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| 房地產(chǎn)：誰(shuí)將跑倒數(shù)第二棒？ |
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| 2009-12-21 作者:何帆 來(lái)源:深圳商報(bào) |
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２００８年年底，房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)回調(diào)的跡象。很多房地產(chǎn)商感覺(jué)到，冬天可能就要來(lái)到。據(jù)說(shuō)南方有個(gè)很大的房地產(chǎn)公司，員工去領(lǐng)圓珠筆，公司已經(jīng)不給圓珠筆，只給發(fā)圓珠筆芯，走廊上的燈都是隔一盞亮一盞。但是，美國(guó)金融危機(jī)爆發(fā)之后，房地產(chǎn)業(yè)因禍得福，２００９年，幾乎在一夜之間，從冬天進(jìn)入了夏天。在寬松的貨幣政策和一系列針對(duì)房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策刺激下，中國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)歷了爆發(fā)性的增長(zhǎng)。
無(wú)論從房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租金比和空置率等指標(biāo)來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的泡沫。一般來(lái)說(shuō)，發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比是１．８～５．５，發(fā)展中國(guó)家大約為４～６。在美國(guó)，中等收入家庭用３～５年的收入就能買到一套獨(dú)院，在中國(guó)至少需要１０年以上，才能買到一套蝸居。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院的藍(lán)皮書中談到，房?jī)r(jià)對(duì)農(nóng)民和農(nóng)民工來(lái)說(shuō)更是高不可攀。房?jī)r(jià)與農(nóng)民工的收入之比已經(jīng)達(dá)到２２倍，與農(nóng)民的收入之比已經(jīng)逼近３０倍。一個(gè)農(nóng)民，不吃不喝三十年，也無(wú)法在城市中找到容身之處。單從房?jī)r(jià)來(lái)看，進(jìn)城農(nóng)民只能是城市繁華世界中的匆匆過(guò)客。從房?jī)r(jià)租金比來(lái)看，當(dāng)前的房?jī)r(jià)租金比已經(jīng)超過(guò)了４００，比一般的國(guó)際水平高了２倍還多。租金比不過(guò)月供，反映出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資投機(jī)成分是相當(dāng)大的。
所有的泡沫最終都會(huì)崩潰的。正如我在之前的專欄里面所說(shuō)的，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫也會(huì)破滅的。但是，為什么房?jī)r(jià)到現(xiàn)在為止還是一路上揚(yáng)呢？
作為一個(gè)誠(chéng)實(shí)的學(xué)者，我必須承認(rèn)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家最不擅長(zhǎng)做的事情就是做預(yù)測(cè)。我不擅長(zhǎng)。昨天晚上重讀克魯格曼，突然發(fā)現(xiàn)，他在２００２年就已經(jīng)在文章中預(yù)言，美國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫，美國(guó)很快就會(huì)爆發(fā)金融危機(jī)，會(huì)變得像２０世紀(jì)９０年代的日本一樣。結(jié)果呢？２００３年，他錯(cuò)了；２００４年，他錯(cuò)了；２００５年，他又錯(cuò)了；２００６年，看起來(lái)他該對(duì)了，但是還是錯(cuò)了。直到２００７年，美國(guó)金融海嘯洶涌而來(lái)，他終于預(yù)測(cè)對(duì)了。
這個(gè)故事說(shuō)明了什么？說(shuō)明市場(chǎng)是個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，我們無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)下一個(gè)時(shí)點(diǎn)會(huì)出現(xiàn)什么情況。凡是復(fù)雜系統(tǒng)，從本質(zhì)上說(shuō)都是無(wú)法精確預(yù)測(cè)的。
