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| 人口結(jié)構(gòu)能讓房?jī)r(jià)再漲十年嗎？ |
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| 2007-06-06 作者：時(shí)寒冰 來(lái)源:上海證券報(bào) |
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6月4日，《新快報(bào)》刊發(fā)了一篇《人口結(jié)構(gòu)可能令房?jī)r(jià)漲十年》的評(píng)論，文章指出：今年全國(guó)普通高校招生報(bào)名人數(shù)首次超過(guò)1000萬(wàn)，創(chuàng)歷史新高。6-10年后，這些人都將進(jìn)入婚嫁年齡，而且隨著中國(guó)的城市化進(jìn)程，這些人中的絕大多數(shù)今后都將集中在中國(guó)的城市中，從而支撐著中國(guó)房市的需求。其結(jié)論是：未來(lái)十年之內(nèi)，“房?jī)r(jià)要想下跌，除非中國(guó)政府有回天之力，也許你不相信，但是現(xiàn)實(shí)將會(huì)告訴你”。
這種鼓吹房?jī)r(jià)上漲十年且政府無(wú)回天之力讓房?jī)r(jià)下跌的論調(diào)，具有很大的危險(xiǎn)性，它在客觀上起到的效果是：從另外一個(gè)角度促使政府放棄調(diào)控房?jī)r(jià)的努力，以維護(hù)開(kāi)發(fā)商等既得利益集團(tuán)的利益。
人口結(jié)構(gòu)的確可以影響房?jī)r(jià)。比如日本，二戰(zhàn)后它的人口出生率一度達(dá)到33％。，當(dāng)這批嬰兒長(zhǎng)大成家后，必然造成住房需求的增大，推動(dòng)房?jī)r(jià)和地價(jià)的上漲。因此，日本從上個(gè)世紀(jì)70年代開(kāi)始房?jī)r(jià)持續(xù)大幅度上漲。但隨后，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和生活的改善，人口出生率開(kāi)始大幅下降，一直下降到10％。以?xún)?nèi)。等這批嬰兒長(zhǎng)大成家后，對(duì)住房的消費(fèi)需求也呈下降趨勢(shì)，因此，日本房?jī)r(jià)從1991年后開(kāi)始持續(xù)暴跌，這其中有日本房地產(chǎn)泡沫驟然破滅的因素，也有人口結(jié)構(gòu)發(fā)生改變的因素，或者說(shuō)，人口結(jié)構(gòu)的變化加快了日本房市泡沫破滅的步伐。
現(xiàn)在我們看中國(guó)的情況。從上世紀(jì)五、六十年代開(kāi)始，由于政府鼓勵(lì)生育，我國(guó)人口出生率一度達(dá)到40％。以上，一直到1982年國(guó)家實(shí)行計(jì)劃生育政策以后，人口出生率才開(kāi)始下降。當(dāng)六、七十年代出生的人成家后，就成為對(duì)住房的最直接需求者，推動(dòng)著房?jī)r(jià)的上漲，我國(guó)房?jī)r(jià)自上世紀(jì)90年代末開(kāi)始上漲與此有著直接的關(guān)系。
但是，這種情況正在悄然發(fā)生變化。假設(shè)1982年以后出生的孩子在27歲左右成家，那么，他們對(duì)住房的需求旺盛期大約在2009年前后充分釋放出來(lái)，參照日本的情況，當(dāng)這些獨(dú)生子女接替70年代人的接力棒，成為住房的需求者，那么，他們對(duì)住房的需求其實(shí)是處于下降軌道中的，最顯而易見(jiàn)的道理是，多子女消費(fèi)時(shí)代過(guò)去了，消費(fèi)需求總量將減少。
《人口結(jié)構(gòu)可能令房?jī)r(jià)漲十年》作者犯下的一個(gè)錯(cuò)誤是，把高考人數(shù)的逐年增加等同于年輕人數(shù)量的增加，進(jìn)而得出住房需求增加的結(jié)論，實(shí)際上，高考人數(shù)的增加與此并沒(méi)有直接聯(lián)系，現(xiàn)在高考的人數(shù)增加其實(shí)與高校擴(kuò)招有關(guān)。我國(guó)剛恢復(fù)高考時(shí)，參加高考的人數(shù)只有30多萬(wàn)人，你能說(shuō)當(dāng)時(shí)的年輕人少嗎？而且，我國(guó)自2001年取消了高考考生年齡和婚姻的限制后，各個(gè)年齡階段的人都可以參加高考。
更重要的是，這位作者忽略了一個(gè)極其重要的因素，即住房的存量。獨(dú)生子女成家后，雙方父母的兩套乃至多套房屋將在未來(lái)某個(gè)時(shí)間留給他們，假設(shè)他們留下一套自住，而把剩余的住房推向市場(chǎng)，那么，就會(huì)增加市場(chǎng)中的住房供應(yīng)量。事實(shí)上，隨著多子女時(shí)代消費(fèi)的結(jié)束，一個(gè)住房存量釋放的時(shí)代將隨之到來(lái)。房?jī)r(jià)在供應(yīng)量增加而需求量逐漸減少的雙重?cái)D壓下，走向下跌乃是順理成章的事情。而且，到那時(shí)，人民幣已經(jīng)充分升值，它對(duì)房?jī)r(jià)上漲的助推力減弱，房?jī)r(jià)同樣面臨著利空壓力。
隨著人口結(jié)構(gòu)的變化，支撐我國(guó)房地產(chǎn)走牛的一個(gè)重要力量將逐漸消亡，2009年以后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求將因此出現(xiàn)一個(gè)斷層，所謂人口結(jié)構(gòu)推動(dòng)房?jī)r(jià)再漲十年且政府都難以調(diào)控下來(lái)的結(jié)論，難道還不夠荒謬嗎？ |
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