|
隨著近期部分地區(qū)房價(jià)出現(xiàn)“撐桿跳式”的上漲，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控再次被提及。而有著官方背景的中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)（以下簡稱“中房協(xié)”）因?qū)覍页霈F(xiàn)與官方基調(diào)不和諧的聲音而備受“詬病”，購房者和業(yè)內(nèi)人士指責(zé)其已由原本的決策支持機(jī)構(gòu)“變調(diào)”成了開發(fā)商的“代言人”，但許多開發(fā)商對(duì)中房協(xié)的諸多行為也不買賬。
“變調(diào)”的信息提供者？
“如果執(zhí)行得力，中房協(xié)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起一個(gè)從開發(fā)商那獲取最新市場(chǎng)信息，再經(jīng)過實(shí)際的調(diào)研，最后匯總給建設(shè)部，以支持政策決策的角色。當(dāng)然，作為行業(yè)的代表，中房協(xié)也應(yīng)當(dāng)提出一些開發(fā)商對(duì)當(dāng)前及未來市場(chǎng)走向的意見。”見證中房協(xié)組建的一位原建設(shè)部工作人員這樣告訴記者。
中房協(xié)的成立要追溯到上世紀(jì)80年代。1985年9月的一天，在我國住房體制改革剛剛完成試點(diǎn)住房的同一年，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)在北京悄然掛牌。
按照當(dāng)時(shí)組建的設(shè)想，成立后的中房協(xié)除了為開發(fā)商、經(jīng)紀(jì)中介、修建裝飾、物業(yè)管理及與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈有關(guān)的企事業(yè)單位、地方房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)上表達(dá)訴求外，更應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起為建設(shè)部的政策決策提供基層數(shù)據(jù)信息的任務(wù)。
“如果中房協(xié)按照最初的成立設(shè)想走下去，那么現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)或許會(huì)有序得多。”那位原建設(shè)部工作人員感嘆道。
自中房協(xié)成立后，中國的房地產(chǎn)業(yè)在國家全面推進(jìn)住房市場(chǎng)化改革后開始得到前所未有的發(fā)展，但事實(shí)上，在成立后的近20年時(shí)間里，中房協(xié)大多數(shù)的時(shí)間并不為外界所熟知。
“中房協(xié)的聲音是從2004年之后才漸漸多了起來。”一位業(yè)內(nèi)人士回憶，2004年后，隨著商品房市場(chǎng)的逐漸崛起，中房協(xié)的相關(guān)負(fù)責(zé)人一改此前“悶頭調(diào)研”的形象，開始頻頻亮相各大論壇和房地產(chǎn)項(xiàng)目開盤儀式，且每一次都“不負(fù)眾望”，要么同開發(fā)商一起唱漲樓市，要么向媒體爆料最近又向建設(shè)部遞交了什么“能左右決策的建議”。
在此期間，幾乎每一次房價(jià)上漲、購房者紛紛呼吁政府出手調(diào)控房價(jià)時(shí)，中房協(xié)都會(huì)不同于以往的“沉默”，第一個(gè)站出來反對(duì)，并大聲疾呼“市場(chǎng)的問題市場(chǎng)解決”。
而就在2007年，當(dāng)一線城市商品房價(jià)格大漲特漲之時(shí)，市場(chǎng)傳出政府將加強(qiáng)宏觀調(diào)控的聲音，為此中房協(xié)更是發(fā)表了一份《2007年上半年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》，強(qiáng)調(diào)“行政干預(yù)適得其反”。盡管最終報(bào)告并沒有被采納，政府相關(guān)部門的調(diào)控措施接二連三地出臺(tái)，但中房協(xié)此舉卻被業(yè)內(nèi)看做是從市場(chǎng)派向干預(yù)派的一次轉(zhuǎn)型，業(yè)內(nèi)抨擊中房協(xié)“變調(diào)”的聲音越發(fā)強(qiáng)烈。
頻頻呼吁為哪般？
