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央企重組地產(chǎn)業(yè)務，漩渦暗涌。
國資委規(guī)定78家央企制訂退出房地產(chǎn)的時間表臨近尾聲。一批央企地產(chǎn)股權正在北京產(chǎn)權交易所掛牌之中。
3月26日，中國銀監(jiān)會有關負責人向媒體表示，對國資委公布的78家不以房地產(chǎn)為核心主業(yè)的中央企業(yè)，對非在建工程為抵押貸款的一切項目，不受理授信申請，已授信的要保全，并要停止對其新增授信。
“國資委就像是警察，78家主營業(yè)務并非房地產(chǎn)的央企就像小偷，16家主營業(yè)務為房地產(chǎn)的央企則是大盜。”中國社科院金融研究所金融研究室副主任尹中立在接受本報記者采訪時指出，國資委此次出臺的“退出令”實際上是抓了小偷卻放了大盜。“有作秀之嫌，而國有資本應該全面退出房地產(chǎn)領域。”
甚至還有業(yè)內(nèi)人士指出，“退出令”只是在將國資委管理下的房地產(chǎn)資源“左手倒到右手”。央企與房地產(chǎn)的利益糾結(jié)并未因為78家央企的退出而清晰。
退出路徑
3月24日晚，中國遠洋運輸（集團）總公司總裁魏家福現(xiàn)身清華大學經(jīng)濟管理學院，由于符合“退出令”的特殊身份，魏家福自然成為了焦點。
3月19日，魏家福曾對外表示，中遠香港集團將在半年內(nèi)退出所間接持有的遠洋地產(chǎn)的股權，成為“退出令”后首家表態(tài)的央企。據(jù)了解，目前，中遠集團間接擁有遠洋地產(chǎn)股份約為8%。“股份這么低，中遠集團不參與遠洋地產(chǎn)的決策，只是分紅權而已。”魏家福他只是透露，作為中遠集團代表的李建紅，已經(jīng)辭任遠洋地產(chǎn)董事局主席及非執(zhí)行董事職務，“我們是一步步往前在走。”
業(yè)內(nèi)人士分析，中遠集團極有可能采取股權轉(zhuǎn)讓的方式退出房地產(chǎn)行業(yè)。股權轉(zhuǎn)讓或?qū)⒊蔀榉稀巴顺隽睢毖肫蟮闹饕顺雎窂街弧?BR> 據(jù)記者了解，國資委下發(fā)非地產(chǎn)主業(yè)央企“退出令”后，已有2家開始行動，通過產(chǎn)權交易所轉(zhuǎn)讓旗下的房地產(chǎn)業(yè)務。據(jù)北京產(chǎn)權交易所網(wǎng)站上顯示，中國核工業(yè)集團公司3月19日已掛牌轉(zhuǎn)讓下屬的北京新潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8%股權；此前一天，中國航(601111,股吧)天科工集團公司已經(jīng)將其旗下三級子公司北京金中都置業(yè)有限公司80%股權掛出。
尹中立還指出，對于直接有地或有項目的情況，符合“退出令”的央企還可能采取項目轉(zhuǎn)讓的方式。極有可能還是一種國有資本的內(nèi)部兼并重組，即符合“退出令”央企的房地產(chǎn)資源將被納入16家主營業(yè)務為房地產(chǎn)的央企當中。
中國房地產(chǎn)商研究會副會長顧云昌告訴記者，早在幾年前，國資委提出要做大做強16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企，對于78家主營業(yè)務非房地產(chǎn)的央企旗下的房地產(chǎn)業(yè)務則采取“兼并重組”方式退出。
15日以內(nèi)制訂退出工作方案或許不難，但大規(guī)模的迅速退出則不現(xiàn)實。據(jù)記者了解，雖然“退出令”時限已過半，但大多非地產(chǎn)主業(yè)央企的房地產(chǎn)業(yè)務還在正常運作當中。如寶鋼集團、東方航空(600115,股吧)等央企，當前也仍有大量房地產(chǎn)項目在開發(fā)。
加劇壟斷
78家央企房地產(chǎn)業(yè)務的退出，標志著16家央企盛宴的開始。
“如果按照上述內(nèi)部重組型的退出模式，意味著16家房地產(chǎn)央企的規(guī)模將越來越大。”尹中立指出。
首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光也表示，本來央企在房地產(chǎn)中的量主要集中在16家主營業(yè)務為房地產(chǎn)的央企手中。“這種做法反而會讓16家央企的能量更大。”
