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昨天昆明有件事很離奇，一大早網(wǎng)上就飛快流傳央視“經(jīng)濟(jì)半小時(shí)”的報(bào)道，說(shuō)是昆明有一大型經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，一期推出5300套房源，5個(gè)月時(shí)間，居然還有2700多套房子沒(méi)能找到買(mǎi)主。報(bào)道說(shuō)，賣(mài)不出去的原因主要是“房?jī)r(jià)高”，“貸不到款”，但是到下午，昆明方面又“辟謠”說(shuō)沒(méi)有2700套，只有600余套沒(méi)有賣(mài)出。棄購(gòu)量大幅縮水，但經(jīng)濟(jì)適用房不是人見(jiàn)人愛(ài)人搶的“香餑餑”的事實(shí)也是顯見(jiàn)的；而與昆明形成鮮明反差的是，廣州一經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目狂被追捧，一開(kāi)盤(pán)就被搶光。
實(shí)際上，2007年出臺(tái)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》明確規(guī)定：“購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的個(gè)人向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款，除符合《個(gè)人住房貸款管理辦法》規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)出具市、縣人民政府經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門(mén)準(zhǔn)予購(gòu)房的核準(zhǔn)通知。”也即，法規(guī)是支持個(gè)人申請(qǐng)房貸的，如果有因?yàn)椤百J不到款”而買(mǎi)不到房的事，關(guān)鍵就在于房管部門(mén)不肯出具證明。
更深一層的矛盾是，《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》明確規(guī)定：“購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。”政府如果不愿承擔(dān)回購(gòu)責(zé)任，銀行自然也怕信貸風(fēng)險(xiǎn)。
經(jīng)濟(jì)適用房原本惠民之好事，如果辦不好，歸根結(jié)底，還在一個(gè)“錢(qián)”字上。資金問(wèn)題不解決，奢談住房保障是空話。少數(shù)中西部城市為解資金緊張之近渴，居然不顧長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和社會(huì)公平，公然違法出售廉租房。廉租房由中央劃撥部分資金，2009年達(dá)300億，但大部分還須地方政府配套。而經(jīng)濟(jì)適用房政府只是提供土地，減免開(kāi)發(fā)稅收，利用企業(yè)融資，建后出售即可回籠資金，并不需要地方政府花多少錢(qián)。
隨著住宅市場(chǎng)化、商品化的發(fā)展出現(xiàn)“左傾主義”，房?jī)r(jià)離普通居民支付能力越來(lái)越遠(yuǎn)，2007年“國(guó)24號(hào)文”標(biāo)志著中央開(kāi)始強(qiáng)化住房保障，補(bǔ)償歷史欠債。2008年11月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的“9000億安居工程投資計(jì)劃”（三年新建400萬(wàn)套），12月國(guó)辦“131號(hào)文件”又明確為：2009年-2011年全國(guó)每年新增130萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房。然而，今年上半年全國(guó)各地新開(kāi)工經(jīng)濟(jì)適用房48萬(wàn)套，僅僅占全年指標(biāo)的37%。原因很多，但完成全年指標(biāo)鐵定沒(méi)戲。
經(jīng)濟(jì)適用房這事兒，中央跟地方的態(tài)度，活似“熱臉貼上冷屁股”。部分城市壓根就不想新建那么多，轉(zhuǎn)而尋求收購(gòu)存量房或貨幣化補(bǔ)貼。也不能全怪地方政府不積極，這一產(chǎn)品天生不足，以?xún)r(jià)值巨大的產(chǎn)權(quán)房，低價(jià)分配給窮人，想要避免富人和官員“搭便車(chē)”，幾乎是不可能的，所以搞了十幾年，全國(guó)相關(guān)丑聞還是層出不窮。筆者認(rèn)為，短期需下調(diào)經(jīng)濟(jì)適用房新建指標(biāo)，長(zhǎng)期應(yīng)讓其慢慢退出歷史舞臺(tái)。
取而代之的，是大興住房租賃市場(chǎng)。若細(xì)分之，可包括廉租房、公共租賃房、市場(chǎng)化的租賃房，以此解決中低收入群體、特殊群體（才畢業(yè)學(xué)生、外地務(wù)工人員）的住房問(wèn)題，其社會(huì)公平性和經(jīng)濟(jì)效率遠(yuǎn)高于實(shí)物分配產(chǎn)權(quán)房（經(jīng)適房、限價(jià)房等）。
廉租房需要政府投入巨資，在當(dāng)前各級(jí)政府財(cái)政支出遠(yuǎn)大于收入的情況下，不可能“畢其功于一役”。市場(chǎng)化的租賃房，重點(diǎn)在于完善制度，比如減稅促流通，立法保障租客權(quán)益，更是需要一個(gè)過(guò)程。目前最為急迫的是，建立公共住房租賃體系，這事住建部正在研究，北京市已開(kāi)始批地建設(shè)，上海亦在做相關(guān)研究。
值得關(guān)注的是，近日上海六部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于單位租賃房建設(shè)和使用管理的試行意見(jiàn)》，這是一種積極而大膽的有益嘗試。一方面，可以挖掘企業(yè)土地和資金等資源，推動(dòng)宿舍這一帶有福利化色彩的公共租賃房（只要產(chǎn)權(quán)非個(gè)人所有）的建設(shè)；另一方面，在城市土地資源日漸稀缺的不利形勢(shì)下，激勵(lì)村集體開(kāi)發(fā)建設(shè)市場(chǎng)化租賃宿舍，在產(chǎn)權(quán)不變的情況下，既有助于擴(kuò)容租賃市場(chǎng)，又能為農(nóng)民帶來(lái)收益，推動(dòng)集體建設(shè)用地制度變革。
（作者系房產(chǎn)研究人士） |