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今年房地產(chǎn)市場為什么能夠量價齊漲、迅速繁榮？
盡管解釋的理由有很多，每一個人或集團都會站在其自身利益的角度找到一種或幾種理由。
比如，房地產(chǎn)開發(fā)商說是“剛性需求”；也有人說，是因為市場通貨膨脹的預(yù)期讓投資者大量涌入房地產(chǎn)市場，以便讓其財富保值增值；更有人說，上半年房地產(chǎn)市場量價齊漲，就在于居民手中的錢太多。
然而，最近市場十分關(guān)心個人住房按揭信貸政策調(diào)整，就足以讓上述謬論不攻自破了。
無論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是地方政府及普通民眾，對政府的房地產(chǎn)政策十分關(guān)注，尤其是第二套住房的信貸政策，這足以說明不是居民的錢太多，而是居民的錢太少，只能通過政府的信貸優(yōu)惠政策進入房地產(chǎn)市場。
如果國內(nèi)居民的錢真的是太多，那么他們進入房地產(chǎn)市場與個人住房按揭貸款的政策有何關(guān)系？根本就沒有關(guān)系。如果這些人有錢，根本就不用向銀行貸款，也不必關(guān)注銀行的信貸政策變化，個人愿意如何購買住房就如何購買，想買多少套就買多少套。
實際上，目前中國的房地產(chǎn)市場根本就不存在所謂的“剛性需求”，也不存在居民的錢太多來推高房價的情形，而是某些人過度地使用具有公共性質(zhì)的商業(yè)銀行體系，通過銀行體系的高杠桿在炒作國內(nèi)住房。如果這些住房炒作者沒能利用銀行的金融杠桿，今年房地產(chǎn)市場要出現(xiàn)這種所謂的繁榮是不可能的。
也就是說，今年國內(nèi)房地產(chǎn)市場的繁榮最大的推動力，就是政府的房地產(chǎn)救市政策。我在今年上半年就指出，２００８年９月的美國金融危機救了中國的房地產(chǎn)市場。因為盡管在２００８年中國經(jīng)濟是出現(xiàn)了一些問題，但是中國金融體系沒有出現(xiàn)危機，中國經(jīng)濟也沒有出現(xiàn)危機。但是，在美國金融危機之后，政府出臺比美國更為強勁的救市政策，特別是全世界最為優(yōu)惠的信貸優(yōu)惠政策，中國的個人住房按揭貸款優(yōu)惠利率降得比美國還要低。僅這一種優(yōu)惠政策，就足以把國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格推高。
這種過度的優(yōu)惠其實是一種財富轉(zhuǎn)移機制或通過政府信貸管制政策的一種財富轉(zhuǎn)移機制。
過度的優(yōu)惠利率，表面上是讓購買住房者受益，但實際上最大的受益者則是地方政府及房地產(chǎn)開發(fā)商，而利益受到損害的，是銀行的存款者（把存款利率降得過低）。對于房地產(chǎn)開發(fā)商及地方政府來說，由于優(yōu)惠利率讓購買住房者涌入市場，不僅可以讓房地產(chǎn)商的利潤得以實現(xiàn)（在高房價時把住房賣出），也給其不斷推高房價創(chuàng)造了條件；對地方政府而言，把房價推高，土地財政也就增加了。
當(dāng)然，這種財富的轉(zhuǎn)移也讓國內(nèi)商業(yè)銀行的利益有所減少。因為，過度的優(yōu)惠利率必然導(dǎo)致利差的縮小，讓商業(yè)銀行收益水平降低。２００９年商業(yè)銀行信貸盡管達到了天量的增長，但是，今年商業(yè)銀行利潤水平還不如２００８年信貸緊縮的年份，何也？就在于通過政府對信貸資金的價格管制，讓商業(yè)銀行收益轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)商、地方政府及住房炒作者手上了。
我們可以看到，由于房地產(chǎn)暴利不僅讓各行各業(yè)的企業(yè)紛紛進入房地產(chǎn)市場，而且凡有權(quán)力者都在千方百計持有住房。其最大的后遺癥就是擴大貧富差距，形成新的社會問題。
可以說，目前中國高房價已經(jīng)成了一種嚴重扭曲的財富轉(zhuǎn)移機制，它使國民的財富在短時間內(nèi)向極少數(shù)人轉(zhuǎn)移與聚集，社會財富分配越來越不公。
因此，住房問題既是一個經(jīng)濟問題，也是一個民生問題和一個社會問題。正是這個意義上，中央政府的政策權(quán)衡將是未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的關(guān)鍵。
我預(yù)計中央政府對房地產(chǎn)政策的權(quán)衡主要表現(xiàn)為如何保證房地產(chǎn)市場是一個消費為主導(dǎo)的市場、如何保證房地產(chǎn)市場不出現(xiàn)泡沫及促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、如何通過房地產(chǎn)市場促進社會財富分配公平，建構(gòu)和諧社會。
這樣的政策權(quán)衡，不僅在于如何加大保障性住房建設(shè)的力度，加大對保障性住房的投入，也在于如何抑制房地產(chǎn)市場炒作過度。
住房投資比重過大，少數(shù)人住房持有過高，導(dǎo)致當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格飆升過快。這種現(xiàn)象的根本原因有兩個，首先是住房的稅收政策出了問題。縱觀全世界所有的有房地產(chǎn)市場的國家，哪一個國家的住房投資是不征稅的？只有中國例外。其次是住房的信貸政策出了問題，投資住房可以享受優(yōu)惠信貸政策，這豈不是讓普通民眾來補貼那些投資者？
（作者系中國社會科學(xué)院金融研究所研究員） |