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        八成開發(fā)商未來三年破產(chǎn)或轉(zhuǎn)型
            2010-06-12    作者:謝百三    來源:21世紀經(jīng)濟報道
            近日,應(yīng)邀在南京水游城和曾子墨小姐、謝百山先生就中國經(jīng)濟和房地產(chǎn)趨勢展開辯論。我的意見是,在目前宏觀經(jīng)濟的走勢下,中國房地產(chǎn)將出現(xiàn)急劇分化。下面是我的辯論摘要:
          我不相信開發(fā)商在這種密集的調(diào)控措施下,還有什么理由硬撐房價。盡管中國社會正在努力讓房價軟著陸,我本人也希望房價泡沫能夠得到有效化解,但是,面對開發(fā)商的瘋狂,面對官商勾結(jié)的巨大勢力,面對這些既得利益集團對全球經(jīng)濟走勢的無知和誤解,中國的房價泡沫已經(jīng)命懸一線,隨時都會破滅。
          我們不用去盲目的預(yù)判房價究竟在哪一天破滅,但是,面臨的后果是,拖得越久危害越大,除非開發(fā)商主動降價。從暴發(fā)戶的嘴臉來判斷,讓開發(fā)商放棄嘴邊的肥肉,那沒有狠招是不行的,一出狠招又極易刺破泡沫。因此,只有觀望和僵持。在這種觀望和僵持中,中國房地產(chǎn)會發(fā)生三大轉(zhuǎn)型:
          一是80%的開發(fā)商在未來三年破產(chǎn)或者轉(zhuǎn)型。2009年,中國70個大中城市,有房地產(chǎn)開發(fā)公司2.6萬家,其中,上市公司包括借殼和控股的有134家。中國的開發(fā)商大多是皮包公司,最大的開發(fā)商萬科的固定資產(chǎn)也只有總市值的5%,絕大多數(shù)開發(fā)商處在一沒技術(shù)二沒人才三沒資金的狀態(tài)下,只是仗著和地方官員的關(guān)系和交情,依靠行賄腐化官員才能爭取一點項目,而行賄和腐化官員已經(jīng)越來越不靠譜,在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型趨勢越來越明晰的情況下,這些關(guān)系在土地和資金問題上,處在空白狀態(tài),被迫關(guān)門大吉。三年后,在2.6萬家開發(fā)商中,能夠繼續(xù)做地產(chǎn)開發(fā)的只有三四千家。
          二是土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大變化。像2009年這樣大規(guī)模的以招牌掛的形式狂推住宅用地的情況是不可能再發(fā)生了,地王的游戲已經(jīng)被現(xiàn)實無情的戳穿,未來的招拍掛的出讓土地的形式將出現(xiàn)在對商業(yè)用地的出讓中,土地供應(yīng)的模式形成三分天下的格局:一是社會保障住宅瓜分二分之一以上的住宅用地,形成中國社會對民生問題的關(guān)注;二是普通商品房的住宅用地將改革出讓模式;三是商業(yè)用地規(guī)模異軍突起,滿足二線城市日益擴大的需要。從整個房地產(chǎn)業(yè)的情況來看,只要中央政府調(diào)結(jié)構(gòu)擴內(nèi)需的政策不變,二三線城市居民的購買力將會增大,因此,對商業(yè)物業(yè)也提出了更高的要求。
          三是消費結(jié)構(gòu)的變化促使市場對商業(yè)地產(chǎn)價值進行重估。一線城市的發(fā)展其實極為脆弱,一個次貸危機,就把上海的GDP增長擠到了倒數(shù)第四位,后勁不足的疲態(tài)在一線城市暴露無遺。未來中國經(jīng)濟的發(fā)展主要依托二三線城市,而二三線城市經(jīng)過瘋狂的拆遷運動已經(jīng)增大了住宅用地的供應(yīng),并且把住宅用地的價值人為烘托到了一個頂點。現(xiàn)在消費結(jié)構(gòu)正在發(fā)展變化,為商業(yè)地產(chǎn)帶來機遇,而商業(yè)地產(chǎn)目前與住宅價格發(fā)生倒掛,也就是住宅價格上漲擠出了真正的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品。在宏觀調(diào)控的大背景下,二三線城市商業(yè)物業(yè)的增值空間和前景是顯而易見的。
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