你到沙灘上散步，看到一個(gè)孩子在玩沙子。閑來(lái)無(wú)聊，不妨也跟孩子一起玩玩。你可以和孩子一起堆沙堆。松散的沙子會(huì)逐漸形成一個(gè)像金字塔一樣的沙堆。隨著沙堆慢慢變高，也就會(huì)變得越來(lái)越陡峭。到最后，這個(gè)沙堆突然崩塌。那個(gè)小孩子會(huì)在旁邊，看得非常高興。一位丹麥的物理學(xué)家Ｐｅｒ
Ｂａｋ就曾經(jīng)思考過(guò)這個(gè)問(wèn)題。假設(shè)我們一粒一粒地把沙粒堆起來(lái)，到什么時(shí)候，你再往上面增加一顆沙粒，整個(gè)沙堆會(huì)突然倒塌呢？
這個(gè)問(wèn)題看似簡(jiǎn)單，其實(shí)難倒了全世界的科學(xué)家。在第一階段，沙粒落下之后，并不是散落各處，而是會(huì)互相組合，慢慢形成一個(gè)錐形體，這就是物理學(xué)家所說(shuō)的“自組織過(guò)程”。但是，到第二個(gè)階段，沙堆會(huì)變得非常不穩(wěn)定，再增加一顆沙粒，就會(huì)導(dǎo)致整個(gè)小金字塔的倒塌。但問(wèn)題在于，我們不知道哪個(gè)沙粒會(huì)導(dǎo)致沙堆崩潰。可能再掉下來(lái)一顆沙粒，就會(huì)導(dǎo)致沙堆倒塌，但也可能再落下了上千個(gè)沙粒，沙堆仍然會(huì)繼續(xù)增高。
海灘上的沙堆和房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么關(guān)系呢？我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了第二個(gè)階段，已經(jīng)變成了一個(gè)不穩(wěn)定的體系。泡沫隨時(shí)可能破滅，但我們無(wú)法預(yù)測(cè)何時(shí)會(huì)破滅。從短期來(lái)看，恐怕中國(guó)的樓市還會(huì)繼續(xù)暴漲。２０１０年貨幣政策仍然會(huì)保持寬松、大量的熱錢可能會(huì)流入中國(guó)、居民的通貨膨脹預(yù)期越來(lái)越強(qiáng)烈，所有這些因素都可能決定房?jī)r(jià)走高。而且，金融理論的最新發(fā)展已經(jīng)表明，過(guò)去我們信奉的“有效市場(chǎng)”假說(shuō)是有缺陷的。資產(chǎn)價(jià)格并不是在超過(guò)基本面支撐的內(nèi)在價(jià)值之后就會(huì)馬上下跌，在低于基本面支撐的內(nèi)在價(jià)值之后就會(huì)馬上上漲。投資者往往是非理性的，金融市場(chǎng)上的“羊群效應(yīng)”會(huì)經(jīng)常發(fā)生。當(dāng)房?jī)r(jià)走高的時(shí)候，會(huì)帶動(dòng)更多的人買房，導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)增高，房?jī)r(jià)增高，會(huì)導(dǎo)致更多的人買房，又會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)增高，這是一個(gè)“自我實(shí)現(xiàn)的預(yù)言”。所以，我們往往會(huì)看到，當(dāng)牛市剛剛出現(xiàn)的時(shí)候，資產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)比較緩慢，但是到牛市快要崩潰的時(shí)候，恰恰是資產(chǎn)價(jià)格上漲最為瘋狂的時(shí)候。
中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)變成了一個(gè)擊鼓傳花的游戲。你如果現(xiàn)在再去買房，唯一能夠從中賺錢的辦法就是，找到一個(gè)比你膽子更大的人，把你的房子賣給他。問(wèn)題就來(lái)了，你怎么知道自己不是那個(gè)跑最后一棒的人呢？值得慶幸的是，城市里面的買房者，一定不是中國(guó)城市化賽跑中跑最后一棒的。跑最后一棒的應(yīng)該是農(nóng)民工。中國(guó)城市化最后成功的時(shí)候，是當(dāng)農(nóng)民工能夠變成城市新市民的時(shí)候。遺憾的是，中國(guó)的農(nóng)民工太窮了，太累了，他們已經(jīng)跑不動(dòng)了，他們是沒(méi)有辦法接上最后一棒的。所以，在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，最悲慘的人是那個(gè)跑倒數(shù)第二棒的人。
他們是誰(shuí)呢？
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