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樓市雪崩一般是當(dāng)?shù)厝说臑?zāi)難。海外熱錢投機(jī)一個(gè)地區(qū),它們首先投機(jī)房地產(chǎn),賺了房地產(chǎn)的主漲波段后,把房子賣給當(dāng)?shù)厝?然后轉(zhuǎn)入股市;最后轉(zhuǎn)戰(zhàn)匯市,越到后來變現(xiàn)出逃效率越高。當(dāng)?shù)厝艘坏┍惶走M(jìn)樓市之巔,不會再有人去救他
很欣然地看到房地產(chǎn)泡沫再次成為輿論的焦點(diǎn)。
兩個(gè)月前,隨著樓市多頭得意洋洋地再拉一個(gè)歷史新高,唱空者的士氣深受打擊,空前低迷,這些人的沉默其實(shí)是樓市長期投資價(jià)值難免幻滅的征兆。而未來房地產(chǎn)瘋狂上漲可能會更驚人,但勢必跌得將越發(fā)慘烈。
在這個(gè)樓市行將邁向最后瘋狂的七寸點(diǎn)上,筆者開始猛烈地批評房地產(chǎn)泡沫,先后發(fā)表《紙幣危機(jī)與房地產(chǎn)泡沫已成中國最大隱患》、《房地產(chǎn)泡沫已成中國人財(cái)富頭號威脅》、《房地產(chǎn)泡沫硬在地方政府既得利益》、《“結(jié)婚房”為何會成國人財(cái)富命運(yùn)的“絞索”》,分別從貨幣金融博弈、房地產(chǎn)泡沫前車之鑒、地方政府既得利益、中國人住房文化等方面分析了房地產(chǎn)硬泡沫的成因和危害,其中《結(jié)婚房》一文的另一標(biāo)題《5年內(nèi)兩公斤黃金可以買一套上海房》引起巨大反響,再次激起社會公眾對房地產(chǎn)泡沫的關(guān)注和反思。
盡管近來房地產(chǎn)泡沫的唱空力量再度活躍是可喜的,但是,鑒于房地產(chǎn)既得利益的強(qiáng)大,一些既得特權(quán)者的短視,再加上市場投機(jī)力量中不排除極少數(shù)是以摧毀中華文明復(fù)興為目的者,筆者仍然感到還是要強(qiáng)化警告樓市泡沫放大到極致后雪崩的巨大危害。
樓市泡沫最大化后雪崩危害之大,若拿A股作比較,會猛于后者10倍。A股上證指數(shù)從2007年10月6124點(diǎn)泡沫破滅后,最多跌去了72.8%,流通股市值損失了7萬億元人民幣。當(dāng)時(shí)被套牢者的凄苦,現(xiàn)在似乎已被忘記,因?yàn)樯献C指數(shù)已從最低點(diǎn)幾乎反彈了一倍——人們的一個(gè)致命缺點(diǎn)在此彰顯——好了傷疤忘了疼。
當(dāng)下中國人對樓市有兩種主要心態(tài)。一種是那些有過2008年的股市恐怖熊市經(jīng)驗(yàn)者會認(rèn)為,樓市崩了有什么了不起,股市不也崩了嗎？現(xiàn)在不是又開始紅火了？第二種是連股市崩盤也未經(jīng)歷,他們會認(rèn)為——房價(jià)不是一直是漲的？所有買房的人都賺錢了,那么未來房地產(chǎn)也會漲下去,政府不會讓房地產(chǎn)跌的。
這兩種認(rèn)識都是非常錯(cuò)誤的,如果他們不能扭轉(zhuǎn)這種錯(cuò)誤思維,就難免被投機(jī)者“屠戮”的結(jié)果;或者說,恰恰是投機(jī)者看準(zhǔn)了這兩種大眾思維死結(jié),他們才會肆無忌憚地將越炒越重的房子壓在大眾購房者脆弱的肩上,直到把大眾壓垮為止,而他們已經(jīng)賺取了暴利,功成身退了。
第一種心態(tài)為什么錯(cuò)呢？香港在亞洲金融危機(jī)后的經(jīng)歷表明,股市泡沫破滅還有可能回來,但房地產(chǎn)泡沫一旦破滅就覆水難收。1997年之后,恒生指數(shù)一度從約16000點(diǎn)下跌到6500點(diǎn),跌去約60%,但2000年3月即反彈到18500點(diǎn)新高,甚至在2007年10月創(chuàng)出了28000多點(diǎn)的新高。但樓市卻從1997年的高點(diǎn)一路下跌,2003年7月才觸底,跌去了70%,到了2009年才回到1994年的價(jià)格水平,即那些高位買房者迄今沒能解套。（見圖）
