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今年全國“兩會”上，住房問題成為代表委員們討論的重點，紛紛呼吁抑制土地價格過快上漲。但就在全國人大閉幕后的第一天，北京便出現(xiàn)了兩個“地王”，開發(fā)商的“底氣”和“信心”著實讓公眾咋舌。而此次地王又是清一色由央企制造，公然不顧國資委的“地王禁令”。業(yè)內(nèi)人士指出，低成本融資、逐利沖動和對房地產(chǎn)市場的盲目樂觀，是央企依舊頻頻制造地王的主因。
今年以來，房地產(chǎn)商在北京、上海的搶地潮并未平息。其中，央企是最活躍的主體。從遠洋地產(chǎn)、中信地產(chǎn)，到中國兵器裝備集團旗下的世博宏業(yè)，頻繁舉牌的企業(yè)無一例外都有著國企、央企的背景。而在熱門地塊的競拍過程中，主要的競爭也大多在不同的國企之間進行，這其中既包括主業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)的國企，也包括中國兵器、中國煙草等其他類型的企業(yè)。這些國字號企業(yè)有著民企不可比擬的融資優(yōu)勢。
業(yè)內(nèi)人士指出，無論是信貸政策寬松之時，還是貨幣政策從緊之際，大國企尤其是央企獲得貸款的渠道都較其他企業(yè)更加通暢，成本也更低。在利潤增長指標壓力下，為了維護優(yōu)質(zhì)客戶，多數(shù)銀行愿意為大國企貸款提供優(yōu)惠利率。此外，國企握有大量票據(jù)，是票據(jù)融資的主力。以去年票據(jù)融資的平均利率計算，通過票據(jù)融資可以節(jié)省最多三分之二的融資成本。大國企在融資方面的成本優(yōu)勢明顯，在土地拍賣中當然底氣更足。
而資本的逐利沖動，也促使企業(yè)向高利潤行業(yè)投資。2009年的地產(chǎn)牛市，讓更多的開發(fā)商看到了信心。目前，中國經(jīng)濟回暖的基礎(chǔ)并不牢固。多數(shù)制造業(yè)行業(yè)面臨產(chǎn)能過剩風險。而開發(fā)房地產(chǎn)，則被很多企業(yè)視為“低風險、高收益”投資。
在四萬億投資計劃下達后，銀行中長期貸款有60％左右進入基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)和制造業(yè)。而目前我國制造業(yè)產(chǎn)能過剩已經(jīng)達到30％。一些央企低成本融來大量資金，不可能投向產(chǎn)能已經(jīng)過剩的主業(yè)，但又缺乏其他實體經(jīng)濟投資渠道，想投向股市更面臨種種限制，因此流向土地市場和樓市竟成為一種現(xiàn)實的選擇。
兩會期間，在全國范圍內(nèi)制造了多個“地王”的中國海外集團總經(jīng)理孔慶平表示，由于連續(xù)數(shù)年房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，中海集團的資本充足率極高，購地所用資金幾乎全部為自有資金。截至2009年底，中海的總土地儲備已達3512萬平方米，可滿足未來4至5年的開發(fā)。但2010年，中海集團仍將在2009年的基礎(chǔ)上新增20％的開發(fā)規(guī)模。
同樣在兩會期間，一些主業(yè)并非房地產(chǎn)的央企負責人也在不同的場合表示，作為國有資產(chǎn)的直接負責人，保持國有資產(chǎn)的持續(xù)升值和盈利是“職責所在”，使用自有資金進入利潤率更高的房地產(chǎn)行業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)這個目標，符合市場規(guī)律。
顯然，對房地產(chǎn)市場的盲目樂觀也是地王頻生的原因。從數(shù)據(jù)上看，北京、上海等一線城市的商品房存量已經(jīng)將至歷史低點。“即將無房可賣”的表象讓更多的開發(fā)商有勇氣去高價拍地。另外，城鎮(zhèn)化及人口紅利因素確實也是潛在住房需求的基礎(chǔ)，而目前來看我國潛在住房需求仍非常強勁。
但專家也指出，需求的釋放還需取決于購買力，在經(jīng)歷2009年房價大幅上漲之后，以及優(yōu)惠性貸款購房政策的終結(jié)，住房需求的實際購買力在逐步下降，這將進一步影響到需求的釋放。在供給方面，2009年下半年商品房新開工面積已實現(xiàn)較大幅度的增長，這部分供應(yīng)從2010年二季度開始將逐步進入市場。 |