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國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)再度陷入博弈的“膠著”之中。在十月黃金周，國(guó)內(nèi)一線城市的房產(chǎn)成交均表現(xiàn)出“價(jià)漲量縮”的特征。持續(xù)半年的房?jī)r(jià)飆升到了極致，但是成交量大幅萎縮：10月1日至7日，北京新房網(wǎng)上簽約量?jī)H為1119套，比去年同期下降了近五成；上海國(guó)慶期間住宅成交也僅為8.46萬(wàn)平方米，為歷史次低點(diǎn)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方的膠著狀況由此清晰可見(jiàn)：一方面，開(kāi)發(fā)商堅(jiān)守高價(jià)而不肯松口讓利；另一方面，購(gòu)房者則已經(jīng)無(wú)法接受目前的市價(jià)，選擇退出觀望。買(mǎi)賣(mài)雙方堅(jiān)持己見(jiàn)，市場(chǎng)成交量才會(huì)大幅萎縮。問(wèn)題的關(guān)鍵在于，如何才能夠打破雙方的平衡關(guān)系，以避免重演之前房?jī)r(jià)盤(pán)整后又繼續(xù)上漲的惡性循環(huán)？
在全球處于金融危機(jī)的背景下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格卻持續(xù)飆升，甚至創(chuàng)出歷史新高，其中不合理性已經(jīng)無(wú)需贅述。基于房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資屬性，或許可以從“炒作”角度解釋。但再夸張的炒作也無(wú)法逃脫真實(shí)價(jià)值的制約，短期價(jià)格上漲之后必然會(huì)迎來(lái)市場(chǎng)拐點(diǎn)的壓力。當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于“可拐可不拐”的關(guān)鍵時(shí)期，打破市場(chǎng)的膠著需要調(diào)控政策進(jìn)一步明朗，以有效措施迫使開(kāi)發(fā)商選擇合理調(diào)降房地產(chǎn)價(jià)格，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)理性回歸。
與2008年房地產(chǎn)低迷時(shí)期不同，此次房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持高價(jià)的底氣充足許多。原因有兩個(gè)：其一，去年年底開(kāi)始實(shí)施的寬松貨幣政策，社會(huì)資金供給不再緊缺，甚至在部分行業(yè)領(lǐng)域出現(xiàn)過(guò)剩，開(kāi)發(fā)商無(wú)需再為央行資金回籠的指向而被迫降價(jià)售房；其二，地方政府出讓土地的熱情加大，各地土地拍賣(mài)在近期頻頻刷新“地王”記錄，地價(jià)上升成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的重要因素，也增加了開(kāi)發(fā)商對(duì)價(jià)格繼續(xù)上漲的預(yù)期，堅(jiān)持不肯主動(dòng)降價(jià)。從這兩個(gè)因素看，無(wú)論是資金總量供給，還是土地出讓的決定權(quán)力都集中于行政部門(mén)手中，各級(jí)調(diào)控部門(mén)因素在房?jī)r(jià)堅(jiān)挺中推波助瀾的作用非常明顯。正所謂解鈴還須系鈴人，鑒于調(diào)控部門(mén)因素在房?jī)r(jià)運(yùn)行中的重要作用，要想打破目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的僵局，調(diào)控政策積極調(diào)整后的市場(chǎng)效果也值得期待。
筆者所談及的“政策調(diào)整”并非意味著調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向，而只是讓政策回歸正常的軌道。事實(shí)上，圍繞著資金供給與土地出讓兩大領(lǐng)域，市場(chǎng)上長(zhǎng)期存在明顯的違規(guī)操作，調(diào)控部門(mén)應(yīng)該對(duì)此進(jìn)行嚴(yán)厲監(jiān)管。
從政策導(dǎo)向看，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是信貸政策的傾斜支持對(duì)象，但是仍有大量信貸資金流入房市，并支撐起了開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流。問(wèn)題的源頭就在于，監(jiān)管部門(mén)關(guān)于嚴(yán)查“二套房”貸款的政策并沒(méi)有被嚴(yán)格落實(shí)。在現(xiàn)實(shí)中，二套以上住房貸款不僅沒(méi)有執(zhí)行“四成首付、利率上浮10%”的要求，甚至享受“首付兩成、利率打七折”的優(yōu)惠。商業(yè)銀行在信貸操作中陽(yáng)奉陰違，導(dǎo)致大量違規(guī)信貸資金流入房市。其結(jié)果，不僅讓開(kāi)發(fā)商腰桿硬朗起來(lái)，同時(shí)也成為投機(jī)炒作者的杠桿工具，直接助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的飆升。而從土地出讓開(kāi)發(fā)的情況看，在開(kāi)發(fā)商2003年-2009年上半年間獲得的住宅土地中，目前處于“在售”和“售完”的地塊僅占43%，剩余57%的土地尚未形成實(shí)際供應(yīng)，其中27%的土地“待開(kāi)發(fā)”，30%的土地則是“規(guī)劃在建”。針對(duì)這些嚴(yán)重超期的閑置土地，卻幾乎從未被執(zhí)行“無(wú)償收回”的監(jiān)管規(guī)定。這不僅負(fù)面影響了房市的供求關(guān)系，同時(shí)也慫恿了開(kāi)發(fā)商繼續(xù)高價(jià)拍地、囤積閑置土地，直至不斷地推高房?jī)r(jià)。
回顧從2007年底到2009年初的房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)折變化，我們不難發(fā)現(xiàn)，所謂的房?jī)r(jià)堅(jiān)冰其實(shí)并不難破解。只要“二套房”政策等監(jiān)管措施得到強(qiáng)化，開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)地位就可以被打垮，房?jī)r(jià)下跌也將隨之成為現(xiàn)實(shí)，這一規(guī)律已在2008年房?jī)r(jià)的變化中得到了印證。但是如果政策監(jiān)管出現(xiàn)些許松動(dòng)，就會(huì)讓開(kāi)發(fā)商底氣十足，推升并維持高房?jī)r(jià)的沖動(dòng)接踵而至。也正因此，鑒于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期處于畸形高企的狀態(tài)，相關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管措施理應(yīng)常抓不懈，無(wú)論宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)如何變化，都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)厲打擊相關(guān)違規(guī)違法行為。而在當(dāng)下，僅僅一再重申監(jiān)管政策沒(méi)有變化，其效果遠(yuǎn)不如去真正落實(shí)監(jiān)管措施。以此而言，打破樓市的僵局其實(shí)并不困難，只要讓既有的監(jiān)管政策落實(shí)到位就能夠達(dá)到目標(biāo)。
(作者系經(jīng)濟(jì)學(xué)博士) |