至于第二種心態(tài)更是大錯(cuò)特錯(cuò)了!東鄰日本就是最好的教訓(xùn)。如果說1997年的香港房地產(chǎn)相當(dāng)于中國內(nèi)地一個(gè)大都市大泡沫,那么1990年的日本就相當(dāng)于中國一個(gè)省的房地產(chǎn)特大泡沫破滅,從那時(shí)到現(xiàn)在日本房價(jià)一直下跌,從未有反彈的機(jī)會,已經(jīng)跌去了70%~80%。
為什么當(dāng)房地產(chǎn)和股市泡沫一起崩潰時(shí),樓市總比股市更慘呢？有如下幾個(gè)原因:
一、樓市規(guī)模比A股大近10倍,而樓市雪崩一般是當(dāng)?shù)厝说臑?zāi)難。海外熱錢投機(jī)一個(gè)地區(qū),它們首先投機(jī)房地產(chǎn),賺了房地產(chǎn)的主漲波段后,把房子賣給當(dāng)?shù)厝?然后轉(zhuǎn)入股市;最后轉(zhuǎn)戰(zhàn)匯市,越到后來變現(xiàn)出逃效率越高。當(dāng)?shù)厝艘坏┍惶走M(jìn)樓市之巔,不會再有人去救他;海外熱錢可能回來在股市匯市再次興風(fēng)作浪,但絕不會去當(dāng)樓市的救世主。
二、樓市有杠桿放大的危機(jī)。股市崩盤,總會有股票在;但炒樓不同,往往是20%~30%首付,也就是進(jìn)行了3.3~5倍的杠桿放大,一旦樓價(jià)下跌了20%~30%,原先的首付就完全損失,而且房地產(chǎn)泡沫破滅難免出現(xiàn)大的經(jīng)濟(jì)危機(jī),失業(yè)大增,還貸更難,一旦斷供,購房者就會傾家蕩產(chǎn),甚至“負(fù)資產(chǎn)”——香港還有個(gè)人破產(chǎn)制度,內(nèi)地還沒有。
三、如果經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)是滯脹型的,那么通貨膨脹率會上升,房貸利率跟著漲,購房者將更容易斷供。一些敏感者為避免更大損失,會快速拋房,一旦拋房成風(fēng),樓價(jià)會加速崩潰。由于土地樓房可以作為抵押資產(chǎn),樓價(jià)下跌后重新估價(jià),將帶來其后信貸連環(huán)收縮。
四、惡意做空樓市者的成本比股市小。在中國A股,由于沒有股指期貨和融資融券等做空工具,惡意做空股市總要虧損的。但是如果有人惡意做空樓市,它只要在樓市泡沫的高峰拋出一些物業(yè),然后不斷減價(jià)出讓,并不實(shí)際成交,即可達(dá)到帶動恐慌者跟風(fēng)的效果。
因此,經(jīng)濟(jì)決策層應(yīng)高度警惕房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重惡果,并采取果斷措施使房地產(chǎn)泡沫軟著陸。治標(biāo)的辦法有二:一、加大土地供給,打擊囤積居奇;二、提高二套及以上房貸的首付和利率,打擊房地產(chǎn)投機(jī)。
治本在于改變現(xiàn)在的土地分配政策:一、改土地出讓一次性拍賣70年使用權(quán)為按年度收取物業(yè)稅的方法,從根本上遏制投機(jī);二、土地出讓收入分配實(shí)現(xiàn)社會公眾監(jiān)督,其一半比例應(yīng)當(dāng)用于廉租房等保障用房的建設(shè)。
如果這兩個(gè)治本辦法不能做到,即使治標(biāo)的辦法一度能夠見效,房地產(chǎn)泡沫大有可能繼續(xù)反彈膨脹,直到最大化后惡性雪崩。倘若日本悲劇中國重演,那么不僅國民財(cái)富灰飛煙滅,那些既得利益者們也難免受到歷史的懲罰。 |