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北京師范大學金融研究中心撰寫的《中國房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評估報告》(下稱“報告”)估測，到今年底，開發(fā)商規(guī)范和非規(guī)范囤地約為10億平方米。在2002年~2006年間，山東、江蘇、浙江和四川省的土地囤積最多的省份。銀行體系每向房地產(chǎn)行業(yè)注入4元資金，就約有1元被沉淀在土地上。（中國新聞網(wǎng)
12月4日）
依筆者看來，這份報告并沒有太大的新意，只不過用一組相互關(guān)聯(lián)的數(shù)據(jù)說明了房地產(chǎn)利益集團的一連串利益鏈條。從地方政府長期未能完成供地計劃和監(jiān)管，到銀行貸款被開發(fā)商或儲備中心沉淀在土地上，再到開發(fā)商囤積居奇，人為造成商品房嚴重的供求失衡，從而形成了強烈的房價上漲預期，以便從中漁利。報告認為，如果持續(xù)目前的供地、囤地和房地產(chǎn)金融、稅收政策，商品房價格極有可能持續(xù)大幅度上漲。顯然，報告摸準了房價上漲的脈門，得出的結(jié)論是正確的，也為下一步加大宏觀調(diào)控，遏制房價上漲，提供了清晰的解決問題的路線圖。
但一些房地產(chǎn)大鱷卻提出相反的觀點。潘石屹說，從中國目前情況來看，一線城市、二線城市、三線城市在房價的暴漲問題上，都是一樣的，都是因為土地供應不足。而任志強也認為，房價上漲相當一部分原因，來自于土地供給制度的變化（包括招拍掛制度與緊縮土地供給）。（《人民日報海外版》12月4日）但筆者留意到，不管是北師大的報告，還是開發(fā)商，都把矛頭對準了房價上漲根在土地上，一個是說土地供應不足，另一個則是說并不是沒有土地供應，而是開發(fā)商有意囤積土地，造成一種土地供應不足的假象。
但無論如何，人們對雙方的信息與數(shù)據(jù)，仍然處于混沌和迷離的狀態(tài)之中。一個明顯的事實是，從房地產(chǎn)熱中獲得的利益主體提供的數(shù)據(jù)總是呈現(xiàn)出這樣的一種偏向：目前的房價只是溫和上漲，房價的上升還有空間，房屋的空置率并不高，房價收入比是比較低的，甚至高房價意味著一個城市的競爭力強，而土地的供應是緊張的，囤積土地是“欲加之罪”。那么，這些信息傳達的意圖非常明顯，對于消費者來說，現(xiàn)在是購房的好時機；對于政府來說，對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控是沒有必要的。或者也可以這樣說，信息的混亂，為幾個能夠有效影響消費者行為，從而推動房價迅速攀升的神話的生產(chǎn)提供了可能。
其中之一就是土地資源短缺的神話。建房所需要的土地是不可再生的資源，而且中國人多地少，土地資源緊張。粗看起來，這個說法很有道理，但要作為推動房價扶搖直上的理由，就顯得底氣不足，漏洞百出了。首先，房價神話制造者是偷換了概念，市區(qū)的商業(yè)中心、城市的黃金地皮、農(nóng)業(yè)耕地確實是稀缺且不可再生的資源，但住宅用地則不是。從純技術(shù)角度說，絕大部分土地都可以用作住宅用地。只要資源高度集中于市中心的狀況得以改善，只要過去城市的不合理格局發(fā)生改變，住宅用地資源的緊缺性就會在很大程度上得以緩解。更何況到今年底，開發(fā)商規(guī)范和非規(guī)范囤地約為10億平方米，這一數(shù)據(jù)開發(fā)商又該如何解釋呢？而且退一步說，即使城市發(fā)展模式和格局不發(fā)生根本性的變化，土地資源緊缺對房價的推動也不是無條件的，而是要受到收入水平等種種因素的制約。而塑造了這些神話的，則是房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、地方政府和部分學者的聯(lián)盟。他們現(xiàn)在要繼續(xù)的神話就是要維護既得利益，防止房價體系崩盤，繼續(xù)套現(xiàn)房地產(chǎn)暴利。
這也就難怪著名學者孫立平都要感嘆道，從信息的混亂和扭曲甚至人為的誤導，到可以操縱消費者預期的神話的生產(chǎn)，再到強勢利益群體的惡性炒作，表明了我們的市場呈現(xiàn)的是一種什么樣的狀態(tài)。而這個市場，就是今天人們進行利益博弈的舞臺。這也為我們看清中國房地產(chǎn)市場的復雜而簡單的真相，提供了一個難能可貴的視角。歷史教訓已經(jīng)告訴我們，繼續(xù)維持既有決策思維定勢和市場供求狀況，對房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)將是一場危險而巨大的賭博。而有關(guān)部門必須毫不動搖地堅持宏觀調(diào)控，扭轉(zhuǎn)利益博弈的被動局面，調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，讓土地、資金等供應和開發(fā)、讓房地產(chǎn)市場回歸常態(tài)。否則，如果繼續(xù)讓房地產(chǎn)成為掠奪民生和綁架國民經(jīng)濟的至大泡沫，后果將不堪設想。這就是中國房地產(chǎn)市場的“盛世危言”。 |