，一些購房者選擇了停止支付按揭款，還有一些城市出現(xiàn)了房產(chǎn)的滯銷，成交量有所萎縮，不復(fù)當(dāng)年漏夜排隊(duì)搶購的盛況。
我猜度所謂救市，無非就是希望政府出臺一些政策來制止房價(jià)的下跌。政府出臺公共政策，首先得問政策目的是什么。在我國，房地產(chǎn)是一個(gè)關(guān)涉民生的行業(yè)，基本目的是保障民眾能夠獲得可供居住的住房，在目前住房保障體系嚴(yán)重不健全的事實(shí)之下，房地產(chǎn)市場承擔(dān)了讓民眾獲得基本住房保障的功能。但與之相關(guān)的事實(shí)是，80%的居民根本無力購買必要的住房。既然住房是民生必需品，那么在一個(gè)均衡的市場里，努力工作的民眾應(yīng)該有支付能力購買住房，就像絕大多數(shù)居民應(yīng)該有能力購買糧食、蔬菜等生活必需品一樣，而剩下的低收入階層也應(yīng)該有渠道獲得相對低水平的保障性住房。如果80%的居民無力購買住房，只能說明現(xiàn)在的房地產(chǎn)價(jià)格太高了，至少是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于了均衡市場里的價(jià)格。
如此一來，與房地產(chǎn)有關(guān)的公共政策目的就只能是定位于將房價(jià)降下來，直到絕大多數(shù)居民買得起住房為止。與這一政策目的相適應(yīng)的公共政策手段，也就只能是加大低價(jià)位的保障性住房供給，進(jìn)而拉低平均的房價(jià)，讓部分相對的高收入階層能夠買得起商品房。因此，所謂救市完全多余，恰恰相反，房價(jià)下跌正好契合了調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策目標(biāo)。
目前一些斷供個(gè)案報(bào)道顯示的事實(shí)是，深圳一些握有大量物業(yè)的投資者不愿意還貸。可以設(shè)問，當(dāng)初這些投資者無論是在什么價(jià)位買進(jìn)的住房，應(yīng)該都對自己的支付能力有足夠的信心，才會選擇向銀行融資的。尤其是購買自住房的家庭，無不是精打細(xì)算才決定向銀行巨額按揭的。在收入水平并沒有下降時(shí)，房價(jià)的漲跌其實(shí)都不會影響其支付能力，因?yàn)檫@不會導(dǎo)致每月支付的按揭款比以前更高。選擇斷供，只能有三種解釋：其一是收入狀況惡化無力還款，其二是有錢但不愿意還款，其三是原本就是指望房價(jià)不斷上漲而隨時(shí)脫手求現(xiàn)的，即原本就沒打算長期按揭下去。倘若真要“救市”，只能對第一類購房者進(jìn)行救助。對于第二類、第三類購房者，銀行當(dāng)然可以將他們送上法庭，對他們的違約行為進(jìn)行無限追索。后兩類購房者，我們俗稱其為炒房客，其目的就是賭房價(jià)的上漲而后脫手獲利。我其實(shí)更愿意稱呼他們?yōu)橘I房企業(yè)家，對這些敢于直面市場風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)家來說，房價(jià)的漲跌應(yīng)該都在他們的意料之中，房價(jià)下跌是他們必須面對的市場風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然不在公共政策應(yīng)該救助的范圍之類。
一種頗為駭人聽聞的說法是，房價(jià)下跌乃至大范圍的斷供，會形成類似美國次級債一樣的金融危機(jī)，進(jìn)而引發(fā)宏觀經(jīng)濟(jì)衰退。如今開辦按揭業(yè)務(wù)的銀行全部都是商業(yè)銀行，倘若斷供者眾，無非是這些商業(yè)銀行形成了一些壞賬而已。這只是一個(gè)財(cái)富轉(zhuǎn)移和重新分配的過程，與銀行的壞賬相對應(yīng)的，是財(cái)富轉(zhuǎn)移到了高價(jià)位售房者手中，這一群體包括開發(fā)商和精明的投資者，而財(cái)富本身并沒有毀滅。以為如此就會引發(fā)大面積的金融危機(jī)，實(shí)在是低估我們這些銀行家的風(fēng)險(xiǎn)控制能力了。目前個(gè)人住房貸款余額占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款總余額為10%左右，只有以最高價(jià)位入市的購房者在房價(jià)下跌三成以上，才會有激勵(lì)選擇斷供，這占貸款總余額比例是微不足道的，單單因房價(jià)的波動根本不會引發(fā)像樣的信用危機(jī)，呼吁救市的專家們真是多慮了。
溫家寶總理已經(jīng)指出，今年是中國經(jīng)濟(jì)最困難的一年，困難在于通脹率居高不下，宏觀政策的首要目的是遏制通脹，任何救市措施都只會加劇物價(jià)上漲從而背離這一宏觀目標(biāo)。
（作者系浙江大學(xué)公共管理學(xué)院副教授） |