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眼下,很多城市都在“鬧房荒”,大冬天里居然頻現(xiàn)通宵排隊(duì)等開盤的盛況。房價(jià)并沒跟隨氣溫而下降,反倒燒起了一把火。老百姓對此似乎有些麻木了,而有識(shí)之士仍在表達(dá)憂慮之情。比如,國家統(tǒng)計(jì)局總經(jīng)濟(jì)師姚景源提醒道:“北京房價(jià)高得離譜,不要因?yàn)橥ㄘ浥蛎浀囊蛩負(fù)屬彿孔?這樣來算恰恰上套”。再如,上海市委書記俞正聲再次強(qiáng)調(diào)“今年年初,我曾經(jīng)說過房價(jià)不能再漲了。”
實(shí)踐證明,動(dòng)用行政大棒打壓房價(jià),效果并不明顯。2005年出臺(tái)的著名調(diào)控文件“國八條”,全名就是《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》,遺憾的是房價(jià)越調(diào)控越上漲。你若說它跟政策背道而馳吧,也不對,去年優(yōu)惠政策一出來,半年內(nèi)就讓房價(jià)由小跌轉(zhuǎn)為大漲。至于眼下的優(yōu)惠政策,仿佛是繼續(xù)下去不好、停止也不妥,只能任由全民大討論了。
中國房價(jià)到底有多高？這是個(gè)很難評判的問題。很多專家學(xué)者認(rèn)為當(dāng)前房價(jià)水平尚可接受,而且會(huì)找出類似城市化、人口紅利、外來需求等諸多支撐因素。但有一條基本的經(jīng)驗(yàn)誰也無法質(zhì)疑:許多國家的房價(jià)泡沫破滅之前,絕大多數(shù)人都沒意識(shí)到泡沫正在長大。這也就是說,僅靠觀察學(xué)者專家現(xiàn)時(shí)中的主流觀點(diǎn),很難斷定是否存在房價(jià)泡沫。
關(guān)于房價(jià)高低問題,筆者曾經(jīng)做過專題研究,從國際經(jīng)驗(yàn)看,目前我國總體房價(jià)收入比并不算離譜。1996-2008年,我國的房價(jià)收入比在5.5-7.5倍的區(qū)間波動(dòng),其中最高的是2007年的7.44倍。總體水平高于發(fā)達(dá)國家的3-6倍,但與1998年8.4倍的世界平均值和6.4倍的中位數(shù)相當(dāng)接近。也即用發(fā)展中國家的標(biāo)準(zhǔn)衡量,目前我國房價(jià)收入比水平基本合理,2007年偏高,2008年有所回落,今年會(huì)重新上升。
很難說全國普遍出現(xiàn)了明顯的房價(jià)泡沫,但部分東部城市房價(jià)明顯偏高。2007-2008年,京滬深穗四個(gè)一線城市以及廈門、杭州房價(jià)收入比超過10倍,個(gè)別城市甚至達(dá)13倍以上。如果剔除動(dòng)拆遷保障用房因素,2008年北京房價(jià)收入比為15倍,上海高達(dá)17.2倍。按今年房價(jià)上漲的狠勁兒,一線城市可能會(huì)到近20倍。
另外,還可用租金回報(bào)率來衡量房價(jià)高低。住房的使用價(jià)值就是居住,而租金水平集中體現(xiàn)了居住價(jià)值的高低。發(fā)達(dá)國家的年均住房租金回報(bào)率為5％-10%,而目前我國大城市一般只有3%左右。一線城市尤其明顯,今年的情況是,房價(jià)漲幅很大,房租卻沒怎么漲,高端公寓租金甚至下滑。國人重購輕租的觀念根深蒂固,這確實(shí)是一個(gè)特殊因素,但租金回報(bào)率如此之低,從一個(gè)角度說明很多房子的價(jià)格被明顯高估。
近期中國社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的《住房綠皮書》對全國35個(gè)城市房價(jià)泡沫指數(shù)進(jìn)行估算,結(jié)果顯示,北京的房價(jià)泡沫超過了上海、廣州和深圳,實(shí)際價(jià)格高出基準(zhǔn)價(jià)格的四分之一;另外,北京人的住房支付能力最低,購房居民每月交納貸款的數(shù)量遠(yuǎn)高于合理家庭支付比例。
其實(shí),若用國際上通用的指標(biāo)來衡量,絕大部分指標(biāo)都顯示我國房價(jià)水平已明顯偏離合理軌道。那么,到底是什么在支撐我國的高房價(jià)？首先,國人把房子看得太重,為此不惜“啃老”,幾個(gè)家庭支持一對年輕人買房,成為社會(huì)主流觀念。可是,這一購房模式完全不具有可持續(xù)性。
其次,投資投機(jī)需求旺盛。從感性角度分析,近十年來我國房價(jià)持續(xù)上漲,即使2005年和2008年部分地區(qū)曾出現(xiàn)過短暫的小幅下跌,但之后往往出現(xiàn)更大漲幅、更長時(shí)間的反彈,于是人們都不再相信房價(jià)會(huì)大跌。從理性角度分析,去年出臺(tái)的諸多優(yōu)惠政策,大大降低了投資投機(jī)的成本,雖然政策本意是鼓勵(lì)合理的自住需求,但根本無法堵截投資者“搭便車”。另外,流動(dòng)性過剩導(dǎo)致通脹預(yù)期,購房保值也很正常。
再次,住宅市場的供求矛盾一直沒能有效解決。從根源上講,我國城鎮(zhèn)建設(shè)用地確實(shí)非常緊張,同時(shí)近十年來,批而未建的開發(fā)用地高達(dá)13億平方米,其中有很多居住用地仍處于閑置狀態(tài)。即使那些開發(fā)進(jìn)度達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的樓盤,在市場繁榮時(shí)也常出現(xiàn)捂盤惜售現(xiàn)象。在市場經(jīng)常性地處于供不應(yīng)求狀態(tài)的情況下,房價(jià)不漲幾乎是不可能的。
（作者系上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長） |