從目前的情況來看，中房協(xié)顯然已開始陷入兩面不討好的尷尬境地中，然而就是面對(duì)這樣“左右為難”的境地，中房協(xié)反而更加活躍，究竟為了什么呢？
北京一位中房協(xié)會(huì)員開發(fā)商向記者透露，中房協(xié)旗下的會(huì)員單位每年都要繳納幾萬到數(shù)十萬不等的會(huì)費(fèi)，同時(shí)每當(dāng)中房協(xié)主辦各類展會(huì)、“廣廈獎(jiǎng)”評(píng)選時(shí)，其會(huì)員單位也都要“積極參與”。
在收獲了會(huì)員們的經(jīng)費(fèi)后，中房協(xié)勢(shì)必要做出些成就，因此就有了樓市低迷時(shí)協(xié)會(huì)要員一再上書呼吁減稅、推行購房補(bǔ)貼、降低準(zhǔn)入門檻、上調(diào)公積金貸款額度等舉措；在樓市火爆時(shí)，則不斷地提醒開發(fā)商小心漲價(jià)過頭引來中央的調(diào)控。
對(duì)于這些言論，時(shí)評(píng)家朱大鳴在其博客上認(rèn)為，目前許多行業(yè)協(xié)會(huì)的高層均是退居二線的官員，他們占據(jù)輿論要地，卻無法代表市場(chǎng)及行業(yè)真正的聲音，而且無法及時(shí)跟進(jìn)經(jīng)濟(jì)大震蕩帶來的快速思維，所發(fā)表言論與中央基調(diào)極不和諧，到頭來是誤導(dǎo)了決策層的判斷與民眾的消費(fèi)需求。
一家中房協(xié)會(huì)員開發(fā)商也認(rèn)為，行業(yè)協(xié)會(huì)走市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的路子，不應(yīng)該是變著法子去撈錢，也不應(yīng)該僅僅為了維護(hù)開發(fā)商的短期利益，而應(yīng)該是站在一種高度，去引導(dǎo)行業(yè)自律，從而使房地產(chǎn)行業(yè)走向可持續(xù)發(fā)展和終極繁榮。
但問題的關(guān)鍵并不在中房協(xié)的立場(chǎng)，而在于它的屢屢上書和建言，是不是真的能夠代表整個(gè)中國房地產(chǎn)業(yè)，能否有利于這個(gè)市場(chǎng)的長期健康發(fā)展。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果說在房價(jià)暴漲時(shí)，行業(yè)協(xié)會(huì)需要做的是幫助政府進(jìn)行調(diào)控政策的決策，以避免泡沫的出現(xiàn)；那么在回暖過快的今天，中房協(xié)最需要做的不應(yīng)是一味阻攔政府調(diào)控措施的落地，而是幫助政府切實(shí)了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，并規(guī)范市場(chǎng)這只“看不見的手”的游戲規(guī)則：讓低收入階層實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，不斷擴(kuò)大“合理定價(jià)”商品房的市場(chǎng)銷售數(shù)量，促使以投機(jī)為目的的開發(fā)商在競(jìng)爭(zhēng)中被淘汰，讓真正有實(shí)力且穩(wěn)定發(fā)展的開發(fā)商逐漸壯大。過了這一關(guān)，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)才健康。
“但從現(xiàn)在的情況來看，在經(jīng)歷多次"上書"失敗后，中房協(xié)并沒有認(rèn)識(shí)到其作為具有政府背景的行業(yè)協(xié)會(huì)的作用到底是什么，它現(xiàn)在更多地是愿意利用媒體這一平臺(tái)，以爆料的形式試圖通過輿論的壓力來達(dá)到左右相關(guān)部門在房地產(chǎn)政策方面的決策。”上述業(yè)內(nèi)人士表示，中房協(xié)的這一轉(zhuǎn)變從去年年底的上書國務(wù)院便可看出。
去年年底，十大振興規(guī)劃尚未全部出齊的時(shí)候，中房協(xié)的領(lǐng)導(dǎo)在出席某開發(fā)商主辦的論壇時(shí)便向在場(chǎng)記者透露，已向國務(wù)院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)遞交房地產(chǎn)政策調(diào)整建議，主調(diào)是改變目前“嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策，改為“適度控制”。然而最終國務(wù)院的十大振興規(guī)劃并沒有將房地產(chǎn)納入其中，國家發(fā)改委在解讀原因時(shí)給出了“房地產(chǎn)業(yè)無需振興”的答復(fù)，這與上述建議截然相反。
