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在樓市“小陽春”曇花一現(xiàn)之后,各地退房潮接踵而至。截止到5月27日,杭州當月已有113套解除合同記錄,是今年以來最多的1個月。其中,6筆1.17億元巨額退房大單尤為吸引眼球,而且退房的原購買人竟為樓盤投資方。杭州市政府已表示將對這一現(xiàn)象進行追查。
事實上,杭州的退房潮只是一個縮影。今年以來,在全國許多樓盤高調宣布“開盤即售罄”的同時,退房現(xiàn)象卻屢見不鮮。據(jù)統(tǒng)計,北京近期在售樓盤退房率最高甚至達到了30%;西安退房率也超過了6%;南京4月以來退房套數(shù)也有近200套。
面對退房質疑,房產商給出的理由大致如下:一些項目后期降價銷售,前期的業(yè)主因為不滿提出退房;受經濟危機影響,部分購房者的收入水平降低,貸不到款或還貸出現(xiàn)問題,只得選擇退房等等。應當看到的是,作為一項大額消費,自住者在購房時往往是極為謹慎的,對自己的收入狀況也會做出較合理的預估。開發(fā)商所稱的情況或許存在,但這并不足以導致當下高企的退房率。其實,隱藏在退房潮背后的真相在于,一些開發(fā)商為快速回籠資金,試圖通過諸如假按揭等違規(guī)手段,人為地制造樓盤旺銷的緊張氣氛,以借此刺激購房者的追漲心理。
追根溯源,房產商在虛假銷售中頻頻得逞的根本原因,是其擁有區(qū)域樓盤供給壟斷的市場強勢地位。一方面,由于歷史原因,部分成立較早的開發(fā)商曾擁有行政職能,前期通過政府劃撥土地進行過區(qū)域開發(fā),逐漸形成了對成熟區(qū)域市場的壟斷;另一方面,經過市場的大浪淘沙,一批擁有實力的開發(fā)商誕生,它們通過數(shù)次在同一區(qū)域拿地而逐步形成對區(qū)域樓市的壟斷供給。一批大型房地產旗艦企業(yè)更是擁有了區(qū)域定價的決定權,與之相比,購房者的市場地位則明顯要散亂微小,這就為開發(fā)商操控價格提供了市場基礎。
其實,房地產市場的價格操控是與相關地方政府利益糾結在一起的。在完全市場經濟條件下,開發(fā)商對于價格的管理大可擁有充足的自由,但國內房地產行業(yè)的情形卻大相徑庭。由于國內的土地出讓全部由地方政府所控制,因此,地價對于房價的影響極大。目前業(yè)界普遍認為,地價成本已占到了房地產總成本的50%以上。再加之必要的營銷費用與財務費用,開發(fā)商的剛性開支長期居高不下。所以,在樓市火爆之時,尚可以用高房價抵沖高成本,但是在市場蕭條之際,則極有可能出現(xiàn)由高成本制約的價格下降剛性問題。以此而言,區(qū)域內開發(fā)商便形成了隱形的價格聯(lián)盟。這一聯(lián)盟的存在不僅能夠讓開發(fā)商集體對降價保持緘默,更催化了它們以虛假銷售等違規(guī)手段促銷的沖動。
當下銀根趨于緊縮,開發(fā)商為了扭轉市場頹勢才會更加充分地利用這一區(qū)域市場優(yōu)勢地位,所以虛假銷售問題才會集中爆發(fā)出來。其實,針對這一問題,并不應該簡單地就事論事,而是要從體制上反省房地產行業(yè)的弊病。比如,正是由于地價與樓價之間的緊密關系,導致地方監(jiān)管部門往往會對違規(guī)銷售問題“睜一眼閉一眼”。除了類似杭州等明顯的撤銷合同行為被曝光外,雇用農民工排隊買房的現(xiàn)象就時常見諸于各地報端,但是卻罕見監(jiān)管部門的追根與徹查。再如,開發(fā)商囤積土地長期荒置,也少有被依規(guī)嚴格查處的案例。
諸如此類的現(xiàn)象表明,地方利益與開發(fā)商違規(guī)行為之間始終存在著紐帶關系。若想讓開發(fā)商真正回歸到市場本源,在房地產市場建立起有效的供求競價機制,就必須徹底打破這一體制紐帶。核心的措施在于,通過傾斜性財政政策,讓地方政府不再過度依賴于土地出讓金收入,同時把保障性住房建設作為地方行政必須的職責。前者能夠割斷利益紐帶,同時以讓利于民的形式降低房產開發(fā)成本,最終助推房價的下行;而后者則能夠進一步平衡市場供求,讓開發(fā)商投機炒作失去市場基本的土壤。在此基礎上,建立起中央監(jiān)管部門的督察制度,嚴格促使地方行政部門履行監(jiān)管職責,讓違規(guī)銷售行為能夠嚴格依法得到查處。唯有如此雙管齊下,才能夠讓違規(guī)銷售行為絕跡;而更為重要的是,讓房地產市場定價機制逐步走向公平與理性。
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