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據(jù)國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，7月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.0%，漲幅比上月擴大0.8個百分點；環(huán)比上漲0.9%，漲幅比上月擴大0.1個百分點，連續(xù)五個月出現(xiàn)上漲，住宅價格上漲壓力加劇。
自1998年中國啟動“取消福利分房、實現(xiàn)居民住宅貨幣化”為核心的住房制度改革至今，住房市場暴露重重問題。自2004年始，中央政府每年都會調(diào)控住宅市場，運用貨幣政策、土地供應(yīng)以及財稅政策等工具，但均不奏效，房價持續(xù)上漲，脫離大部分民眾的實際購買力。目前，”調(diào)控“已不足以解決積弊，需要進行二次房改，才有可能實現(xiàn)住宅市場的健康發(fā)展。
首先，住宅市場不公平性愈發(fā)突出。房改之初，政策要求“最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價的商品住房”，規(guī)定經(jīng)濟適用房覆蓋群體要占到城市人口的60%～70%。但改革以來，廉租房和經(jīng)濟適用房所占比例極小，僅有的也在認證資格上把關(guān)不嚴。目前，住宅市場主要分市場化和非市場化兩部分。在非市場化部分，是國家行政機關(guān)和壟斷性國有企業(yè)，或享有協(xié)議征地的優(yōu)惠自建住房，或者團購，住宅價格遠遠低于市場價格。在市場化部分，消費人群有三種，一是有錢人，可購買多套；一是中產(chǎn)階層，即房奴；剩下多數(shù)民眾是靠個人收入買不起住宅的群體，只能舉家之力或被迫等待。可見，某些部門和企業(yè)門享受特殊待遇；而中產(chǎn)階層與中低收入者背負沉重按揭壓力，影響了國內(nèi)消費，是經(jīng)濟失衡的主要原因。
其次，房地產(chǎn)業(yè)定位異化。1998年啟動房改是為了應(yīng)對亞洲金融危機帶來的外需萎縮沖擊；此后，房地產(chǎn)業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)，土地拍賣和稅費成為地方財政的主要來源。2004年7月，有關(guān)部門規(guī)定同年8月31日起，采取公開招標、拍賣、掛牌的方式出讓土地，旨在消除土地協(xié)議出讓中的腐敗，但卻令地價飛升、房價急漲。
土地拍賣方式是模仿香港，以此解決城市化所需財政，而西方國家一般征收物業(yè)稅。但香港土地政策具有前提，一是香港政府為大約30％左右的人提供了政府興建的公屋；香港實行低稅收政策，且政府提供社會福利，香港高房價相當于納稅，但個人得到較好福利保障。內(nèi)地城市不僅沒有提供足夠的保障性住宅，還缺乏足夠的社會保障。因此，在財政導(dǎo)向與社會福利缺乏的背景下，過高的地價和樓價形成具有剝奪性質(zhì)的市場。
第三，房地產(chǎn)市場醞釀金融風(fēng)險。由于當前貨幣發(fā)行過多而造成通脹預(yù)期，吸引實體經(jīng)濟資本涌入資產(chǎn)市場，包括境外熱錢，正在吹大資產(chǎn)泡沫。住宅已經(jīng)成為資本品，市場開始追漲殺跌，地王現(xiàn)象與貨幣政策為炒作打下基礎(chǔ)，目前所能出臺的政策（增加土地供應(yīng)、收緊二套房信貸等）并不足以勒住未來房價的狂奔，因為供給需要時間，而流動性過剩已成事實。一旦形成地產(chǎn)泡沫，將會殃及金融安全。
我們認為，住宅市場公平性與財政導(dǎo)向不是調(diào)控可以解決，需要徹底改革，包括提供相當比例的政府公屋，改革土地出讓制度等。而地產(chǎn)泡沫的聚集與對高房價的不滿情緒，要求改革越快越好。 |