中房協(xié)為何總被罵？
“雖然隸屬于住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，中房協(xié)確實(shí)也是中國房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)自治組織，它出面為開發(fā)商說話，也屬天經(jīng)地義。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，在一些行業(yè)協(xié)會(huì)蛻變?yōu)槠髽I(yè)代言人的今天，中房協(xié)為開發(fā)商服務(wù)也不足為奇。
實(shí)際上，行業(yè)協(xié)會(huì)為企業(yè)代言已不是什么新鮮事，先有拉面協(xié)會(huì)等純民間協(xié)會(huì)的“集體定價(jià)”，后有保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、電力企業(yè)聯(lián)合會(huì)等具有官方背景行業(yè)協(xié)會(huì)的漲價(jià)“上書”。期間，這些協(xié)會(huì)也均扮演了企業(yè)代言人的角色，但卻沒受到更多的責(zé)備。值得一提的是，在鐵礦石談判中，盡管有部分中小企業(yè)發(fā)出質(zhì)疑的聲音，但卻絲毫沒有影響中鋼協(xié)繼續(xù)扮演行業(yè)拯救者的角色。為何中房協(xié)的頻頻上書會(huì)遭到購房者和業(yè)內(nèi)人士的普遍質(zhì)疑呢？
“近幾年，一線城市房價(jià)的攀升已讓許多購房者處于買不起房的境地，而屢屢曝光的開發(fā)商囤地、捂盤等事件，再加上在公開建設(shè)成本一事上又諱莫如深，外界普遍形成房地產(chǎn)業(yè)屬于暴利行業(yè)的判斷。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。正是由于房地產(chǎn)業(yè)在老百姓生活中所扮演的特殊角色，當(dāng)購房者因?yàn)榉績r(jià)上漲而無力購房后，逐漸會(huì)對(duì)開發(fā)商產(chǎn)生不滿情緒。在購房者眼中，中房協(xié)跳出來替開發(fā)商說話，無疑成了開發(fā)商的代言人，勢(shì)必會(huì)把對(duì)房價(jià)飆升的不滿轉(zhuǎn)移到中房協(xié)身上。
“上半年樓市的回暖比預(yù)料中要快，這對(duì)保增長和保民生發(fā)揮了重要的作用。”8月7日，中房協(xié)副會(huì)長朱中一在“2009金融地產(chǎn)高端論壇”上肯定房地產(chǎn)并預(yù)計(jì)下半年房價(jià)繼續(xù)上漲的言論引來網(wǎng)民一片罵聲。
“只有出大問題的行業(yè)才需要振興。”朱中一今年3月在重慶某地產(chǎn)論壇表示，“房地產(chǎn)行業(yè)不需要振興，只有出大問題的行業(yè)才需要振興，而房地產(chǎn)行業(yè)并沒有多大的問題。十大行業(yè)振興規(guī)劃的周期也就兩三年的時(shí)間。一個(gè)樓盤從拿地到面市，都需要兩三年，振興也不適合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)律。”此番言論更是爭(zhēng)議不小。
對(duì)于購房者對(duì)自己的不滿，朱中一也曾表示自己很“冤枉”，認(rèn)為自己并不是在為開發(fā)商代言，而是希望房地產(chǎn)市場(chǎng)維護(hù)回暖態(tài)勢(shì)，防止?jié)q價(jià)蔓延。
開發(fā)商也不買賬？
事實(shí)上，由于沒有獨(dú)立的調(diào)研機(jī)構(gòu)，中房協(xié)在屢次上書的過程中均無具有詳細(xì)、確鑿的數(shù)據(jù)支持。“質(zhì)疑國土部的平均地價(jià)的數(shù)據(jù)，中房協(xié)只是一味強(qiáng)調(diào)國土部公布的地價(jià)是按項(xiàng)目當(dāng)時(shí)拿地的價(jià)格，這與后來房地產(chǎn)銷售時(shí)的價(jià)格不是一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，但卻沒有可以對(duì)比的調(diào)研數(shù)據(jù)支撐，這使得在隨后國土部公開620個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地成本后，開發(fā)商和建設(shè)部陷入了被動(dòng)的境地。”建設(shè)部一位工作人員告訴記者，“作為決策部門，建設(shè)部更需要的是對(duì)市場(chǎng)層面較為詳盡的調(diào)研，并不需要中房協(xié)遞交的簡單條文性的建議。”
