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不是強(qiáng)調(diào)降低房?jī)r(jià)，而是著力遏制房?jī)r(jià)的“過(guò)快上漲”：這是負(fù)責(zé)任和真正想解決問(wèn)題的態(tài)度。為此，貨幣政策大有反省必要，降低開發(fā)環(huán)節(jié)稅費(fèi)，提高多套房持有和轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)的辦法，應(yīng)抓緊制定，保障性住房建設(shè)的步伐需要加快。如此，這次房產(chǎn)新政當(dāng)能有個(gè)讓大家滿意的結(jié)局，那無(wú)論對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需，還是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的民生根本目標(biāo)，都將善莫大焉。
國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議日前專門研究房?jī)r(jià)，并提出“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。”對(duì)于持續(xù)高燒的城市房?jī)r(jià)，第一次發(fā)出了明確的降溫信號(hào)。也就是說(shuō)，承認(rèn)部分城市房?jī)r(jià)過(guò)高，但是不希望這種趨勢(shì)再延續(xù)下去，以及將著手解決高房?jī)r(jià)難題。
細(xì)心人一定能從這條新聞中讀出其中措辭的謹(jǐn)慎：不是強(qiáng)調(diào)要降低房?jī)r(jià)，而是著力遏制房?jī)r(jià)的“過(guò)快上漲”。這是一種負(fù)責(zé)任和真正想解決問(wèn)題的態(tài)度。
眼下部分“一線”大城市的過(guò)高房?jī)r(jià)，有其必然性，是各方利益博弈、均衡的結(jié)果，也可以說(shuō)是一種超穩(wěn)態(tài)的結(jié)構(gòu)，此種局面一旦形成，不是蹴然就能改變的。早幾天，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院一份研究報(bào)告表示，目前中國(guó)城市居民85%的家庭無(wú)力買房。但即便如此，中國(guó)如此大的國(guó)家，剩余15%的富裕家庭，也仍是個(gè)龐大的購(gòu)買群體。每個(gè)城市的新房供應(yīng)量畢竟是有限的，這個(gè)富裕群體，有足夠的能力消化這有限的流量供應(yīng)，而且可以維持高房?jī)r(jià)。
毋庸諱言，基于現(xiàn)行的財(cái)政體制，地方政府是高房?jī)r(jià)的直接受益者，不但可以獲得土地轉(zhuǎn)讓收益，還可以通過(guò)高房?jī)r(jià)，收獲GDP，完成經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)指標(biāo)。
央企也是高房?jī)r(jià)的重要角色，它們高價(jià)拿地，光榮地做“地王”，為高房?jī)r(jià)奠定了基礎(chǔ)，而且通過(guò)高房?jī)r(jià)，獲利豐厚。在產(chǎn)能過(guò)剩的當(dāng)口，資金充裕的央企，不敢再投資傳統(tǒng)的行業(yè)，而蓋房子和賣房子才是賺錢的最佳途徑。
只有高房?jī)r(jià)，才能把富裕的人群的購(gòu)買力，急需資金和政績(jī)的地方政府，以及為過(guò)剩資金找尋出口的央企，這三方的利益結(jié)合起來(lái)。要打破這個(gè)僵局，非得要有包括財(cái)政制度、央企紅利上交制度等一系列制度的變革，而這些都需要時(shí)間。提出遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，已是一種積極的態(tài)度。
住房是普通商品，住房需求，除了收入外，公眾的預(yù)期也是重要的決定因素。今年以來(lái)，房?jī)r(jià)一漲再漲，從不停歇，給人一種強(qiáng)烈的繼續(xù)上漲的預(yù)期。人們的心理當(dāng)然是買漲。所以，消除上漲預(yù)期，是房?jī)r(jià)回歸正常的重要一環(huán)。會(huì)議發(fā)出的這個(gè)明確信號(hào)，就在于造成一種穩(wěn)定的預(yù)期，為各方調(diào)整自己的行為預(yù)留空間。
房子還是一種資產(chǎn)，可資炒作獲利，而炒作對(duì)房?jī)r(jià)有火上澆油之功效。預(yù)期當(dāng)然也影響炒作，降低了過(guò)度上漲的預(yù)期，炒作的動(dòng)力也就消失了大半。