過去的一兩年里，16家央企在房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)已令業(yè)內(nèi)擔憂。保利地產(chǎn)和中海地產(chǎn)是典型代表。
據(jù)統(tǒng)計，保利地產(chǎn)在2009年新增土地儲備1338萬平方米，地價款總計460億元，總土地儲備超過了3000萬平方米。
今年以來，目前已經(jīng)公布的中海地產(chǎn)拿到的土地，包括天津、大連、北京、中山、蘇州、珠海等城市的地塊，總計花費百億元。而整個2009年，中海地產(chǎn)新增土地儲備約1000萬平方米，總的土地儲備已達約3164萬平方米，去年購置土地的花銷也在500億元左右。
記者在中國房產(chǎn)信息集團的數(shù)據(jù)中看到，2009年企業(yè)新增土地建筑面積排行榜中，位于前十名的企業(yè)，前三名的背景均為16家主營業(yè)務為房地產(chǎn)的央企，保利地產(chǎn)（1312萬平方米）、中海地產(chǎn)（1076萬平方米）、萬科地產(chǎn)（1057萬平方米，大股東為華潤集團）。土地儲備總量前十名中，16家主營業(yè)務為房地產(chǎn)的央企占到了三位，中海地產(chǎn)（3210萬平方米）、保利地產(chǎn)（3012萬平方米）和華潤地產(chǎn)（2610萬平方米），記者也注意到，符合“退出令”的央企無一進入兩個排行榜的前十名。
據(jù)不完全調(diào)查顯示，2009年，央企和地方國企買地金額超過2300多億，其中16家央企的買地金額超過1400億，78家央企房地產(chǎn)企業(yè)和地方國有房地產(chǎn)企業(yè)的購地總花費不過800多億，不到保利和中建兩家房地產(chǎn)公司花費總和。
就資產(chǎn)而言，78家央企非主營地產(chǎn)企業(yè)和16家主營房地產(chǎn)央企的調(diào)查顯示，16家主營房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)達到5616億元，占全部央企房地產(chǎn)企業(yè)的85%；2009年的銷售收入達到1899億元，占86%；凈利潤更是達到188億元，占全部央企房地產(chǎn)業(yè)務的94%。
用尹中立的話說，“符合退出令的78家央企的房地產(chǎn)業(yè)務只是小魚小蝦，另外16家央企的地產(chǎn)業(yè)務才是真正的大鱷。”
一方的退出意味著另一方的壟斷，這是國資委下發(fā)“退出令”的用意所在？還是政策從一種尷尬意外地走向另一尷尬？
央企應全部退出地產(chǎn)？
尹中立認為，現(xiàn)在已不是哪類央企退出的問題，而是國有資本是否應退出地產(chǎn)的問題。
“央企融資的本質(zhì)本身就已經(jīng)給房地產(chǎn)形成了不公平。”尹中立指出，央企正是有了國家信用和老百姓信用，使得絕大多數(shù)的銀行貸款都集中到了央企以及地方政府經(jīng)營的國有公司里面，這種金融資源的壟斷很容易導致土地市場上國企的壟斷，使得地價和房價雙雙高漲。
一個典型的例子是，3月15日，遠洋地產(chǎn)子公司北京遠豪置業(yè)以40.8億元取得朝陽區(qū)大望京1號地塊，樓面地價達每平方米2.75萬元，成為望京歷史上單價最高地塊。拍賣結(jié)果一出，業(yè)界一片驚呼。而僅僅一天之后，保利地產(chǎn)以50.4億的總價拍得大望京村4號、5號地，折合樓面地價每平方米17949元。
雖然說遠洋地產(chǎn)與保利地產(chǎn)分屬“退出令”圍城內(nèi)外，但其對區(qū)域房價的拉動卻都是事實。根據(jù)北京中原三級市場研究部的數(shù)據(jù)，兩個“地王”一出，該區(qū)域二手房價當即上漲兩成，有業(yè)主預期甚至上漲萬元。在業(yè)內(nèi)專家看來，“地王”是一個涉及房地產(chǎn)業(yè)務的所有央企中的普遍現(xiàn)象，跟主營業(yè)務是否為國資委指定沒有根本關系，而其對資產(chǎn)價格推波助瀾的作用卻毋庸置疑。
以北京為例，根據(jù)北京中原三級市場研究部的數(shù)據(jù)，2010年北京拍出的29塊非住宅用地計算，六成以上地塊為國企獲得，而且國企拿地的均價超過11385元，超過民企拿地成本三成以上。
