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上個月，北京、上海、福建和浙江等地區(qū)的商品房銷售面積和銷售額環(huán)比均出現(xiàn)下降。房地產(chǎn)市場再次進入微妙的觀望狀態(tài)，皆因北京去年出臺的房地產(chǎn)市場支持政策即將到期。
細細盤點2008年中央地方兩級政府喂房地產(chǎn)市場吃的“補藥”，著實不少——7月，將外商投資房地產(chǎn)業(yè)的審批權(quán)由商務(wù)部下放至省級商務(wù)主管部門，放寬外資進入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻。
10月22日，財政部通知，對個人銷售或購買住房過程中的契稅、印花稅和土地增值稅實行暫時性減免政策，并規(guī)定購買普通自住房和改善型普通自住房貸款利率的下限為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款為20%，并準許地方政府制定鼓勵住房消費的收費減免政策。
12月20日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅實施了一年期的減免政策，并要求商業(yè)銀行支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資要求，同時取消了城市房地產(chǎn)稅。城市房地產(chǎn)稅征繳對象主要是在華擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外籍個人和外國企業(yè)，取消意味著放松外資投資中國房地產(chǎn)市場的限制。
緊跟北京，地方政府紛紛出臺土政策。比如，上海、北京和廣東個人轉(zhuǎn)讓自用2年以上、并且是家庭惟一生活用房的所得，個人不負擔個人所得稅，還提高了公積金貸款的可貸額度；對二套普通住房的貸款政策全面放松，與首次購買普通住房享有同等優(yōu)惠政策。另外，北京要求暫停執(zhí)行對境外個人在京購房的居住年限和所購房屋的有關(guān)規(guī)定；廣東規(guī)定港澳臺居民在廣東省境內(nèi)購買住房，享受與內(nèi)地居民同等政策。
靠以上政策強力刺激，房地產(chǎn)市場領(lǐng)先實體經(jīng)濟其他部門復(fù)蘇，對整體經(jīng)濟保持增長作出了貢獻。然而，當?shù)赝鹾吞靸r樓盤再度涌現(xiàn)，境外熱錢又開始準備進入中國，中國房地產(chǎn)市場的泡沫風險也隨之加劇。
出了名的看空派——獨立經(jīng)濟學家謝國忠在接受鳳凰電視臺采訪時，稱對中國房地產(chǎn)泡沫十分擔心。他的依據(jù)是觀察房地產(chǎn)市場的幾項基本指標：一是房地產(chǎn)價值與GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值）之比。美國歷史上平均是1倍，本輪泡沫的最高點是1.7倍。日本現(xiàn)在是1.5倍，泡沫化最高的時候是4倍。中國已經(jīng)超過2倍。二是房租回報率，中國普遍是3%。這說明中國房地產(chǎn)價格主要是靠升值預(yù)期支撐，而非房租回報。三是新房生產(chǎn)量跟GDP之比。中國遠超過10%。四是房價收入比，中國很多城市都在20倍左右，明顯偏高。
房地產(chǎn)市場的問題從上到下看得很清楚，有說法是“正在成為中國經(jīng)濟的心腹之患”。房地產(chǎn)市場創(chuàng)造的各類財富和政府收入節(jié)節(jié)上漲，實體經(jīng)濟稅收卻在下降，當然使地方政府財政收入越來越依賴于土地。據(jù)報道，北京等城市土地收入已占地方財政收入的三分之一。此時，土地收入一旦干涸，地方財政不可維持。于是，政府陷入自己咬自己尾巴的悖論循環(huán)：怕房地產(chǎn)價格下跌而救市，救市導致泡沫越吹越大，房地產(chǎn)價格下跌的風險也越來越大。
所以，中國房地產(chǎn)市場遲早得由積極寬松的政策環(huán)境轉(zhuǎn)入中性甚至略緊的環(huán)境。現(xiàn)在，中國經(jīng)濟復(fù)蘇還需要進一步穩(wěn)固，財政、貨幣政策還難以迅速退出。北京不妨考慮先從房地產(chǎn)市場逐步退出，先督促地方政府從它們的土政策中退出。 |