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“毛地”出讓是將土地出讓金和拆遷補(bǔ)償費(fèi)捆在一起，對(duì)開發(fā)商而言，地價(jià)一定，壓低拆遷補(bǔ)償就等于多獲利，于是開發(fā)商就有了野蠻拆遷、壓低拆遷價(jià)格的沖動(dòng)。
長(zhǎng)沙最牛釘子戶被拔除。9月23日，長(zhǎng)沙市天心區(qū)政府與黃興南路一棟商鋪的戶主代表簽下協(xié)議，9月24日凌晨，“長(zhǎng)沙最牛釘子戶”的最后一棟房屋，在短短十幾分鐘內(nèi)拆除。
此次拆除，從政府到被拆遷戶，都強(qiáng)調(diào)是一場(chǎng)皆大歡喜的協(xié)議拆除，已經(jīng)破產(chǎn)的開發(fā)商鄧先生卻被遺忘。2007年10月26日就已經(jīng)開業(yè)的新大陸·銀座，是鄧先生的物業(yè)，目前卻關(guān)上一至五層大樓的大門。僅有一樓的幾個(gè)門面勉強(qiáng)開著。（據(jù)昨日《瀟湘晨報(bào)》）
在關(guān)注被拆遷戶利益的同時(shí)，也有必要以同樣的尊重產(chǎn)權(quán)的態(tài)度，關(guān)注開發(fā)商的利益。
鄧先生承擔(dān)了毛地出讓的風(fēng)險(xiǎn)成本，是破產(chǎn)的關(guān)鍵，一幢商業(yè)大樓留了一幢老商鋪未拆，新商鋪的價(jià)格就會(huì)縮水，拆遷補(bǔ)償同樣是筆不菲的支出。
鄧先生破產(chǎn)是打政策擦邊球的結(jié)果。土地出讓有“毛地出讓”和“凈地出讓”之分，“毛地”是指房屋尚未拆除，被拆遷人尚未獲得補(bǔ)償安置的土地。“凈地”是指地上建筑物、構(gòu)筑物已經(jīng)拆遷、被拆遷人已經(jīng)獲得補(bǔ)償安置的土地。
毛地出讓的實(shí)質(zhì)是，將依法應(yīng)由政府負(fù)責(zé)的拆遷推給了開發(fā)商——因?yàn)椤懊亍背鲎屖菍⑼恋爻鲎尳鸷筒疬w補(bǔ)償費(fèi)捆在一起，對(duì)開發(fā)商而言，地價(jià)一定，壓低拆遷補(bǔ)償就等于多獲利，于是開發(fā)商就有了野蠻拆遷、壓低拆遷價(jià)格的沖動(dòng)；如果被拆遷戶頂住不拆，或者擁有強(qiáng)大的后臺(tái)，開發(fā)商就得咽下苦果，資金被占，直至破產(chǎn)。而凈地出讓，政府就必須承擔(dān)起補(bǔ)償與議價(jià)的責(zé)任，通過(guò)市場(chǎng)將成本分?jǐn)偨o開發(fā)商，這時(shí)的成本不含有巨大的拆遷風(fēng)險(xiǎn)。
“毛地”出讓隱患極大，讓有權(quán)有勢(shì)者有拳頭者享受溢價(jià)，無(wú)權(quán)無(wú)勢(shì)息事寧人者只能接受大幅折價(jià)。受損者既有被拆遷戶，也有可能是權(quán)勢(shì)不如大開發(fā)商的中小開發(fā)商。
面對(duì)巨大的利益分配，我們有必要改變開發(fā)商都是“黑五類”必須打倒、釘子戶全是善良的小綿羊應(yīng)該保護(hù)的觀念。利益分配明確、合理的制度，能夠讓所有人獲利，反之，不論是開發(fā)商還是被拆遷戶，都有可能淪為弱勢(shì)群體，因?yàn)樯鐣?huì)結(jié)構(gòu)是金字塔結(jié)構(gòu)，處于塔尖的將收走所有紅利。
意識(shí)到毛地出讓的制度性缺陷，政府曾經(jīng)進(jìn)行制度性改進(jìn)。2007年9月，國(guó)土資源部等三部門印發(fā)《國(guó)土資源部關(guān)于認(rèn)真貫徹＜國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見＞進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》，第一次明確要求“凈地”出讓。良規(guī)必須輔之以相關(guān)的配套措施，讓人遺憾的是，有關(guān)方面至今沒(méi)有出臺(tái)違反“凈地”出讓規(guī)定的罰則，一些地方仍然大規(guī)模實(shí)行毛地拆遷，使236號(hào)文置之高閣。希望政府能夠出臺(tái)配套措施，將凈地出讓落到實(shí)處。
美好的政策可以讓利益各方擁有公平的博弈平臺(tái)，擁有明確的定價(jià)機(jī)制，最大可能地減少投機(jī)者，而不妥的政策則畫地為牢，定價(jià)模糊不清，制造出越來(lái)越多的投機(jī)者。 |