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高房?jī)r(jià)、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快正在明顯地扭曲經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)----既影響老百姓住房這一最大的民生問(wèn)題的解決，又嚴(yán)重威脅到中國(guó)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。這次房地產(chǎn)新政與前三輪房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)最大不同點(diǎn)在于抓住了房地產(chǎn)問(wèn)題的本質(zhì)，即推動(dòng)此輪房?jī)r(jià)暴漲的根本原因是住房的投資性需求比重過(guò)高及信貸過(guò)多，調(diào)控政策重在抑制不合理的投資需求，并從政府責(zé)任入手，應(yīng)能取得顯著效果。
住房銷(xiāo)售量的50% 在10%最高收入者手中
房?jī)r(jià)長(zhǎng)期持續(xù)過(guò)快增長(zhǎng)是住房的投資性需求比重過(guò)高及信貸過(guò)多聯(lián)手推動(dòng)的結(jié)果。因此要想抑制房?jī)r(jià)必須抑制投資性需求。近階段的住房消費(fèi)主要是靠投資驅(qū)動(dòng)，而不是消費(fèi)驅(qū)動(dòng)，住房消費(fèi)存在嚴(yán)重的“投資化”傾向。通過(guò)對(duì)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的《中國(guó)城市（鎮(zhèn)）生活與價(jià)格年鑒》分析，我們發(fā)現(xiàn)了以下驚人的數(shù)據(jù)：2003年以后，住房需求（銷(xiāo)售量）的50%左右被10%的最高收入戶購(gòu)買(mǎi)，這些最高收入戶不存在住房不足的問(wèn)題，因此是一種純粹投資或投機(jī)行為，20%以上高收入戶購(gòu)買(mǎi)住房占比達(dá)近2/3，就10%的高收入家庭來(lái)講，大多數(shù)也不存在住房不足的問(wèn)題，因此，我國(guó)的住房市場(chǎng)投資或投機(jī)需求占比超過(guò)了50%，這是一個(gè)世界上極少見(jiàn)的投機(jī)主導(dǎo)的住房市場(chǎng)。中等收入以下的60%家庭購(gòu)房占比僅占15%左右，高房?jī)r(jià)使一般的居民被排斥在商品房市場(chǎng)之外，如此發(fā)展下去，通過(guò)商品房來(lái)解決大多數(shù)住房問(wèn)題幾乎是不可能的。商品房的消費(fèi)屬性已居次要位置，讓位于投資屬性，這明顯違背了房改及發(fā)展住房市場(chǎng)的初衷。房子不是用來(lái)住，而是用來(lái)投機(jī)炒作，這是我國(guó)住房市場(chǎng)的最大問(wèn)題。
過(guò)量信貸推高房?jī)r(jià)
2009年下半年以來(lái)的房?jī)r(jià)暴漲是信貸過(guò)多而引起的住房投資性需求的貪婪釋放。2009年我國(guó)新增信貸規(guī)模達(dá)9.6萬(wàn)億元，相當(dāng)于過(guò)去2、3年的新增量，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)GDP增長(zhǎng)8%對(duì)信貸的需求。2001年至2008年8年間我國(guó)新增信貸20萬(wàn)億元，同期新增GDP也是20萬(wàn)億元（名義值），即1個(gè)信貸換1個(gè)GDP，2009年我國(guó)僅新增GDP2.1萬(wàn)億元，即4至5個(gè)信貸換1個(gè)GDP，信貸的效率很低，或者講貨幣和信貸投放嚴(yán)重偏多。多出的貨幣和信貸絕大部分都流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
根據(jù)我2007年對(duì)流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題的研究，在中國(guó)居民的投資或投機(jī)行為中，對(duì)房地產(chǎn)有93%的偏好，對(duì)股市和其他投資的偏好僅7%，因此，貨幣供應(yīng)量和信貸投放過(guò)多，主要是被房地產(chǎn)所吸收，而不是導(dǎo)致通貨膨脹的上升。我們估計(jì)2009年信貸過(guò)剩大致4萬(wàn)億元，其中大多數(shù)都是流向房市，這才是今年房?jī)r(jià)驚天大反轉(zhuǎn)的根本原因。去年我到各地了解到，一些大企業(yè)并不缺乏資金，各種原因使他們接受貸款，結(jié)果是今天接受大筆貸款，明天就將這些資金委托相關(guān)金融機(jī)構(gòu)（通常可能是委托剛給其貸款的銀行）投資理財(cái)，也有一些企業(yè)直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，炒地炒房生財(cái)，大量的地王改換成國(guó)有大企業(yè)也就不足為怪。
壓縮信貸增量 高房?jī)r(jià)不治自愈
這次新政把抑制投資性住房需求放在首位，切中了要害，我們估計(jì)將會(huì)取得以下明顯效果：對(duì)投資性住房采取較嚴(yán)厲的信貸緊縮政策，將明顯地增加投資者成本、減少投資收益，抑制住房投資需求；更為重要的影響是由于這次中央調(diào)控的決心很大，如不見(jiàn)成效，將會(huì)繼續(xù)加大力度，直到顯見(jiàn)成效，因此，會(huì)顯著地改變住房投資的收益預(yù)期，使短炒的投機(jī)客加速退出市場(chǎng)，從而加速市場(chǎng)調(diào)整。同時(shí)，房地產(chǎn)商的投資投機(jī)預(yù)期也會(huì)相應(yīng)改變。
為了使此次房地產(chǎn)新政取得更好效果，我建議要繼續(xù)適度壓縮信貸新增量。今年計(jì)劃的信貸新增量仍然偏多，如果今年GDP增長(zhǎng)10%，再加上4%的GDP縮減指數(shù)，那么今年GDP總量將是38.3萬(wàn)億元，新增GDP4.8萬(wàn)億元，對(duì)應(yīng)的供給6萬(wàn)億足夠了，因此，可對(duì)預(yù)定的信貸計(jì)劃進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，否則會(huì)減弱調(diào)控成效。 |