市場對于房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度在今年年初已經(jīng)有了180度的變化,房地產(chǎn)股票更成為各路資金關(guān)注的焦點(diǎn)。但其實,目前就連房地產(chǎn)商本身都不清楚房價會漲到什么時候和什么價位。
我認(rèn)為,把握房地產(chǎn)市場的趨勢不必太關(guān)注細(xì)節(jié)和結(jié)構(gòu)性變化。實際上,房地產(chǎn)價格周期性變化更多的是貨幣政策的結(jié)果。房地產(chǎn)具有典型的投資品特點(diǎn),其受到貨幣政策的影響顯著超過一般商品,2005年中國房地產(chǎn)價格增幅的回落主要就是貨幣政策收緊的結(jié)果。同時,房地產(chǎn)存貨更不能以一般商品存貨來分析。因為,一旦市場預(yù)期扭轉(zhuǎn),房地產(chǎn)存貨將從沉重的包袱瞬間轉(zhuǎn)為待挖掘的金礦。
本輪房價回升是從東部大城市開始,成交熱點(diǎn)是高價房,從這些特點(diǎn)就可看出本輪房價回升是投資性需求猛烈回升促使成交快速恢復(fù),成交量的快速回升迫使自住性需求集中釋放,從而進(jìn)一步推動房價上漲。今年2季度,在上述兩個因素的推動下,房價迅猛回升。
這一輪回升能持續(xù)多久呢？短期內(nèi)取決于貨幣政策是否能夠持續(xù)放松,長期則取決于中國居民可支配收入是否能夠跟上房價增長的步伐。目前,中國居民的可支配收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上商品房價格上漲的速度。如果中國統(tǒng)計局像美國一樣編制一個家庭房價承受能力指數(shù),恐怕這一指數(shù)早就掉頭向下了。
而近期,支撐房價的最有力因素,也即寬松的貨幣政策已更為強(qiáng)調(diào)“適度”。1年期央行票據(jù)的重新發(fā)行、債券市場收益率不斷提高,這已是實質(zhì)意義上的加息,只不過目前通過存貸款利率的管制而使得這一政策效果暫時不向信貸市場傳導(dǎo)。
但以我的經(jīng)驗來看,當(dāng)央行提高債券市場收益率時,往往會出臺信貸額度控制的措施。我預(yù)計今年央行可能最終設(shè)置10萬億至11萬億的新增人民幣信貸目標(biāo)。這意味著今年下半年,新增人民幣信貸將被控制在3萬億左右,而2010年將有更加嚴(yán)厲的信貸數(shù)量調(diào)控,甚至有加息兩次的可能。這意味著2010年適度寬松的貨幣政策將正式宣告結(jié)束,而房地產(chǎn)市場的繁榮期可能在2010年末結(jié)束,除非中國的外需在2010年出現(xiàn)了快速恢復(fù)使得居民的可支配收入增幅顯著上升,否則房地產(chǎn)價格屆時難有回天之力。
貨幣政策的扭轉(zhuǎn)決定了本輪房地產(chǎn)周期是短周期,即房地產(chǎn)景氣程度會急速提升,在1年后就可能出現(xiàn)快速回落。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期一般在3年以上,這就決定了,從現(xiàn)在開始拿地的開發(fā)商面臨買最貴的地,賣最賤的房的局面。這一環(huán)境下,只有存貨高的開發(fā)商可通過迅速銷售存貨而大幅獲利。因此,目前高存貨水平的房地產(chǎn)上市公司才是最有價值的。
本人使用存貨/營業(yè)收入來衡量房地產(chǎn)企業(yè)的存貨水平,全行業(yè)中位數(shù)為2.3,萬科2.1,保利2.7,金融街2.0,而招商地產(chǎn)高達(dá)7.1,在前20大地產(chǎn)上市公司中名列首位。去年高存貨是不利因素,而今年就成為最大最快的盈利潛力。盡管前期招商地產(chǎn)漲幅巨大,但市場給出的PE、PB仍然只有46、4.2（萬科37、4.7,保利41、6.6）,我估計招商地產(chǎn)合理的PE應(yīng)在60倍左右。
因此,相對于地產(chǎn)板塊整體的股指水平,該股股價仍被顯著低估。（作者系中國銀行全球金融市場部宏觀經(jīng)濟(jì)分析師）
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