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步入2010年，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)實(shí)施，主要城市房地產(chǎn)市場降溫明顯。受此影響，地產(chǎn)股雖然業(yè)績增長明確，但依然延續(xù)震蕩調(diào)整格局。顯然，從管理層近期的表態(tài)和政策安排看，2010年房地產(chǎn)政策將從刺激擴(kuò)張轉(zhuǎn)向適度調(diào)控。這意味著，2009年房地產(chǎn)板塊依靠房價(jià)大漲推動的業(yè)績高速增長態(tài)勢將難以持續(xù)，而正在生成的泡沫將是房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的陷阱，值得市場高度警惕。
從財(cái)務(wù)報(bào)表看，房地產(chǎn)上市公司2009、2010年的業(yè)績都將十分靚麗。2009年1-11月，一線房地產(chǎn)公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)的銷售收入同比增幅超過六成。三分之一的A股房企2009年前三季度凈利潤增幅超過100%，半數(shù)A股房企2009年業(yè)績將達(dá)歷史頂峰。
受結(jié)算制度的影響，2009年樓市熱銷給房企2010年的業(yè)績提供了保障。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年前三季度，A股房企共實(shí)現(xiàn)預(yù)收賬款同比增長62.5%，較年初增長113.3%。預(yù)收賬款是同期營業(yè)收入的近1.4倍。這表明，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)2010年的營收和利潤也已鎖定。業(yè)內(nèi)預(yù)期，主流地產(chǎn)上市公司2009、2010年將保持40%以上的業(yè)績增長。
但是，房企業(yè)績高增長的背后是快速上漲的房價(jià)和資產(chǎn)泡沫化的趨勢。在這種背景下，作為要素資源的土地，也日益成為房企追逐的對象，地價(jià)飆升、地王頻現(xiàn)，房企的資本支出正在大幅上升。以土地成本為主的資本支出擴(kuò)大，將直接增加房企的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。以一家總部位于廣州的大型房企為例，該公司在2009年9-11月累計(jì)斥資逾156億元全國拿地，而同期，該公司簽約銷售金額為124.45億元。
目前，多數(shù)房企銷售回款跟不上土地?cái)U(kuò)張的速度。由于市場預(yù)期不斷向好，房企規(guī)模擴(kuò)張中過于樂觀，“面粉貴過面包”的現(xiàn)象屢見不鮮，而房企運(yùn)營中的風(fēng)險(xiǎn)控制則退居其后。加之目前開發(fā)商囤地囤房現(xiàn)象較為嚴(yán)重，一旦市場有所降溫，企業(yè)必然會面臨巨大的資金壓力，同時(shí)加劇房地產(chǎn)市場的波動。
更為重要的是，房價(jià)快速上升也是泡沫積聚的過程。低廉的資金成本、寬松的信貸政策加之投資需求膨脹，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場偏離剛性需求而逐步“發(fā)燒”，2009年，一線城市房價(jià)同比漲幅超過60%。
在土地捆綁金融資本的情況下，房地產(chǎn)正在生成的泡沫將很容易轉(zhuǎn)嫁為金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)。
為此，管理層頻頻出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，從增加二手房交易環(huán)節(jié)成本抑制投機(jī)需求到提高土地首付比例收緊房企資金鏈，其用意均是為了“擠泡沫”、“防過熱”，促使房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)市場對政策的反應(yīng)一直比較敏感，受政策預(yù)期收緊及需求釋放透支的影響，2010年樓市降溫將在所難免。
不過，從政策目標(biāo)看，房地產(chǎn)市場從高增長狀態(tài)適度調(diào)整更有利于行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。當(dāng)前，國民經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇尚未穩(wěn)固，房地產(chǎn)依然是拉動內(nèi)需的引擎，高房價(jià)將遏制真實(shí)需求釋放。因此，政策調(diào)控當(dāng)以平衡供求為指向，其中包括增加普通住房土地供給，提高新房開工率，同時(shí)抑制需求的膨脹，防止高房價(jià)驅(qū)動業(yè)績高增長成為行業(yè)常態(tài)，也防止房價(jià)泡沫加速擴(kuò)張。 |