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12月5日到7日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開。擴(kuò)大消費(fèi)成為調(diào)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重點(diǎn)。由于總基調(diào)是保持穩(wěn)定增長，宏觀經(jīng)濟(jì)政策要穩(wěn)，房地產(chǎn)政策也不會大動(dòng)干戈，否則宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定就成為無本之木。中央經(jīng)濟(jì)工作有三個(gè)特點(diǎn)極其明顯。
保持貨幣和財(cái)政政策的延續(xù)性，意味著寬松的貨幣政策不會進(jìn)行戰(zhàn)略撤退。到明年下半年有可能隨著銀行信貸額度的完成而收緊，這意味著市場投資者將繼續(xù)憧憬低成本信貸與高投資回報(bào)的紅利，絕不會輕易離開市場。
房地產(chǎn)政策將秉持有進(jìn)有退的策略，房地產(chǎn)市場作為中國經(jīng)濟(jì)杠桿行業(yè)的地位不會改變，但過度的刺激政策會逐步退出，比如稅費(fèi)優(yōu)惠政策。不過退出的過程并不順利，一些地方政府為托市，將繼續(xù)出臺刺激本地房地產(chǎn)市場的政策，如石家莊降低二套房物業(yè)費(fèi)等。在具體政策上政府試圖鼓勵(lì)剛性消費(fèi)，防止房地產(chǎn)泡沫向銀行蔓延。
穩(wěn)定房地產(chǎn)市場是愿望，這一愿望能否實(shí)現(xiàn)取決于如下三點(diǎn)：一是實(shí)體經(jīng)濟(jì)是否真正回暖，地方財(cái)政對于房地產(chǎn)的依賴程度是否降低；二是房地產(chǎn)與銀行盈利能力、風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)程度到底如何；三是房地產(chǎn)市場對于消費(fèi)的擠出效應(yīng)如何？這三個(gè)方面決定了政府是否會下決心控制房價(jià)。
地方政府對于土地收入的依賴有增無減，雖然今年GDP保八無憂，但隨著大規(guī)模基建需要大規(guī)模資金投入，地方政府負(fù)債率必然節(jié)節(jié)攀升，而稅收卻遠(yuǎn)不能趕上投資的步伐。于是，今年我們看到了大規(guī)模的查稅、預(yù)征稅以及欠稅曝光等現(xiàn)象，正說明了在花團(tuán)錦簇的經(jīng)濟(jì)增長數(shù)據(jù)背后，是地方財(cái)政的普遍吃緊。
北京、上海等地土地收入已經(jīng)占據(jù)財(cái)政收入的1/3以上，而與房地產(chǎn)相關(guān)的收入占地方當(dāng)年財(cái)政收入的60%，每年30%要來自于土地出讓，30%來自于房地產(chǎn)的稅收。另一方面，明年的出口情況并不樂觀，內(nèi)部的消費(fèi)刺激政策不會輕易退出。政府內(nèi)部經(jīng)濟(jì)學(xué)家已經(jīng)明確表態(tài)房地產(chǎn)行業(yè)的核心作用，國家統(tǒng)計(jì)局總經(jīng)濟(jì)師姚景源表示，“房地產(chǎn)行業(yè)非常重要，它拉動(dòng)50多個(gè)行業(yè)，上游拉動(dòng)鋼鐵、建材，下游拉動(dòng)家用電器，甚至可以一直拉到窗簾、紡織品，所以它的拉動(dòng)力很強(qiáng)。從整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、擴(kuò)大內(nèi)需特別是以消費(fèi)為主拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)來講，這個(gè)行業(yè)非常重要。”房地產(chǎn)行業(yè)占GDP的6.6%和1/4的投資，與房地產(chǎn)直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)達(dá)到60個(gè)。在此情況下，給房地產(chǎn)市場降溫必然慎之又慎。
政府希望保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，大力建設(shè)保障房，通過征稅籌資金，并且使目前的高檔房泡沫與銀行脫鉤。但投資者不會順從，目前如此之低的貸款利率，必然是應(yīng)貸盡貸，動(dòng)用自己的現(xiàn)錢才是傻瓜。銀行同樣不聽話。有個(gè)引人關(guān)注的現(xiàn)象是，年底信貸優(yōu)惠政策退潮時(shí)，銀監(jiān)會并沒有實(shí)行一刀切，各個(gè)銀行自行其是。這說明銀行不可能放棄房貸這一盈利大戶，年底惜貸不過是為明年年初的信貸額爭取空間。政府的政策將遭遇各方市場主體的抵抗。銀行與房地產(chǎn)之間的防火墻形如薄紙，一捅就破。
國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測部主任范劍平認(rèn)為，繼續(xù)刺激居民首次購房需求，購房契稅、房貸利率等優(yōu)惠政策要延續(xù)，對二套房貸則要嚴(yán)格把關(guān)。鼓勵(lì)存量房流轉(zhuǎn)，提高借貸成本是解決房地產(chǎn)泡沫的正道，但有關(guān)方面很有可能投鼠忌器，不敢輕易加息，卻為了抑制住房投資而提升稅費(fèi)。此舉在短期內(nèi)有可能會刺激房地產(chǎn)市場的通脹預(yù)期，房價(jià)、地價(jià)上升更為迅猛。金融危機(jī)之前正是如此，明年一到兩次的加息將成為房地產(chǎn)市場的助燃劑。
房地產(chǎn)面臨極大的政策風(fēng)險(xiǎn)。對于狂熱投資者征收物業(yè)稅一直在醞釀之中。11月28日，溫家寶總理在上海考察時(shí)，專門考察了正在建設(shè)的上海市最大保障性住房工程進(jìn)展情況，表示要把保障性住房建設(shè)放在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要位置，在財(cái)政、金融和土地政策上給予大力支持，讓城市廣大中低收入者安居樂業(yè)。同時(shí)，要抑制投機(jī)性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。物業(yè)稅抑制是題中應(yīng)有之義。
要抑制房地產(chǎn)市場的熱度，一要連續(xù)加息，二要征收物業(yè)稅。只要減少投資者的紅利即能減少投資者的數(shù)量，有關(guān)方面絕不會不知如此淺顯的道理。 |