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面對(duì)空前嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，開(kāi)發(fā)商除了優(yōu)惠促銷外，又另辟蹊徑。上海市場(chǎng)上已有部分樓盤有專門針對(duì)二套房首付50%的優(yōu)惠。此外，業(yè)內(nèi)人士透露，已有開(kāi)發(fā)商開(kāi)始研究補(bǔ)貼購(gòu)買二套房的措施，即為購(gòu)房者先行墊付一定比例的首付款，完成交易后，業(yè)主再按照規(guī)定期限慢慢歸還。（5月9日
《新聞晨報(bào)》）
在樓市調(diào)控政策空前嚴(yán)厲，市場(chǎng)觀望氣氛漸濃的現(xiàn)實(shí)語(yǔ)境下，開(kāi)發(fā)商可謂腦筋動(dòng)盡，招數(shù)試遍。與“低胸美女”、雇人當(dāng)房托之類的俗套促銷方式相比，開(kāi)發(fā)商為二套房購(gòu)房者墊付首付款，確實(shí)能解決購(gòu)房者手頭不寬裕等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，對(duì)購(gòu)房者具有一定的視覺(jué)沖擊力，容易吸引公眾眼球。但是消費(fèi)者未必會(huì)領(lǐng)情。相對(duì)于成百上千萬(wàn)的大宗住房消費(fèi)而言，墊付畢竟不等于促銷讓利，這部分錢終歸是要還的。
如果房?jī)r(jià)不合理，與公眾的實(shí)際購(gòu)買力相差太大，除了少數(shù)富人與職業(yè)炒房客以外，又有多少人逆勢(shì)而上，一擲千金出手購(gòu)買二套房呢？如果消費(fèi)者為開(kāi)發(fā)商的墊付促銷手段所動(dòng)，節(jié)衣縮食充當(dāng)開(kāi)發(fā)商與銀行的雙重房奴，結(jié)果資金鏈斷裂、房子貶值，怎么辦？
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，本來(lái)就沒(méi)有只漲不跌，持續(xù)走牛的樓市。商品房滯銷，樓市進(jìn)入調(diào)整期，本是樓市理性使然，如果開(kāi)發(fā)商不降價(jià)促銷，單憑墊付手段如何挽救面臨拐點(diǎn)的樓市？
按照世界慣例，正常房?jī)r(jià)收入比3至6倍，然而不少城市的房?jī)r(jià)收入比出現(xiàn)了嚴(yán)重扭曲。有消息說(shuō)，目前房?jī)r(jià)收入比已超過(guò)15倍，上海、北京、廣州等地的房?jī)r(jià)收入比超過(guò)50倍以上。百姓如何承受高房?jī)r(jià)之重？房?jī)r(jià)泡沫現(xiàn)象如此嚴(yán)重，嚴(yán)重背離了消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)承受力，掏空了樓市健康發(fā)展的靈魂。盡管有開(kāi)發(fā)商應(yīng)政府之約公布房?jī)r(jià)成本時(shí)自曝“虧本銷售”。但是事實(shí)證明，房?jī)r(jià)暴利并未剔除。去年國(guó)土資源部調(diào)查抖出“地價(jià)二百五房?jī)r(jià)二萬(wàn)”的猛料，最近深圳市政府回購(gòu)商品房，泄露出“成本五千市場(chǎng)均價(jià)三萬(wàn)五”的秘密。當(dāng)下，經(jīng)過(guò)多輪瘋漲后的樓市正在從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛愈發(fā)濃厚。
在我看來(lái)，當(dāng)下樓市觀望氛圍除了國(guó)家宏觀政策發(fā)力以外，也與此前樓市虛火透支市場(chǎng)后勁有關(guān)。樓市虛火不退，房?jī)r(jià)繼續(xù)高企，再高明的促銷創(chuàng)意也支撐不起持續(xù)牛氣沖天的樓市虛假繁榮局面。
隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策加力，公眾購(gòu)房理念逐步趨向成熟，好多城市都出現(xiàn)了住房成交量與房?jī)r(jià)雙雙下滑的局面。正如房產(chǎn)專家王鋒所言：“在當(dāng)前的走勢(shì)下，投資者基本不敢進(jìn)入市場(chǎng)，而有自住需求的，則表現(xiàn)得比較理性。”開(kāi)發(fā)商捂盤惜售的局面正在被消費(fèi)者持幣觀望的場(chǎng)景代替。
從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度講，房?jī)r(jià)成本與供求關(guān)系決定房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)走向到底如何，消費(fèi)者此時(shí)該不該出手買房，應(yīng)由購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商在合法市場(chǎng)框架內(nèi)博弈。與墊付首付款無(wú)關(guān)。那么，什么樣的房?jī)r(jià)比較合理呢？我比較認(rèn)同經(jīng)濟(jì)學(xué)者易憲容的觀點(diǎn)：“合理的市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制，前提是信息充分公開(kāi)。沒(méi)有這個(gè)前提，定價(jià)機(jī)制就有問(wèn)題。讓公眾了解開(kāi)發(fā)成本，開(kāi)發(fā)商了解土地市場(chǎng)等各種信息，就有利于控制暗箱操作，各方就都能更理性判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)就能更趨理性。”
在樓市面臨拐點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商被人扔鞋抗議的當(dāng)下，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)還原房?jī)r(jià)成本，降價(jià)促銷，才是理順?lè)慨a(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系，讓消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)信心的關(guān)鍵。如果開(kāi)發(fā)商不正視國(guó)家宏觀調(diào)控現(xiàn)實(shí)，不尊重市場(chǎng)實(shí)際購(gòu)買力。樓市調(diào)整不充分，開(kāi)發(fā)商不在與民爭(zhēng)利的問(wèn)題上擺正心態(tài)，繼續(xù)秉持暴利情結(jié)，房?jī)r(jià)超過(guò)了百姓的承受能力。開(kāi)發(fā)商墊付首付款，裝出一副善解人意的善人模樣，聚集人氣，除了“很雷很唬人”，給人制造茶余飯后的談資以外，根本無(wú)助于化解樓市供求矛盾，改變公眾對(duì)開(kāi)發(fā)商的群體印象，恢復(fù)公眾住房消費(fèi)信心。還會(huì)加速公眾與開(kāi)發(fā)商話語(yǔ)斷裂，導(dǎo)致雙方心理隔膜加厚，加重樓市觀望氛圍。 |