|
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，商品價(jià)格由需求和供給的共同作用而形成。需求大于供給時(shí)，價(jià)格趨于上漲；反之，則趨于下降。這一基本道理可幫助人們理解和預(yù)測(cè)各類商品，包括大城市中商品房的價(jià)格趨向。
樓市的供給與一般工業(yè)制品不同
隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們收入增加，社會(huì)對(duì)各種物品及商品房的需求都會(huì)增長(zhǎng)。當(dāng)需求增長(zhǎng)屬于比較穩(wěn)定的變量時(shí)，包括當(dāng)前和未來(lái)可望增加的供給數(shù)量將對(duì)價(jià)格產(chǎn)生更大的影響。因此，那些可在車間里用流水線方式制造的商品，會(huì)有這樣的規(guī)律：早期，需求增長(zhǎng)大于供給增長(zhǎng)形成了高價(jià)，那時(shí)只有高收入者才能消費(fèi)得起這些產(chǎn)品，高價(jià)位也使商家們“發(fā)了財(cái)”。盈利的豐厚既推動(dòng)原企業(yè)擴(kuò)大產(chǎn)量，又促使更多的新企業(yè)投入生產(chǎn)，使供給不斷增加。在供給增量趕上了需求增量的中期，該類物品的價(jià)格將會(huì)趨于穩(wěn)定，商家的利潤(rùn)將下降，中等收入者便成為主要的購(gòu)買者。此后企業(yè)繼續(xù)擴(kuò)大生產(chǎn)，持續(xù)增加的供給會(huì)不斷地超過(guò)需求。于是在遠(yuǎn)期，該類物品的價(jià)格將下降。低收入群體也買得起了。
據(jù)此，人們便可預(yù)測(cè)各種工業(yè)制品的價(jià)格趨向。例如，當(dāng)彩電售價(jià)為2萬(wàn)元時(shí)，看清楚上述特點(diǎn)的中低收入者不必著急，他們可以等到彩電價(jià)格降到兩千元時(shí)再買。從彩電、冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)，到汽車、電腦、手機(jī)、數(shù)碼相機(jī)都是如此。
然而，大城市里的樓市價(jià)格則不同。盡管從制造構(gòu)件到挖坑蓋樓也屬于流水生產(chǎn)，但房屋是要蓋在土地上的。大城市里尤其是中心地區(qū)的土地?cái)?shù)量有限。因此在價(jià)格升高后，房屋的供給增量上不去，即長(zhǎng)期樓市的供給彈性總小于一般工業(yè)制品。這一制約使樓市供給增量總會(huì)小于需求的增量。所以，大城市的房?jī)r(jià)將趨向于上漲。
樓市需求受貨幣數(shù)量的影響
需求指人們?cè)敢馇夷軌蛸?gòu)買的商品房數(shù)量。在國(guó)內(nèi)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、城市化進(jìn)程加快、民間投資渠道仍比較少的現(xiàn)實(shí)下，人們購(gòu)買商品房的愿望無(wú)論現(xiàn)在還是未來(lái)，都將呈增強(qiáng)之勢(shì)。此時(shí)購(gòu)買能力的形成和變化又取決于進(jìn)入樓市的貨幣數(shù)量。
現(xiàn)代貨幣制度的主要特點(diǎn)之一是中央銀行可隨時(shí)向經(jīng)濟(jì)中注入貨幣，并在商業(yè)銀行體系的存貸活動(dòng)中，通過(guò)乘數(shù)效應(yīng)使貨幣數(shù)量得到放大，以滿足經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張的需要。央行還可運(yùn)用調(diào)整準(zhǔn)備金率、基準(zhǔn)利率和公開(kāi)市場(chǎng)操作等政策工具，調(diào)節(jié)市場(chǎng)中的貨幣流量。即所謂的放松或抽緊銀根。
銀根放松使更多的貨幣進(jìn)入樓市，如工資水平提高、房貸大量投放，加之降低首付比例和降低交易稅費(fèi)的政策，都可促使購(gòu)買能力（包括普通購(gòu)屋者，居民和機(jī)構(gòu)中的投資者）不斷地增強(qiáng)，由此促成了大城市中樓市的需求增長(zhǎng)——一種可超過(guò)供給的增長(zhǎng)。
自2004年以來(lái)，國(guó)內(nèi)大城市中房?jī)r(jià)過(guò)快攀升的主因之一正是早期曾過(guò)度放松了銀根，因而推動(dòng)了需求的膨脹。隨后為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快攀升，并對(duì)基建投資為主的增長(zhǎng)方式帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱實(shí)施降溫，貨幣政策又轉(zhuǎn)向了抽緊銀根，如連續(xù)提高準(zhǔn)備金率和基準(zhǔn)利率、強(qiáng)制縮小房貸規(guī)模、取消二套房貸款、提高交易稅費(fèi)等，一些大城市還實(shí)行了取消外來(lái)購(gòu)房者的優(yōu)惠條件、打壓炒房團(tuán)的政策。抽緊銀根使得樓市的需求受到壓制，2008年下半年，大城市中的樓市一度低迷、價(jià)格有走低趨勢(shì)的主因正在于此。
