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最近，上海多家媒體披露了上海普陀長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號東南地塊被開發(fā)商“退地”的消息。市場人士分析指出，以超出底價(jià)幾倍的高價(jià)拿地，在樓市風(fēng)向變化時(shí)就可能面臨無力開發(fā)的問題。去年9月，該地塊經(jīng)過兩個(gè)多小時(shí)440輪叫價(jià)的艱苦“鏖戰(zhàn)”，以11.04億元一錘定音，超出底價(jià)3.14億元250%，折合樓板價(jià)約1.64萬元/平方米。
而這種現(xiàn)象并非個(gè)別。據(jù)報(bào)道，2007年9月11日，福建融信地產(chǎn)以總價(jià)9.04億元、每畝單價(jià)近2000萬元的高價(jià)拍得白馬路地塊，成為轟動(dòng)一時(shí)的“地王”，樓面地價(jià)高達(dá)9953元/平方米。到今年3月初，融信地產(chǎn)不惜損失7000萬元土地保證金，將昔日高價(jià)拍得的土地退還；5月14日，萬科將公司所持有的東莞市萬科置地有限公司50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，項(xiàng)目公司所持有的正是一年前土地價(jià)格瘋狂飆升時(shí)期拿下的“地王”東莞市南城水濂村地塊（折合樓面地價(jià)為3772.3元/平方米）。由于當(dāng)?shù)胤績r(jià)已經(jīng)降至5000元/平方米左右，按當(dāng)時(shí)拿地價(jià)格，開發(fā)商幾乎沒有利潤可言。
地價(jià)持續(xù)攀升是推動(dòng)房價(jià)上漲的最重要力量。這種影響主要包括三個(gè)方面：
其一，成本轉(zhuǎn)嫁和傳導(dǎo)。去年，全國各地“地王”一個(gè)接一個(gè)出現(xiàn)，拿地已經(jīng)到了近乎瘋狂的地步。開發(fā)商敢于高價(jià)拿地最重要的原因是，他們能將拿地的成本向房價(jià)中轉(zhuǎn)嫁，而在我國房地產(chǎn)市場供應(yīng)主體單一，開發(fā)商壟斷供應(yīng)市場的情況下，這種成本轉(zhuǎn)嫁幾乎是輕而易舉的。成本從土地向房價(jià)的傳遞過程，也是房價(jià)瘋狂上漲的過程。由此形成了一個(gè)惡性循環(huán)：地價(jià)上漲構(gòu)成房價(jià)的強(qiáng)大推動(dòng)力，而房價(jià)上漲又成為開發(fā)商高價(jià)拿地的信心支撐。
其二，心理預(yù)期。對未來某種商品價(jià)格走勢的預(yù)期，會(huì)直接影響到消費(fèi)者的選擇，而“地王”增強(qiáng)了人們對未來房價(jià)將繼續(xù)上漲的預(yù)期。由于“地王”樓面價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出周圍房價(jià)，形成了所謂“面粉貴過面包”的現(xiàn)象，使人們確信未來房價(jià)還可能繼續(xù)大幅度上漲，進(jìn)行在“買漲不買跌”的心理推動(dòng)下，蜂擁入市，進(jìn)一步推高房價(jià)。
其三，土地囤積，強(qiáng)化稀缺性。許多開發(fā)商拿到土地后，并不立即開發(fā)，而是囤積起來坐等土地升值，提高自己的利潤空間。這是房價(jià)持續(xù)上漲的最重要的根源之一。建設(shè)銀行(601939行情,股吧)去年發(fā)布的一份研究報(bào)告顯示，2001年初至2007年5月份，房地產(chǎn)開發(fā)商累計(jì)購置土地面積21.62億平方米，而實(shí)際僅開發(fā)完成12.96億平方米，“囤地”數(shù)量高達(dá)近10億平方米。土地囤積強(qiáng)化了土地的稀缺性，推動(dòng)了地價(jià)的進(jìn)一步上漲。
但是，所謂物極必反，當(dāng)開發(fā)商們通過瘋狂拿地和囤積土地坐享暴利的時(shí)候，他們也在從源頭上制造并累積泡沫。當(dāng)“面粉貴過面包”的時(shí)候，意味著面粉包含著比面包更大的泡沫和風(fēng)險(xiǎn)！事實(shí)也正是如此，當(dāng)部分城市的房價(jià)從去年年底開始首先步入下跌軌道，高價(jià)拿地的風(fēng)險(xiǎn)立即顯現(xiàn)出來。如果開發(fā)商繼續(xù)囤積土地，不僅面臨著房價(jià)繼續(xù)下跌帶來財(cái)富縮水風(fēng)險(xiǎn)，還面臨著兩年后土地將被無償收回的政策和法律風(fēng)險(xiǎn)。于是，一些開發(fā)商開始“退地”，“退地”是樓市泡沫長期累積的必然結(jié)果，同時(shí)，也是開發(fā)商通過囤積土地搞投機(jī)牟取暴利這一慣用手段的終結(jié)。
地價(jià)與房價(jià)是互相依托、互相影響的關(guān)系。如果說地價(jià)下跌是房價(jià)下跌的倒逼所致，那么，地價(jià)下跌又會(huì)反過來影響到人們對未來房價(jià)的預(yù)期，引發(fā)觀望效應(yīng)，使得房價(jià)因缺少購買力支撐而步入下跌軌道。一如當(dāng)初房價(jià)與地價(jià)的交替上攻那樣，在中國樓市承受不了日積月累的泡沫時(shí)，房價(jià)與地價(jià)的輪番下滑就可能出現(xiàn)。
其實(shí)，早在“退地”現(xiàn)象之前，全國各地不斷出現(xiàn)的大量土地流派現(xiàn)象，就已經(jīng)表現(xiàn)出業(yè)內(nèi)對常年累積的巨大泡沫的恐懼感，“退地”則更進(jìn)一步表現(xiàn)了業(yè)內(nèi)對未來樓市泡沫破裂的擔(dān)憂，一旦形成羊群效應(yīng)，“退地潮”就可能出現(xiàn)，進(jìn)而傳遞到房價(jià)中去。
盡管開發(fā)商們還在繼續(xù)鼓吹房價(jià)只漲不跌的荒謬論調(diào)，但“退地”使他們露出了馬腳。因此，我們不能單純地看待“退地”現(xiàn)象，這是中國樓市將步入新一輪調(diào)整的又一征兆。 |