值得一提的是，不光是建設(shè)部內(nèi)部，雖然被外界看成是開發(fā)商代言人，但在大多數(shù)開發(fā)商眼中，沒有政府部門明確賦予中房協(xié)在房地產(chǎn)企業(yè)中的絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)地位，而這個(gè)屢屢上書請(qǐng)命的房地產(chǎn)協(xié)會(huì)，由于自身準(zhǔn)備不足，也不夠?qū)I(yè)，因此在面臨地價(jià)與房價(jià)之爭(zhēng)等問題上，無法代表全行業(yè)的聲音。
一位不愿透露姓名的中型開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，由于中房協(xié)是從政府部門轉(zhuǎn)變過來的，他們的言行和做法都明顯代表了大房企的利益，服務(wù)“房地產(chǎn)商”也只是服務(wù)了一小部分利益群體，無法代表整個(gè)行業(yè)的聲音。
誰才是市場(chǎng)真正的代言人？
“目前問題不在于中房協(xié)替誰說話，而在于這種鼓呼有可能成為一種沒有對(duì)手的黑夜偷襲游戲——房地產(chǎn)企業(yè)有中房協(xié)堪為利益代言人，那么誰來做廣大購房者的利益代言人呢？”著名時(shí)評(píng)人士舒圣祥認(rèn)為，“在消費(fèi)者代言人缺席的情況下，僅僅依據(jù)中房協(xié)的一面之詞來研究決定房地產(chǎn)政策的變更，顯然不是一場(chǎng)公平的博弈。”
面對(duì)中房協(xié)的頻頻上書，房地產(chǎn)評(píng)論人牛刀也表示，此前中房協(xié)的建議對(duì)樓市起不到任何建設(shè)性的作用。“政府決策部門要的是站在宏觀經(jīng)濟(jì)的高度對(duì)社會(huì)穩(wěn)定、抑制通脹、行業(yè)發(fā)展有積極推進(jìn)作用的建議，而不是幫助某些開發(fā)商賺錢的建議。”在他看來，對(duì)房地產(chǎn)來說，相關(guān)政府希望得到的是，地產(chǎn)泡沫對(duì)通貨膨脹的影響是否在轉(zhuǎn)化，社會(huì)保障型住宅對(duì)地產(chǎn)行業(yè)有無積極的推進(jìn)作用，地產(chǎn)行業(yè)如何來響應(yīng)中央政府大力興建社會(huì)保障型住宅的措施，而并不是一味地如何幫助少數(shù)開發(fā)商維護(hù)市場(chǎng)的高位運(yùn)行。
“對(duì)于今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的總基調(diào)，中央的態(tài)度十分明確，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)各方具有重要作用。”朱大鳴表示，中房協(xié)要做的應(yīng)該是認(rèn)真分析和研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，為決策部門正確引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)走勢(shì)做出理論支持。
從房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的國際經(jīng)驗(yàn)來看，美國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的自治與制衡功能或許能給予中房協(xié)以很大的啟發(fā)。美國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)是全球最大的行業(yè)協(xié)會(huì)，由在美國從事房地產(chǎn)的各專業(yè)分會(huì)共同組建，沒有政府干預(yù)，不受政府領(lǐng)導(dǎo)，根據(jù)市場(chǎng)情況協(xié)調(diào)發(fā)展，眾多下屬協(xié)會(huì)涉及房地產(chǎn)業(yè)的方方面面，協(xié)會(huì)活動(dòng)頻繁，關(guān)注民生利益，影響和促進(jìn)國家行業(yè)的法制建設(shè)、信譽(yù)體系建設(shè)、信息化系統(tǒng)建設(shè)等等。 |