最近,北京通州區(qū)的一些樓盤紛紛以較低價格入市,幾個最高曾漲到每平方米約2.5萬元的項目,通過各種形式的優(yōu)惠,實際成交價格降至每平方米1.6萬元左右,單價下調(diào)近1萬元。經(jīng)過近半年的房地產(chǎn)調(diào)控,今年3月份因為大量投機炒作而飆升的通州房價正在回歸理性。
盡管目前這種較大幅度的房價回調(diào)僅是個別例子,但說明房價下降正從遮遮掩掩變得更明確。今年4月出臺的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控措施有效打擊了推動房價暴漲的投機性購房需求,加上普通購房者因預(yù)期改變而選擇觀望,樓市成交量迅速下降。7月份,全國商品房銷售面積同比下降15.4%,一線城市更為明顯,如北京7月份的新房成交套數(shù)僅為去年同期的1/3。 房價相對于成交量的變動有一定滯后性,一般來說,成交量持續(xù)下降半年左右,房價將開始出現(xiàn)明顯下降。從目前房地產(chǎn)市場的形勢看,房價仍然處于歷史高位,遠高于普通購房者的購買力,將大量需求擋在門外,是影響成交量回升的最主要因素。 政策面上,近期有關(guān)部門反復(fù)強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不會松動,體現(xiàn)出政府的決心和信心。同時,一系列調(diào)控政策正在細化和落實,配套措施也不斷出臺,調(diào)控正變得更有力、更深入。 供求關(guān)系上,去年下半年新開工的項目正在陸續(xù)入市,未來半年至一年左右的時間里市場供應(yīng)是有保證的。隨著“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季的到來,短期內(nèi)市場供應(yīng)量也會顯著增加。 資金面上,由于銷售放緩和一系列緊收房地產(chǎn)開發(fā)、按揭貸款的政策逐漸落實,開發(fā)商原本比較寬裕的現(xiàn)金流正在趨緊,通過降價加快銷售進度的愿望變得更強烈。 綜合這些因素看,房地產(chǎn)調(diào)控的效果還將進一步顯現(xiàn),會有更多新盤順應(yīng)市場趨勢,理性定價,以較低價格入市。隨著一手房明顯降價,搖搖欲墜的二手房價格也將隨之回調(diào),房價回落的范圍和幅度都將擴大。房價下行的趨勢能否確立,將在這個“金九銀十”見分曉。 盡管調(diào)控正在向著預(yù)期的方向發(fā)展,仍應(yīng)看到調(diào)控的效果只是剛剛顯現(xiàn),還不充分。7月份70個大中城市房價與6月持平,并沒有延續(xù)前兩月環(huán)比下降的勢頭。從購房者的感受上看,房價仍然居高不下,調(diào)控的效果離老百姓的要求和承受能力還有較大差距。在房地產(chǎn)調(diào)控的落實過程中,不斷冒出各種試圖干擾調(diào)控的“雜音”,一些地方政府對房地產(chǎn)調(diào)控的認(rèn)識也還有誤區(qū),落實政策顧慮重重、不夠堅決,調(diào)控的任務(wù)仍然艱巨。 當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)到了關(guān)鍵時期,能否取得成功,不僅關(guān)系房地產(chǎn)市場發(fā)展本身,更關(guān)系到住房這一重大民生問題和政府的公信力。因此,必須繼續(xù)堅持調(diào)控不動搖,并根據(jù)市場形勢變化及時進行政策微調(diào)。從宏觀環(huán)境看,國民經(jīng)濟繼續(xù)保持回升向好勢頭,房地產(chǎn)調(diào)控對經(jīng)濟的影響有限。近期各大銀行對房價大幅下跌進行的壓力測試結(jié)果也比較樂觀,這減輕了政府繼續(xù)進行樓市調(diào)控時投鼠忌器的壓力。如果調(diào)控長時間不能見效,應(yīng)當(dāng)適時出臺進一步的措施。同時,應(yīng)監(jiān)督各地抓緊落實現(xiàn)有政策,對依舊“房價過高、上漲過快、調(diào)控不力”的城市,應(yīng)當(dāng)進行曝光和問責(zé)。 |