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近日，國家發(fā)改委出臺的一份最新報告顯示，今年前4個月，全國商品住房銷售面積13664萬平方米，同比下降4.0%，增幅同比下降20.6個百分點(diǎn)。毫無疑問，價滯量縮已經(jīng)是目前房地產(chǎn)市場的“標(biāo)準(zhǔn)姿態(tài)”，不過大量自娛于“城市化水平催升房價”的幻想依然故我地展開，一些所謂權(quán)威機(jī)構(gòu)不斷擺弄出“房價面臨上漲壓力、現(xiàn)在是觀望氣氛濃烈”的信號。
我們認(rèn)為，決定房價趨勢的，不是城市化帶來的對“住房的渴望”，渴望不是有效的購買力。過高的房價同樣也會降低城市化水平、或者讓城市化發(fā)生逆轉(zhuǎn)。而決定房價走向的是民眾未來的收入流增減變化。但即使我們以北京、上海這樣的超級城市來衡量，也會發(fā)現(xiàn)民眾的未來整體的實(shí)際收入流水平(扣除通脹因素)是趨向下的。我們曾經(jīng)在《超級城市房價即將面臨拐點(diǎn)》等一系列文章中細(xì)致地解釋過未來收入流對房價走向的決定性作用。
收入流是決定房價“拐點(diǎn)”的基礎(chǔ)性力量，但其房價波動的形態(tài)學(xué)特征卻是另外一回事。我們用“不對稱性原理”來刻畫這種房價“上升——下降”的變動軌跡，即在房價非理性狂飆過程中，支持房價走高的力量可以是居民自住需求的釋放，也可能是富人們的投機(jī)需求(富人們轉(zhuǎn)手、最終以圖“自住型購買者高位接盤)。但房價“抗跌”力量只有一個，就是自住性需求，這反映在工薪階層和小中產(chǎn)人士的未來的可支配收入變化。而現(xiàn)在市面上說，樓市“觀望氣氛濃重”——如果是指那些有房產(chǎn)的人正在思忖是否應(yīng)該再投資，那么這種觀望就是非常“虛假”的，對樓市的“抗跌”不提供任何幫助的；而如果是指那些自住性需求，我們則懷疑他們是否夸大了現(xiàn)在還沒有房子的人的有效購買力。
“不對稱原理”可以簡化為：富人產(chǎn)生房價的峰值，而窮人產(chǎn)生房價的“抗跌值”(整體收入流的變化產(chǎn)生房價整體的“拐點(diǎn)值”)，這也使得房價的偏離度(上下波動的劇烈程度)變成了一個“階層購買力問題”。這誘使我們產(chǎn)生一種想法：是否可以將基尼系數(shù)引入到房價偏離度的考察？是否階層購買力差別將決定了房價暴漲暴跌的夸張程度？
以日本為例。日本在1980年以前一直被神話為“增長且平等”的典范之國，它的基尼系數(shù)穩(wěn)定在0.26左右。日本的政府被譽(yù)為高效而精確地遵守著社會再分配的適當(dāng)程度。但在1983年以后，日本的基尼系數(shù)開始惡化，在1991年日本的基尼系數(shù)達(dá)到了0.38，而房地產(chǎn)價格也處于歷史峰值，中產(chǎn)階級為了購買房產(chǎn)不得不節(jié)衣縮食，M型社會飛速確立。然后，日本“泡沫破滅”，國民的實(shí)際收入流明顯惡化，房價從峰值開始崩潰而下，3年后日本的房價下跌幅度達(dá)到了40%。而被地產(chǎn)泡沫“套牢”的民眾依然“下流化生存”，成為泡沫史上凄楚的一群苦人。
再以香港為例。香港一直是世界上基尼系數(shù)最高的經(jīng)濟(jì)體之一，它的基尼系數(shù)似乎很少低過0.5的。當(dāng)然它也是一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家所鼓吹的“收入差距夸大會增進(jìn)經(jīng)濟(jì)自由”的最好樣板。這個樣板在1997年——也就是香港地產(chǎn)峰值的時候，它的基尼系數(shù)達(dá)到了0.53，不過，后來的故事很悲慘，它的房價在3年內(nèi)整體性跌去了70%(很多小戶型的房子跌去了9成)，“負(fù)資產(chǎn)”成為風(fēng)靡一時的詞匯，刻畫著香港中產(chǎn)階級的勤奮、投機(jī)、背運(yùn)和地區(qū)優(yōu)越感的喪失。
我們再以現(xiàn)在飽受“次貸危機(jī)”煎熬的美國房地產(chǎn)市場為例。在這場格林斯潘用“低利率”手段刺激出來的房地產(chǎn)虛假繁榮中，美國民眾大多都享受了泡沫的好處，并利用地產(chǎn)增值獲得更多的消費(fèi)信貸支持。但即使是在這場全民“皆有所沾”的盛宴中，美國的基尼系數(shù)有條不紊地攀升，用美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家克魯格曼的話說，“在布什減稅的掩飾下，中產(chǎn)階級發(fā)現(xiàn)自己變窮的感受力比以往更遲鈍，但他們實(shí)實(shí)在在的確變窮了。”去年，也就是次貸危機(jī)爆發(fā)的時候，美國的基尼系數(shù)達(dá)到了0.41的高水平。而現(xiàn)在，美國的房價從峰值已經(jīng)下跌了25%左右，而像摩根這樣的大多數(shù)投資銀行估計美國房價還會繼續(xù)下滑15%，也就是說，美國房價至少會跌40%。
現(xiàn)在中國的房價雖然局部有所回落，但作為超級城市的上海和北京看上去還并沒有進(jìn)入明顯的頹勢，但我們認(rèn)為，這兩座“房價堡壘”并不能支持多久，中國房價的“拐點(diǎn)”已經(jīng)非常清晰地形成了。中國目前的城鎮(zhèn)基尼系數(shù)大約是0.48(因?yàn)槲覀冋J(rèn)為農(nóng)村人口并不是城市房產(chǎn)的有效潛在購買者)，類比地看，這意味著中國的房價將至少要下降40%。當(dāng)然，這一“黑色”的結(jié)論會讓一些房地產(chǎn)泡沫受益階層感到不滿，但這卻為整個社會提供一種比較型的眼光和觀察。
事實(shí)上，我們將外國資本套利涌入、人口密度(保持高價格的時間偏長)、當(dāng)局對正當(dāng)利率水平的認(rèn)知程度(房價都會跌，但采取軟著陸的方式會延緩下跌時間)、國民年齡結(jié)構(gòu)程度(例如老齡化，例如年齡越大，收入流的均等性越強(qiáng)，就容易提高社會的基尼系數(shù)，日本的基尼系數(shù)提高也有老齡化的因素)、住房自有率的社會偏好等因素考慮進(jìn)去，但發(fā)現(xiàn)這都不改變基尼系數(shù)和房價偏離度之間的有效關(guān)聯(lián)。 |