2008年年底，面對(duì)經(jīng)濟(jì)和出口下滑、一些行業(yè)遭遇困境，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)政策再度轉(zhuǎn)為“積極的財(cái)政政策”和“適度寬松的貨幣政策”，以在整體經(jīng)濟(jì)中擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)、促發(fā)展。貨幣注入的理論和經(jīng)驗(yàn)表明：經(jīng)濟(jì)中的貨幣增量應(yīng)在與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)同步到12％的范圍。實(shí)際上，去年年底以來(lái)，國(guó)內(nèi)貨幣增速比之翻了一番還多。新增貨幣中有相當(dāng)一部分流入了樓市與股市，加之房貸規(guī)模擴(kuò)大、貸款門檻和交易稅費(fèi)的降低，各種鼓勵(lì)樓市投資的措施再度恢復(fù)。這一增加貨幣注入的效應(yīng)，就成為近來(lái)大城市中樓市價(jià)格止跌回升，而且會(huì)在未來(lái)保持上漲趨勢(shì)的推手。
統(tǒng)計(jì)里講的樓市下跌和上漲幅度只是平均值。實(shí)際中，人們看到，在前不久樓市呈下降趨勢(shì)時(shí)，越靠近城市中心地區(qū)的樓盤下降越少，甚至沒(méi)有下降。在現(xiàn)今樓市再呈上升趨勢(shì)時(shí)，又是上述樓盤漲幅最大。這一現(xiàn)象體現(xiàn)了前述大城市里樓市供給彈性低的道理。由此也可說(shuō)明：未來(lái)大城市的房?jī)r(jià)將保持上漲趨勢(shì)。
應(yīng)增加城市廉租房的供給
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，與商品漲價(jià)的原因在于原有的需求供給關(guān)系失衡一樣，面對(duì)需大于供，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)通過(guò)漲價(jià)來(lái)變失衡為尋求新的平衡；反之則為降價(jià)。這個(gè)道理中外是一樣的。
至于國(guó)內(nèi)大城市的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快是否為泡沫問(wèn)題，中外則有所不同。一些發(fā)達(dá)國(guó)家的樓市中，由于金融創(chuàng)新帶來(lái)了多種新型及其衍生工具的應(yīng)用，使得需求被過(guò)度放大，隨之帶來(lái)的房?jī)r(jià)上升便具有泡沫吹起的性質(zhì)。而當(dāng)缺乏有效監(jiān)管的金融創(chuàng)新?lián)p害了銀行體系，造成資金鏈的斷裂后，又使得需求急速萎縮，引起供給過(guò)剩、房?jī)r(jià)下跌，生產(chǎn)者也陷入困境，此時(shí)便是泡沫的破裂。
國(guó)內(nèi)情況則不同。以目前價(jià)格來(lái)看，北京、上海等大城市的房?jī)r(jià)的確過(guò)高。許多專家使用“房?jī)r(jià)收入比”（指一個(gè)城市每戶居民的平均房?jī)r(jià)與平均年收入之比應(yīng)為3~6或4~6的標(biāo)準(zhǔn)。）來(lái)說(shuō)明此點(diǎn)。但這并不能說(shuō)明那就是房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)金融體系還未同國(guó)際接軌，房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張中并沒(méi)有國(guó)外那些金融工具的作用，所以不會(huì)出現(xiàn)國(guó)外那樣的房地產(chǎn)泡沫。國(guó)內(nèi)樓市價(jià)格漲跌的原因主要在于供需矛盾以及貨幣供給和其他政策的影響。
因此，好的解決辦法不應(yīng)當(dāng)是，壓房地產(chǎn)商降價(jià)或是用行政方法管制房?jī)r(jià)，而是尋求多種有效的路徑。譬如，加快其他地區(qū)的建設(shè)發(fā)展，不斷縮小與一線大城市的經(jīng)濟(jì)差距，以帶動(dòng)樓市需求的分流，還應(yīng)拓寬民間投資渠道，建立對(duì)低收入者的租房補(bǔ)貼制度，以及在城市中推進(jìn)廉租房的建設(shè)，同時(shí)應(yīng)避免貨幣和其他政策的過(guò)大起伏，以促進(jìn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)能夠協(xié)調(diào)、穩(wěn)定地發(fā)展。 |