|
開發(fā)商與銀行之間存在多重關(guān)聯(lián)，銀行希望從房地產(chǎn)市場的貸款中獲取更高、更穩(wěn)健的收益；而開發(fā)商和個人則希望盡可能多地獲取銀行的廉價資金供求，雙方在貸款市場上的博弈必然要求更多信息的公開與透明化。據(jù)相關(guān)媒體的披露，銀監(jiān)會近期正在聯(lián)手國土資源部探索建立銀土信息共享系統(tǒng)。
從雙方關(guān)注的方向來看，銀監(jiān)會側(cè)重土地拍賣與出讓的具體信息；而國土資源部則著重土地資源的充分保護與開發(fā)利用。兩者的契合點應(yīng)是銀土信息共享系統(tǒng)的核心內(nèi)容所在，具體而言，土地登記、土地出讓金繳納及相關(guān)政策調(diào)整、土地儲備，包括房地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)土地的真實年限、價值與銀行對土地的信貸支持等信息均應(yīng)納入到銀土信息共享系統(tǒng)之中。
不難觀測，銀土信息共享平臺推出的基礎(chǔ)是土地資源的肆意炒作與銀行房貸體系的風(fēng)險。眾多專門炒作地皮的不良開發(fā)商往往利用土地抵押來獲取銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款，但是卻并不將貸款用于建造商品房，擴大房地產(chǎn)市場的有效供給，而是用于其他地皮的炒作。這樣的行為不僅與國家的國土資源保護政策相違背，同時也促使土地價格虛漲———“面粉”價格高于“面包”（即按面積折算的土地價格高于最終銷售商品房價格），最終推動房地產(chǎn)市場泡沫的形成。
而在國家緊縮性貨幣政策與信貸政策的指引下，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈日趨收緊。銀行信貸成為其緩解資金緊缺的重要手段，而正因如此，房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營風(fēng)險有向銀行信貸體系集中的趨勢。根據(jù)目前公布的數(shù)據(jù)來看，今年前4個月的新增貸款總額已達17943億元，這已經(jīng)達到了年初設(shè)定的全年新增貸款不超過3.6萬億目標的近50%。而上海市銀監(jiān)局公布的數(shù)據(jù)則表明，今年4月份上海市新增的440.5億元的人民幣貸款中，有46億元投向了房地產(chǎn)業(yè)，占比10.4%。開發(fā)商所能貸款的授信額度基本已經(jīng)用完。
開發(fā)商強勁的貸款需求與國家屢屢收緊的信貸規(guī)模促使銀行監(jiān)管部門高度重視房地產(chǎn)市場貸款的風(fēng)險。訴求于銀土信息共享系統(tǒng)有助于防范開發(fā)商利用土地資源進行多次貸款等違規(guī)申貸、銀行內(nèi)部相關(guān)人員關(guān)聯(lián)交易高風(fēng)險放貸的行為。
而對于國土資源部來說，保護有限的土地、尤其是可耕地資源，促使有限的土地資源充分用于開發(fā)適合中國國情的商品房產(chǎn)品是不可推卸的責(zé)任。充分了解銀行對土地開發(fā)商的信貸支持情況也助于確定拿地開發(fā)商是否有足夠的開發(fā)土地能力，同時對后續(xù)銀行的貸款情況跟蹤也有利于國土資源部隨時監(jiān)控開發(fā)商的土地開發(fā)狀況。一旦發(fā)現(xiàn)逾期不開發(fā)、或者開發(fā)力度不夠者，可按國家“兩年不開發(fā)無償收回”等土地保護政策進行違規(guī)處罰。
當(dāng)然這也并不意味著銀土信息共享平臺是萬能的。就目前所掌握的資料來看，銀土信息平臺主要落腳點在于土地資源的交易與開發(fā)上，而對于基于其上的房地產(chǎn)開發(fā)行為卻無能為力。舉個最簡單的例子來說，頒布兩年有余的“70，90”政策，也即70%以上的商品房開發(fā)應(yīng)是90平米以下的中小戶型政策，始終未能得到有效執(zhí)行。實際開發(fā)中，大面積商品房、甚至別墅的開發(fā)依然占據(jù)了相當(dāng)大的比例。這與我國充分利用土地資源滿足居民居住需求、保護有限的可耕地資源是明顯相悖的；而片面開發(fā)普通消費者難購買的大面積商品房，也遠遠超出了市場所能承受的范圍，如此泡沫化的趨勢必然會加大銀行房地產(chǎn)信貸的系統(tǒng)性風(fēng)險。
同樣是銀土雙方利益的重疊點，卻未反應(yīng)到信息共享系統(tǒng)之中，這表明雙方的合作還有很大的提升空間。當(dāng)然，不僅僅是銀土之間，銀監(jiān)會、國土資源部與其他政府監(jiān)控部門，包括證監(jiān)會（就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在二級市場肆意圈錢一事）、稅務(wù)機構(gòu)等也應(yīng)建立更廣泛的信息共享機制，以更準確地監(jiān)督房地產(chǎn)市場的變化信息，及時制定出相應(yīng)的調(diào)控政策。 |