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信貸與貨幣對房地產(chǎn)市場來說十分重要。在2009年的前三季度，對房地產(chǎn)市場影響最大的是信貸政策的調(diào)整（準(zhǔn)確地說是轉(zhuǎn)向），人民銀行從2008年11月份開始取消對商業(yè)銀行的信貸規(guī)模控制，由此導(dǎo)致了信貸井噴式增長。如果說2009年的房地產(chǎn)形勢出乎市場大多數(shù)人的意料之外的話，那么，最主要的原因是信貸增長的速度超出了人們的想象。
寬松的信貸政策對房地產(chǎn)市場的影響主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是對于開發(fā)商而言，寬松的信貸政策使其流動性風(fēng)險迅速下降，不再需要依靠降價甩賣來回籠現(xiàn)金
（2008年底，以萬科為代表的房地產(chǎn)開發(fā)商，就是依靠降低售價來維持現(xiàn)金回籠的）。在房地產(chǎn)市場的價格形成機制中，開發(fā)商是主動定價者，開發(fā)商的流動性風(fēng)險解除后，房地產(chǎn)價格就失去了下行的動力；二是商業(yè)銀行為了控制風(fēng)險，將信貸資金主要集中在國有控股的企業(yè)，使得這些企業(yè)得到了充足的廉價資金的支持，而這些公司在制造業(yè)等領(lǐng)域無法尋找到投資機會，于是將目標(biāo)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)領(lǐng)域，制造了很多“地王”，而土地價格的不斷攀升又助推房價的上漲；三是對于地方政府來說，由于有了信貸資金不受約束地供給，減輕了賣地生財?shù)膲毫Α８鶕?jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計，在2009年的前8個月里，通過地方政府的融資平臺增加的信貸資金約5萬億之多。因此，我們看到了2009年前三個季度出讓土地面積的大幅度減少（在價格不斷上漲的背景下，前8個月出讓土地面積同比減少了25.1%），土地供應(yīng)的減少助漲了土地價格；四是對于購房者而言，信貸井噴使之產(chǎn)生了強烈的資產(chǎn)價格上漲的預(yù)期，買房尤其是通過按揭貸款買房成為理性的選擇。
從信貸的角度看，極度寬松的信貸政策已經(jīng)走到頭，未來的信貸增長速度不可能再保持2009年的水平。事實上，從2009年8月份開始，信貸政策就已經(jīng)開始“微調(diào)”了，尤其對房地產(chǎn)市場而言，調(diào)整的力度還相當(dāng)大，最明顯的標(biāo)志是重申嚴格執(zhí)行“二套房貸”政策。因此，從信貸的角度看，房地產(chǎn)市場的景氣將會步入下降通道。一線城市的房地產(chǎn)市場自第三季度開始出現(xiàn)了交易量的明顯減少，這與信貸的形勢基本吻合。
但是，如果再考慮貨幣的情況，結(jié)論就有很大差異了。從2009年第三季度的表現(xiàn)看，美元出現(xiàn)加速貶值的趨勢，而人民幣匯率與美元匯率自2008年底以后一直是盯住的關(guān)系，在美元貶值的作用下，人民幣匯率升值的預(yù)期必然會再次形成。受此影響，外匯儲備將再次高速增長，從剛剛公布的數(shù)據(jù)看，9月份新增了600多億美元的外匯儲備，比前8個月的平均數(shù)多出1倍。在外匯儲備迅速增加的情況下，金融體系的流動性過剩現(xiàn)象會卷土重來，這將會對房地產(chǎn)的需求形成刺激。
當(dāng)然，貨幣形勢對房地產(chǎn)市場的影響并不如信貸政策對房地產(chǎn)市場的影響那么直接，但由于外匯儲備的迅速增加而釋放的基礎(chǔ)貨幣，必將對包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價格形成刺激。尤其在當(dāng)前的經(jīng)濟背景下，緊縮的貨幣政策是難以出臺的，十分容易出現(xiàn)嚴重的流動性過剩的局面，其嚴重的程度甚至比2007年還要嚴重。
當(dāng)然，影響房地產(chǎn)市場的因素十分復(fù)雜，除信貸與貨幣以外，其他政策如住房制度改革、稅收政策調(diào)整等同樣重要，投資者應(yīng)該綜合判斷。
（作者系中國社科院金融專家）
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