無(wú)疑，相關(guān)政策也需要調(diào)整。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。”房?jī)r(jià)上漲過(guò)度，國(guó)土資源部門，在土地供應(yīng)上難辭其咎。雖然它們一再表明，住宅土地供應(yīng)是充分的，但是，披露的數(shù)據(jù)也一再表明，大部分高房?jī)r(jià)城市的土地供應(yīng)一再萎縮，根本不敷開發(fā)之需。總體說(shuō)，土地是稀缺資源不假，但是就某一具體城市而言，土地供應(yīng)過(guò)度緊張，卻是有關(guān)部門人為造成的。其實(shí)，一個(gè)大城市可以蓋房的地方，很像是海綿里的水，要擠總是有的。
在寬松貨幣政策、天量信貸閘門大開下，中小企業(yè)獲得貸款和在緊縮政策下一樣困難，因?yàn)榇罅康馁Y金，進(jìn)入了央企的腰包，這是它們到處爭(zhēng)做地王的基礎(chǔ)。這樣的資金流向，必然有助推房?jī)r(jià)之嫌，因此，貨幣政策大有反省的必要。
在住房開發(fā)環(huán)節(jié)，開發(fā)商要繳納數(shù)十種稅費(fèi)，所有的稅費(fèi)，都將轉(zhuǎn)嫁給最終的購(gòu)房者承擔(dān)。業(yè)內(nèi)人士聲稱，稅費(fèi)是房?jī)r(jià)的真正大頭。因此，降低稅費(fèi)，是降低房?jī)r(jià)的不二法門。而與開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)過(guò)重相反，在持有和轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的環(huán)節(jié)，稅負(fù)卻過(guò)輕。不但物業(yè)稅沒(méi)有提到議事日程，二手房轉(zhuǎn)讓的代價(jià)，也低得可憐。所以，降低開發(fā)環(huán)節(jié)稅費(fèi)，提高多套房持有和轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)的辦法，應(yīng)該抓緊制定。
如果一種商品，沒(méi)有替代品，形成壟斷之勢(shì)，消費(fèi)者不想承受高價(jià)格也枉然。住房商品化，似乎走進(jìn)了一個(gè)誤區(qū)，即以為居民住房完全是個(gè)人行為，與政府無(wú)干。其實(shí)，在任何國(guó)家，保障最低居民的住房需求，都是政府的義務(wù)。如果只有商品房，那低收入者就只能望洋興嘆，或者“蝸居了”。地方政府的責(zé)任，就是為最低收入者提供廉租房，作為高價(jià)商品房的替代品。我們欣喜看到，會(huì)議提出繼續(xù)“加快保障性住房建設(shè)”，“力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。”
嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，如果低收入者的住房問(wèn)題獲得解決，部分商品房的高房?jī)r(jià)，也就不成其為問(wèn)題了，因?yàn)楦呤杖胝呦胗懈廊A的住宅，是完全正常的，每個(gè)國(guó)家的大城市都有高檔社區(qū)。但是，在低收入者的住房問(wèn)題沒(méi)有解決的時(shí)候，高房?jī)r(jià)就對(duì)低收入者產(chǎn)生了“外部性”，是不公平的，也是地方政府的失責(zé)。
問(wèn)題在于，地方政府對(duì)于安居工程的動(dòng)力不足。比如截至8月底，全國(guó)保障性住房建設(shè)僅完成投資394.9億元，完成率僅為23.6%。這既有心有余而力不足的原因，部分地方政府手里確實(shí)沒(méi)錢，但是，更有積極性不夠的原因。很簡(jiǎn)單，建造廉租房地方?jīng)]有利益。部分地方還是更喜歡建造經(jīng)濟(jì)適用房，這既不平，也缺乏效率，不但其中的腐敗和甄別成本過(guò)高已經(jīng)深為詬病，而且，更重要的是，能買得起經(jīng)濟(jì)適用房的人，不是真正的窮人，并不需要政府特別關(guān)注，不如把錢建造廉租房，解決最低收入群體的急需。
也許，有了會(huì)議的明確信號(hào)，加上相應(yīng)的政策調(diào)整，以及地方政府的更加用心，高房?jī)r(jià)就維持不了多久了。國(guó)人殷切希望這次房產(chǎn)新政能有一個(gè)讓大家滿意的結(jié)局，如此，無(wú)論對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需，保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，還是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的民生根本目標(biāo)，都將善莫大焉。
（作者系北京航空航天大學(xué)金融研究中心常務(wù)副主任） |