2010年4月17日,國務(wù)院下發(fā)國發(fā)【2010】10號《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,其中對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。這在一定范圍內(nèi)打消了意欲買房人的購房意愿,給正在進行商品房買賣交易的當(dāng)事人形成了買賣障礙。 5月4日,有關(guān)媒體報道了房地產(chǎn)新政下首例與新政有關(guān)的訴訟案,即北京一名購房者在新政出臺前支付了立約定金,賣房人拖延簽約,新政下發(fā),買房人因支付額調(diào)高后首付比例有困難,難以申請到銀行按揭貸款,而以賣房人違約為由,提告法院引發(fā)訟案。 筆者認為,在房地產(chǎn)新政前簽訂房地產(chǎn)買賣的相關(guān)法律協(xié)議,如定金合同、買賣合同等,因首付比例提高而形成房地產(chǎn)買賣障礙的,可以適用情勢變更原則。 2009年5月13日起《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》施行,其中第二十六條規(guī)定,合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化,繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的,當(dāng)事人請求人民法院變更或解除合同的,人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則,并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。這就是民法上著名的情勢變更原則。 房地產(chǎn)新政出臺,這是房地產(chǎn)買賣的當(dāng)事人所無法預(yù)見的,不應(yīng)歸于商業(yè)風(fēng)險,繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平,或者不能實現(xiàn)合同目的是對房地產(chǎn)買賣當(dāng)事人公平的對待,因此引起房地產(chǎn)買賣的重大變化,是可以適用情勢變更原則的情形。 有大部分比例的人認為上述情形應(yīng)適用不可抗力原則,根據(jù)我國對不可抗力原則的規(guī)定和司法實踐,不可抗力原則一般適用于自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭等情形,但不主張排除將國家法律調(diào)整列入不可抗力。因此在立法層面上尚未對此明確的情況下,房地產(chǎn)新政引起房地產(chǎn)買賣的重大變化,適用情勢變更原則,是合法合理的選項。 當(dāng)然,在具體適用情勢變更原則時并非沒有條件,在房地產(chǎn)新政前簽訂房地產(chǎn)買賣的相關(guān)法律協(xié)議,也并不一定全部可以適用此原則。 此次房地產(chǎn)新政的出臺,是通過堅決抑制不合理住房需求等措施,達到堅決遏制部分城市房價過快增長、維護金融秩序、促進國民經(jīng)濟的健康發(fā)展之目的,如果有部分不幸“跨政策”的購房者通過適用情勢變更原則請求人民法院變更或解除合同,也是新政效果的體現(xiàn),合政策之功用。
(作者系上海和華利盛律師事務(wù)所律師) |