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統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月上半月北京、上海、深圳等國內(nèi)一線城市的二手房成交量均出現(xiàn)急劇放大。以北京為例，11月前14天，二手房成交量突破13874套，其中住宅成交量達(dá)到了12283套，分別比10月同期二手房上漲97%及96%。
房產(chǎn)成交量突然放大，并不表明市場真實(shí)需求的突然迸發(fā)，而是源自于政策末班車的影響。由于市場普遍預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅費(fèi)優(yōu)惠措施將于年底按期終止，一些購房者為了能夠享受優(yōu)惠而恐慌性集中買房，由此導(dǎo)致成交量已經(jīng)數(shù)月低迷的房地產(chǎn)市場開始放量。以當(dāng)下房價(jià)畸高的情況看，這樣的成交量突然放大顯然不利于房地產(chǎn)市場的理性回歸，而政策變動(dòng)因素反而成為助推樓市火爆的主因，這才是更加讓人倍感遺憾之所在。
當(dāng)下房地產(chǎn)市場所享受的一系列稅收優(yōu)惠福利，是調(diào)控部門在去年年底為避免金融危機(jī)惡化而推出的。從市場反應(yīng)看，政策效果不僅充分實(shí)現(xiàn)，而且已是遠(yuǎn)超預(yù)期了。如果單純從房價(jià)變化的先后次序看，優(yōu)惠政策的確是房價(jià)變化的導(dǎo)火索，但事實(shí)上卻并非如此。稅費(fèi)優(yōu)惠政策，以及銀行信貸政策的放松，只是影響房地產(chǎn)市場變化的外因，真正的市場變化在于——隨著這些政策推出，作為賣家的開發(fā)商與炒房者其市場地位得到了強(qiáng)化，而作為買家的自住需求者市場地位則進(jìn)一步弱化了。從資金流向看，在自住需求萎靡的情況下，稅費(fèi)優(yōu)惠的實(shí)質(zhì)是補(bǔ)貼了投機(jī)炒房者和開發(fā)商；而銀行信貸政策的隨意放松，又支持了賣方的資金鏈條，使其得以在無成交量的情況下長期拒絕降價(jià)。也正因此，盡管多數(shù)理性購房者拒不接受高房價(jià)，成交量已經(jīng)出現(xiàn)數(shù)月低迷，但是這并無法阻礙房價(jià)的繼續(xù)飆升。
在這樣的市場狀況下，調(diào)控政策的具體著手點(diǎn)顯然應(yīng)該回復(fù)到平衡市場力量上來，其關(guān)鍵點(diǎn)就在于遏制市場供給方的強(qiáng)勢地位。換句話說，如果市場供求雙方的力量對(duì)比無法實(shí)現(xiàn)平衡，任何導(dǎo)致市場變化的因素，都可能被解讀為有利于賣家而非購房者，是為市場心態(tài)的變化使然。如果這一點(diǎn)無法被修正，那么遏制房價(jià)上行的愿望就永遠(yuǎn)只能夠落空了。
也正因此，市場的悖論也才會(huì)在當(dāng)下出現(xiàn)。如果說去年年底的優(yōu)惠政策推高了房價(jià)，那么今年年底的政策取消照理說應(yīng)該是抑制房價(jià)上漲，購房者理應(yīng)耐心等待而絕非是恐慌性買入。而出現(xiàn)當(dāng)下這種意外的局面，正是由于房地產(chǎn)賣方的強(qiáng)勢地位導(dǎo)致市場預(yù)期進(jìn)一步看漲所致，至于優(yōu)惠政策取消是否能夠撼動(dòng)高企的房價(jià)，根本就沒有人去相信了。
問題的關(guān)鍵在于，當(dāng)市場買賣雙方均對(duì)房價(jià)上漲走勢形成強(qiáng)烈一致的判斷之后，這往往就是市場風(fēng)險(xiǎn)達(dá)到極致的標(biāo)志。從海外市場經(jīng)驗(yàn)看，從來沒有只漲不跌的房地產(chǎn)市場，只是導(dǎo)致市場轉(zhuǎn)而下跌的因素不同而已。當(dāng)年香港房地產(chǎn)從1985年漲到1997年，房價(jià)上升了近10倍，彼時(shí)幾乎所有香港人都相信房價(jià)只漲不跌，并且不斷買入。而之后房價(jià)從頂點(diǎn)開始一路下跌，至2003年香港樓價(jià)最多跌幅高達(dá)70%左右，直到2003年年底房價(jià)才慢慢出現(xiàn)了一些復(fù)蘇跡象。這一典型的市場輪回表明兩點(diǎn)：其一，脫離真實(shí)需求能力的資產(chǎn)價(jià)格，無論是股市還是樓市，都必然會(huì)回歸理性；其二，市場主導(dǎo)的回歸模式往往過于慘烈，對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行的殺傷力巨大，理應(yīng)成為調(diào)控部門力求避免的對(duì)象。
可見，當(dāng)下的房地產(chǎn)市場亟須調(diào)控政策扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期，而決不能再放任房價(jià)非理性上漲。據(jù)此，除了堅(jiān)決在今年年底按期取消所有購房優(yōu)惠鼓勵(lì)政策外，調(diào)控部門還需要做好以下政策推進(jìn)：其一，全面總結(jié)房改11年來的成敗得失，對(duì)于市場因素泛濫而政府保障不足之處，以產(chǎn)業(yè)政策基調(diào)調(diào)整的形式予以全面修正；其二，增加未來數(shù)年的土地和房產(chǎn)供給政策規(guī)劃，全面修正供求不平衡預(yù)期；其三，對(duì)于開發(fā)商惡意捂盤惜售、囤地炒地的行為，堅(jiān)決依法依規(guī)嚴(yán)懲，而不再是放任自流；其四，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)信貸稅費(fèi)優(yōu)惠政策的實(shí)施前提，避免臨時(shí)性鼓勵(lì)政策再度助推房價(jià)走勢。
只有調(diào)控部門堅(jiān)決落實(shí)各項(xiàng)平抑房價(jià)暴漲、平衡供求關(guān)系的政策措施，才能夠避免市場自發(fā)調(diào)整所帶來的危害，盡可能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場價(jià)格的軟著陸。以當(dāng)下而言，繼續(xù)放任恐慌性購房行為的蔓延，只會(huì)讓這些購房者成為房產(chǎn)暴利的最后買單者，來自調(diào)控部門的政策聲音不應(yīng)再有任何拖延。
(作者系經(jīng)濟(jì)學(xué)博士) |