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不動(dòng)產(chǎn)在全世界范圍內(nèi)都是保值升值的優(yōu)質(zhì)投資品種，在中國(guó)當(dāng)然不可能例外。
所謂流動(dòng)性過(guò)剩導(dǎo)致了投資（機(jī)）性需求的放大，恐怕也是任何經(jīng)濟(jì)周期都無(wú)法回避的一個(gè)難題，除非發(fā)生金融危機(jī)。就算現(xiàn)在的房?jī)r(jià)跌落50％，照樣有大批的人買不起房，照樣也會(huì)有大批的人搶房炒房。畢竟相對(duì)于黃金、收藏品和股票而言，不動(dòng)產(chǎn)投資從操作上來(lái)說(shuō)更具有大眾普及性。即使是那些自住性的購(gòu)房者，你能保證他將來(lái)不會(huì)在其個(gè)人的房?jī)r(jià)與收入比攀升到某個(gè)節(jié)點(diǎn)時(shí)，搖身一變?yōu)槌捶空邌幔?BR> 中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成僅僅超過(guò)二十年，進(jìn)入快速發(fā)展通道還不到十年，所以即使是現(xiàn)在那些市盈率超過(guò)100倍的一線巨頭，恐怕也不敢說(shuō)自己已經(jīng)超越了跑馬圈地的時(shí)代。
不管“18億畝耕地”的大限是否臨近，只要土地出讓金還牢牢鞏固著地方財(cái)政收入的半壁江山，并且其出讓方式還處于地方政府的絕對(duì)計(jì)劃之下，謝國(guó)忠先生所倡導(dǎo)的“工廠模式”就永遠(yuǎn)只能停留在紙面，我們也永遠(yuǎn)無(wú)法指望房地產(chǎn)行業(yè)能夠形成具有現(xiàn)代工業(yè)體系水準(zhǔn)的規(guī)模化經(jīng)營(yíng)。對(duì)價(jià)格恐慌的購(gòu)房者還是會(huì)像買白菜那樣去買房子，但永遠(yuǎn)就不要指望開(kāi)發(fā)商能像種白菜那樣去造房子。
“百分之二十的客戶創(chuàng)造百分之八十的利潤(rùn)”，這是市場(chǎng)營(yíng)銷一個(gè)顛撲不破的黃金法則。在有限的土地資源供給下，開(kāi)發(fā)商絞盡腦汁地將其產(chǎn)出為能夠吸引那些百分之二十的高端客戶的高端物業(yè)，并希望以此獲得盡可能多的財(cái)產(chǎn)性收入，有什么值得非議的？至于房子什么時(shí)候能像電話和電腦那樣批量生產(chǎn)，以便滿足廣大中低收入人群日益膨脹的住房需求，去問(wèn)手握“一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)”的政府吧。
恰恰因?yàn)楝F(xiàn)在的房地產(chǎn)問(wèn)題已經(jīng)被粗暴地等同于房?jī)r(jià)問(wèn)題，才導(dǎo)致這一行業(yè)尚未成型便已發(fā)展畸形。需求永遠(yuǎn)是剛性的，這一點(diǎn)即使發(fā)生金融危機(jī)恐怕也難以逆轉(zhuǎn)。
我們所面臨的真正難題是，這個(gè)剛性的需求永遠(yuǎn)是模糊不清的，因?yàn)楹茈y辨別哪些需求是純投資（機(jī)）性的，哪些需求又是純自住性的，就像很難辨別哪些房子是屬于二套房一樣。任何抑制投資（機(jī)）性需求的政策都不可避免地殃及那些紅線附近的自住者，結(jié)果反而推動(dòng)樓市大步朝向真正的有錢人游戲邁進(jìn)，因?yàn)橹行⊥顿Y（機(jī)）者都被逐漸調(diào)控掉了。
我們現(xiàn)在再來(lái)討論加息和物業(yè)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響，會(huì)不會(huì)有點(diǎn)自作多情？只要土地供應(yīng)方式仍然是鐵板一塊，任何涉及中間環(huán)節(jié)的調(diào)控都會(huì)無(wú)一例外地累加交易成本，最后當(dāng)然會(huì)“冤有頭債有主”地落實(shí)到抽瘋般上漲的房?jī)r(jià)上來(lái)。這似乎是一個(gè)無(wú)需任何專業(yè)背景和經(jīng)濟(jì)學(xué)訓(xùn)練都能想象得到的常識(shí)。
當(dāng)然土地的供應(yīng)方式從協(xié)議性出讓到“招掛拍”，從公正公平的角度看無(wú)疑是政策進(jìn)步，結(jié)果為什么反而刺激地價(jià)也開(kāi)始放衛(wèi)星呢？這似乎是一個(gè)很容易討論的問(wèn)題，但又是一個(gè)不允許隨便討論的問(wèn)題。至少有一點(diǎn)我們可以明確：在一個(gè)土地公有制的國(guó)度里，土地永遠(yuǎn)是稀缺的，所以投資（機(jī)）性需求永遠(yuǎn)存在。對(duì)于這一點(diǎn)，我想地方政府比開(kāi)發(fā)商還要堅(jiān)決。至于如何合理安置這片公有土地上的所有合法居民，那就不是房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題了。 |