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在近日開幕的“2007沈陽夏季房地產展示交易會”上，購房者在沙盤前表情各異，房價仍是他們的最關注點。新華社發(fā)(張文魁
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| 今年1至5月全國房地產開發(fā)投資繼續(xù)快速增長 | 對話來由：近年，大城市房價的節(jié)節(jié)攀升，使得越來越多的人望“房”興嘆。如今，二三線城市的房價也比肩而立，更讓老百姓對飛漲的房價心存疑慮。“政府調控樓市，怎么房價卻越調越高了？”“政府到底該管房價還是該增加市場有效供給？”帶著這些問題，記者深入采訪了有關專家，他們對房價高漲的深層次原因進行了剖析。
“房價上漲是一個供給和需求的問題”
記者：最近有數(shù)據(jù)顯示，廣西北海、安徽蚌埠等二三線城市房價也以兩位數(shù)大幅增長，這讓老百姓心里很不踏實，政府宏觀調控多年了，為什么仍不能有效控制房價的增幅呢？
陳國強(北京大學房地產研究所所長)：這個問題很復雜。在起根本作用的是供求關系，同時由于部分地區(qū)和一些城市供給結構的不盡合理，也造成了房價的不斷上漲，我個人認為應該增加中低價位的商品房供給，緩解需求上的矛盾。我建議政府部門在增加供給的同時，要使供給結構更符合市場的需求。
對于房價的未來走勢，我認為，仍然要看供求關系的變化。從政府的政策措施上說，住房保障政策沒有得到很好的實施，中低收入階層的住房需求因此得不到有效的解決，這些都是引起房價上漲的因素。政府在這方面有沒有大的作為，有沒有好的措施和實際的行動，決定了房價的未來走勢。
牛鳳瑞(中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任)：第一，房價下降和房價增幅下降是兩個不同的概念。期望房價絕對下降是不太現(xiàn)實的，我們能做的是希望房價的增幅能夠控制在人們可以接受的空間，房價的漲漲落落，是市場資源配置的一個基本形式。政府或媒體過多地關注房價，反而會引起誤解。房價是市場供求關系的表現(xiàn)，現(xiàn)在有人說是政府和房地產商勾結把房價推上去了，或者說是房地產商捂盤惜售把房價推上去了，我認為這些表述都不是很準確。
客觀地說，開發(fā)商捂盤可能刺激房價上漲，但是從根本上說房價上漲是一個供給和需求的問題，這是一個本質的長期作用的因素。而且這個因素在中國今后幾十年的城市化加速進程中是一個基本趨勢。增加供給是解決住房問題的一個根本的方向。所以今后整個社會的輿論導向，應研究建好房、多蓋房、快蓋房以滿足日益增長的市場需求。如果在房價上爭論不休，那么只會造成思想的混亂。
王晨(DTZ戴德梁行策略發(fā)展顧問部及研究顧問部助理董事)：對于房價的不斷上漲，我認為根本在發(fā)揮作用的是供給和需求之間的關系，如果供給增多了房價必然會下降或增幅減緩，同時，房地產開發(fā)商和政府都會主動降低自身的利潤空間，但目前這種跡象并沒有出現(xiàn)，這說明供給和需求之間存在著一定的缺口，當前的供給結構還不能夠從根本上來滿足市場的需求。
“政府需構建一個多層次的住房保障體系”
記者：應該通過怎樣的方式才能解決大部分人的住房問題呢？
王晨：針對目前的情況，我認為，應該大力發(fā)展二手房市場，增加市場透明度，而不能僅僅期望通過商品房來解決大眾的住房問題。同時，要加強經濟適用住房、廉租房等保障性住房的供給力度，只有形成梯級的供給結構才能滿足不同類型人的住房需求，這樣才能更有利于房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
董學易(北京信一天房地產經紀有限責任公司研究員)：我認為，政府應該構建一個多層次的住房保障體系。這個體系可以從三個層級來加以考慮，其中，第一層級是不足10%的極低收入的家庭、老人、病人等，由政府提供廉租屋或公屋，通過這種方式來保證最弱勢民眾的居住權；第二層級是70%的中低收入民眾，在政府各種幫助下，通過市場來解決住房；第三層級是20%的中高收入者，他們的住房完全由市場決定，不納入住房保障體系。
“該對房地產業(yè)存在的‘潛規(guī)則’進行約束”
記者：最近有報道說，開發(fā)商自曝40%利潤被有關部門“消化”，對此應該如何看待呢？
陳國強：這種觀點可以看作是一家之言而不能作為一種普遍的現(xiàn)象。他所說的比例關系，在不同的城市，不同的項目中情況是不一樣的。在比較規(guī)范的城市中，或管理比較規(guī)范的市場上，不會有這么高的比例關系。可能在一些市場并不是很規(guī)范的城市，一些項目被職能部門“消化”掉了較高的利潤，但這絕不是普遍現(xiàn)象。
具體到一個城市的開發(fā)成本是怎么構成的，利潤率有多高，需要用很多案例去研究。比如說招拍掛，一塊土地，政府的底價是3億
，最后拍成5個億，成本增加但是不能定位為招拍掛所得。招拍掛是獲得土地的一個基本方式，不能看成因為實行了招拍掛而使開發(fā)商的成本增加了，轉而認為這部分利潤被有關政府職能部門“消化”掉了，這種觀點是不正確的。
牛鳳瑞：我是這么看，如果政府“消化”的這部分的利潤，裝進了個人的腰包，那是政府官員腐敗，官商勾結，應該依法予以嚴懲，這也是房地產市場整治的一個重要部分。政府如果將這部分收入用于城市的基礎設施建設，或用于廉租房、經濟適用房等保障性住房的建設，使得整體市民都受益，應該說這是一個良性循環(huán)。只要收費合理、透明就無可厚非。
陳國強：客觀地講，房地產領域存在一些“潛規(guī)則”，這也使得有關職能部門獲得了一些利潤，但這并不是普遍的現(xiàn)象。主要還取決于各地市場的規(guī)范程度，規(guī)范程度越高這種現(xiàn)象越少，相反規(guī)范程度相對較差的城市可能會多一些。
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六成多消費者認為：合理房價每平方米應為2000-5000元
中國消費者協(xié)會7月3日發(fā)布的12城市商品住房消費者滿意度調查報告稱，房價水平遠高于消費者期望。
這12個城市是北京、天津、上海、重慶、大連、青島、廈門、深圳、杭州、武漢、成都和西安。
調查結果顯示，64.2%的消費者認為合理的房價在2000元-5000元/平方米之間。其中，選擇合理價格是3000元-4000元/平方米的消費者比例最高，為24.1%；其次是2000元-3000元/平方米，比例為22.5%；第三位的是4000元-5000元/平方米，比例為17.6%。
由于地區(qū)差別，不同城市消費者對住房合理價格的判斷差別很大，總體來看，絕大多數(shù)人的判斷遠低于該城市住房實際銷售/成交價格水平。以北京為例，有84%的消費者認為房價在6000元/平方米以下比較合理。
(劉羊旸) |