“在金融資源和土地資源依然被少數(shù)國企壟斷，并由他們掌握樓市定價權的情況下，開發(fā)商很有可能將宏觀調(diào)控所帶來的成本轉(zhuǎn)移到房價當中，出現(xiàn)越調(diào)越高的情況。”資深土地問題專家鄒曉云認為。
來自北京市統(tǒng)計局的數(shù)字，1月至2月，北京四環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價為每平方米31220元，四至五環(huán)路均價為每平方米17254元，五至六環(huán)路均價為每平方米11776元，六環(huán)路以外均價為每平方米10409元。
就這個角度而言，尹中立指出，國有資本應該一視同仁地全部退出房地產(chǎn)行業(yè)。鄒曉云也建議，央企和國企至少應退出商品房市場，更多地參與保障性住房用地的一線開發(fā)領域。在尹中立看來，16家主營業(yè)務為房地產(chǎn)的央企退出更是重中之重和當務之急。“否則，就只能像是警察抓住了小偷之后又把他們組編到了大盜隊伍中來。解決不了根本問題。”
華遠集團總裁任志強接受記者采訪時說，78家本來就不占主導地位，沒有什么太大影響，起主導地位的還是這16家。數(shù)量減少幾個并不解決核心問題，也解決不了國企拍天價地的問題。
國資委原企業(yè)改革局副局長周放生日前接受媒體采訪時也表達了類似觀點。他雖然不認為央企是推高房價的重要因素，但也不贊同央企進入房地產(chǎn)行業(yè)。周放生指出，問題的本質(zhì)不在于央企是否推高地價房價，而是央企究竟是否應該進入房地產(chǎn)市場。無論是國資委允許的16家，還是禁止的78家，它們的尷尬是一致的。
但這僅僅是一種呼吁。
治本之策
業(yè)內(nèi)人士認為，“央企地王”只是一個派生現(xiàn)象，“央企背后更深層次的原因則在于體制。”
“現(xiàn)在的輿論都說是央企制造了地王，我覺得任何一件事都要找源頭，如果沒有地皮競拍怎么會有地王出來？關于地王問題，要從源頭上找原因，誰在這個時候提供地皮？這才是源頭。”魏家福3月24日在接受媒體采訪時指出。
“不管什么企業(yè)拿地王，都與土地招拍掛價高者得的體制有關。”中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長朱中一告訴記者。
“只要拍地就會產(chǎn)生地王，這跟誰參與沒有關系。”顧云昌指出，之所以有這么多地王，最主要的還是土地供應不足。“這是一個體制原因。”
“為什么會土地供應不足。”顧云昌指出，1.8億畝的耕地紅線使得城市建設用地的規(guī)模非常有限，而農(nóng)村宅基地及建設用地卻是城市建設用地的4倍，我國二元制土地經(jīng)濟使得城鄉(xiāng)建設用地無法流轉(zhuǎn)，形成了一個斷橋。
“如果不解決土地供應量不足的現(xiàn)實問題，天價地還會繼續(xù)出現(xiàn)。”華遠地產(chǎn)董事長任志強說，連續(xù)幾年的土地供應量都呈下降趨勢，供求關系是解決價格的主要因素，只有改變現(xiàn)在土地供應量嚴重不足的現(xiàn)狀才是根本。
SOHO中國董事局主席潘石屹也認為，在市場經(jīng)濟中，重要的是供求關系。土地的需求量大，供應量少，一定會出“地王”。重要的還是國家的貨幣政策，央企從銀行得到錢太容易了，不管從利息還是從發(fā)債來看，央企資金的成本比市場上的其它企業(yè)低許多。
除此之外，地王背后還涉及到一個分配制度和信貸投放的問題。尹中立指出，“1998年的綱領性文件提出70%的城市居民的住房問題將由政府提供的經(jīng)濟適用房等保障性住房加以解決，但2003年的18號令提出房地產(chǎn)是經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，之后，經(jīng)濟適用房等保障性住房建設的比例更是只有3%左右。這導致了市場結(jié)構性的供需重大失衡。”
尹中立還認為，2009年我國廣義貨幣供應總量為60萬億元，而GDP是33萬億元，貨幣供應量幾乎是GDP的2倍，貨幣流動性嚴重過剩。“如果整個分配制度得到改變，并有效控制貨幣供應量，其他什么稅收、按揭貸款以及土地都不是問題。”
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