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為應(yīng)對國際金融危機對經(jīng)濟的負(fù)面影響，“量化寬松”或適度寬松的貨幣政策應(yīng)運而生，增發(fā)貨幣成為世界各國拯救經(jīng)濟的重要舉措。但是，大量的貨幣流動性孕育著嚴(yán)重的通貨膨脹隱患，而今年以來國際大宗商品價格的快速攀升，也為通脹爆發(fā)做著鋪墊。正是基于強烈的通脹預(yù)期，國內(nèi)有人提出通過買房規(guī)避未來通貨膨脹的風(fēng)險、實現(xiàn)資產(chǎn)保值升值的觀點。筆者則認(rèn)為，目前不是購房的最好時機，現(xiàn)在買房，買的是房地產(chǎn)的通脹，而不是防通脹。
首先，今明兩年出現(xiàn)嚴(yán)重通脹的可能性不大。因為物價漲幅不僅受貨幣供給的影響，更受到市場需求的制約。
去年四季度至今，美聯(lián)儲等主要國家央行普遍實行了“量化寬松”貨幣政策，向市場投入了巨量貨幣，而我國在適度寬松貨幣政策的推動下，今年前8個月新增貸款總額超過8萬億元，貨幣供給大量增加確實給物價上漲創(chuàng)造了條件。
但是，在供給經(jīng)濟時期，持續(xù)的物價上漲不僅與貨幣發(fā)行量有關(guān)，更多取決于需求的增長。目前世界經(jīng)濟尚未擺脫衰退的陰影，2009年負(fù)增長的格局不會扭轉(zhuǎn)，2010年增長2%已是很樂觀的估計。中國經(jīng)濟企穩(wěn)回升的基礎(chǔ)也不穩(wěn)固，即使全年可以實現(xiàn)8%的增長，也與前幾年的高增長、高需求不可同日而語。低速平穩(wěn)的經(jīng)濟增長決定了能源、原材料和機器設(shè)備等生產(chǎn)需求的緩慢增長，有限的需求增長不會引發(fā)物價大幅上漲。今年以來國際大宗商品價格上漲，既有前期超跌反彈的因素，也有國際投機資本惡意炒作的因素，絕非生產(chǎn)需求旺盛拉動，因此其商品價格上漲不具有持續(xù)性，今明兩年出現(xiàn)嚴(yán)重通貨膨脹的可能性不大。現(xiàn)在買房抑制未來通脹的說法缺乏經(jīng)濟學(xué)依據(jù)。
其次，房地產(chǎn)發(fā)展周期和經(jīng)濟增長周期并非完全同步，以對CPI的上漲預(yù)期判斷房價上漲周期不可行。
房地產(chǎn)業(yè)是帶動現(xiàn)階段經(jīng)濟增長的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，因此房地產(chǎn)業(yè)增長周期和經(jīng)濟增長周期基本同步。但是，由于房地產(chǎn)業(yè)是一個既涉及生產(chǎn)又關(guān)系居民消費的行業(yè)，如果房地產(chǎn)業(yè)增長速度過快、商品房價格上漲過高，超出居民承受能力，國家會對房地產(chǎn)業(yè)的信貸融資、產(chǎn)品銷售進行政策調(diào)整，引導(dǎo)其合理健康發(fā)展。因此，在某些特定時期房價上漲周期和CPI上漲周期不盡一致。
目前我國處于前幾年商品房價格連續(xù)快速上漲、房價過高超出大多數(shù)居民的購買能力的時期，房價大幅上漲的背后也存在投機行為，國家希望通過政策干預(yù)平抑和適當(dāng)降低商品價格。如果政策見效，房價應(yīng)該是走低的，因而目前對于房價的走勢不是上漲預(yù)期，而應(yīng)是下降的預(yù)期。對于CPI和PPI來說，預(yù)期則是相反的。由于金融危機的沖擊，經(jīng)濟增速明顯降低、物價水平持續(xù)回落，政府采取一系列投資消費擴張政策、提高農(nóng)產(chǎn)品(000061,股吧)收購價格、實施豬肉收儲政策旨在擴大需求支持增長、提升物價水平、增強生產(chǎn)者和消費者的信心。因此，居民消費物價和生產(chǎn)物價的預(yù)期是上漲的。
由于兩者的不同步性，以對CPI的上漲預(yù)期判斷房價上漲周期是不可行的。未來樓市存在出現(xiàn)新調(diào)整的可能性，如果在目前房價已經(jīng)處于高位時買入一兩年后才能入住的期房，并不是抵御通貨膨脹且實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的好辦法。因為一套期房從購買到入住再到取得房產(chǎn)證并上市交易，少說要一兩年時間，而在這期間，政府可能已經(jīng)通過對通脹的治理將樓市的泡沫擠掉，房價重新回到了一個相對合理的水平。這樣，高位買入房產(chǎn)者不僅沒能保值增值，還出現(xiàn)了資產(chǎn)縮水。
再次，買房抑制通脹將會推動更大的房地產(chǎn)泡沫，一旦泡沫破裂，高位買房人將成為最大的受害者。
為防通脹而買房已經(jīng)成為推動本輪樓市走出火爆行情的重要因素，然而現(xiàn)實的情況是通脹并未出現(xiàn)，而且預(yù)期在今年內(nèi)甚至更長的時間內(nèi)也不會出現(xiàn)，至少不會出現(xiàn)惡性通脹。但是，房價卻在半年內(nèi)上漲了30-40%，一系列數(shù)據(jù)表明中國的房地產(chǎn)，特別是北京、上海、杭州等大城市的房地產(chǎn)已經(jīng)陷入了瘋狂的泡沫之中，許多城市的房價已經(jīng)刷新了2007年的高度。
一些中心城市，特別是上海、北京和杭州等地房價在過去8年中上漲了600%～1000%，已經(jīng)達(dá)到了彼得·林奇的“10倍”大牛股上漲投資的上限。現(xiàn)在的房價已經(jīng)漲到了超出絕大多數(shù)人1年、3年、5年前的想象，即存在嚴(yán)重的超預(yù)期上漲，房價收入比大大高于國際公認(rèn)水平。中心城市諸多地段的房租收益率低于3%，租房比買房所繳納的利息要便宜得多，租房低收益和買房高支出的巨大反差，充分說明買房市場的畸形發(fā)展不可持續(xù)。經(jīng)濟尚未走出低谷，失業(yè)增多、薪酬下降的威脅仍然存在，有限的收入難以支撐快速上漲的房價。
因此，在目前房價已經(jīng)創(chuàng)出新高、房地產(chǎn)存在嚴(yán)重泡沫的情況下，繼續(xù)買房將會造成更大的房地產(chǎn)泡沫，一旦泡沫破裂，高位買房人將成為最大的受害者。
（作者系國家信息中心經(jīng)濟預(yù)測部高級經(jīng)濟師） |