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據(jù)報(bào)道，建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥30日答記者問時(shí)表示：中國城市住房私有率在全世界不是第一也是第二，而在全世界各個(gè)國家，沒有一個(gè)解決居民住房問題是靠自己擁有產(chǎn)權(quán)這種方式。因此，中國住房消費(fèi)模式重買輕租，實(shí)屬不合理。齊副部長(zhǎng)說，現(xiàn)在大家一提住房，第一個(gè)反應(yīng)就是我買不起房，沒人說我租不起房。對(duì)于普通的市民，通過租賃房屋來解決暫時(shí)的住房問題，應(yīng)該是一個(gè)可取的方法。
這讓我想起前幾年，國家大力促進(jìn)住房商品化，一些精明的房地產(chǎn)商就乘機(jī)講了一個(gè)美國老太太和中國老太太的故事，鼓勵(lì)大家購房。大致是說美國老太太年輕時(shí)貸款買了一套大房子，結(jié)果住了一輩子大房子，退休時(shí)還清貸款，還凈落一套住房；而中國老太太年輕時(shí)拼命攢錢，一直租房住，結(jié)果住了一輩子小房，退休后才終于攢夠錢換成大房，其間給房主白送了無數(shù)租金。結(jié)論是：無論從享受人生，還是從個(gè)人理財(cái)?shù)慕嵌瓤矗夥慷疾蝗缳I房。想當(dāng)年，這個(gè)故事流傳甚廣，讓中國年輕一代紛紛點(diǎn)頭稱是，都走上貸款買房的道路。
現(xiàn)在好了，中國政府已經(jīng)表達(dá)了官方的觀點(diǎn)，那就是“買不如租”。由此看來，前幾年房地產(chǎn)商們的“租不如買”論肯定是錯(cuò)了，甚至有商業(yè)欺詐的嫌疑。當(dāng)然，有人會(huì)質(zhì)疑，房地產(chǎn)商當(dāng)年把這個(gè)故事講得火爆的時(shí)候，政府怎么不出來澄清一下“買不如租”論呢？對(duì)這種質(zhì)疑，我想：如果“買不如租”論真的成立，那么政府現(xiàn)在出來說話，就算有點(diǎn)馬后炮，總比啥也不說強(qiáng)。
但“買不如租”論真的成立嗎？答案是否定的。事實(shí)是，在目前的中國，無論“買不如租”論，還是“租不如買”論，都是站不住腳的。因?yàn)樽夥亢唾I房是互相可以完全替代的兩種消費(fèi)方式，二者哪個(gè)更為合算，完全是隨著市場(chǎng)行情變化而變化的。某個(gè)時(shí)期，對(duì)其中任何一種的需求高，對(duì)另一種的需求就會(huì)相對(duì)較低，使后者較為合算。目前可能的確租比買便宜，那是因?yàn)榇蠹叶荚谫I房，相對(duì)推高了住房的價(jià)格。如果大家都聽從了建設(shè)部的號(hào)召，紛紛改買為租，那么我敢預(yù)言不出半年，租房?jī)r(jià)格就會(huì)高得離譜，大家又會(huì)紛紛抱怨“房子租也租不起了”。
在什么情況下真的會(huì)“買不如租”呢？那就是二者互相不可替代的時(shí)候，通俗地說，如果買房指買大房子、獨(dú)立住宅(用中國人的話說叫別墅)，而租房主要是指租公寓，此時(shí)二者根本不是一碼事，租就比買便宜很多。說到這里，我就要批一批所謂“發(fā)達(dá)國家很多人用租房解決居住問題”的論點(diǎn)了！事實(shí)上，像在美國這樣的國家，許多年輕人剛工作時(shí)的確是在租房，而且租房的確比買房便宜很多，但那是拿租公寓和買別墅來比啊！過幾年攢夠錢，他們就會(huì)去買別墅。還有一種常見情況是老人退休后，子女不在身邊了，大房子沒用，于是賣掉，改為租住公寓。由于任何時(shí)候總有相當(dāng)一批年輕人和退休老人們租住公寓，從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)上看，自有住房率就會(huì)不高。但這并不等于說，發(fā)達(dá)國家的人不買房子。事實(shí)上這些租公寓的人，在他們一生的某個(gè)階段，是曾經(jīng)擁有或即將擁有自己的房產(chǎn)的。
在中國，這種辦法可行嗎？答案是：至少目前階段不大現(xiàn)實(shí)。中國現(xiàn)在的年輕人們，他們買房的目標(biāo)也無非是所謂“單元房”，其實(shí)就是一套公寓而已。而假若他們改買為租，還有沒有更便宜的選項(xiàng)呢？其實(shí)是沒有的，除非他們?cè)敢庾〉饺彼匐姷钠椒坷锩嫒?或者合租，但新聞上說，有些城市已經(jīng)在打擊合租行為了)。事實(shí)上，中國目前很多出租的房子，屬于面向高收入階層，特別是國際友人的高檔公寓。大部分工薪階層，他們租的房子其實(shí)就是別人已購的商品房。所以，在目前的中國，租房和買房的對(duì)象基本上是一樣的。既然如此，“買不如租”或“租不如買”就至多是暫時(shí)現(xiàn)象。隨著市場(chǎng)需求調(diào)整，二者會(huì)趨向一致。
結(jié)論就是：在中國，建設(shè)部號(hào)召大家“用租房的方式解決住房問題”是完全脫離當(dāng)前現(xiàn)實(shí)的。除非建設(shè)部能夠立竿見影地在市場(chǎng)上面向工薪階層大量增加所謂“廉租房”的供應(yīng)，即居住質(zhì)量明顯低于目前一般商品房，同時(shí)租價(jià)也明顯低于商品房租價(jià)的住房。不過，從目前國家有關(guān)“廉租房”的政策看，那是專供貧困人群的福利，即使增加了供應(yīng)，也和工薪階層沒有什么關(guān)系。這樣看來，要解決目前中國工薪階層住房難的問題，建設(shè)部還得再多動(dòng)動(dòng)腦筋，不要試圖把臟水潑到“不理性、不愿意租房”的廣大消費(fèi)者頭上。
(作者系國際商業(yè)顧問) |