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在樓市“小陽春”曇花一現(xiàn)之后，各地退房潮接踵而至。有媒體報道，截至5月27日，杭州當(dāng)月已有113套解除合同記錄，是今年以來最多的一個月。其中，6筆1.17億元巨額退房大單尤為吸引眼球，而且退房的原購買人竟為樓盤投資方。
事實(shí)上，杭州的退房潮只是一個縮影。今年以來，在全國許多樓盤高調(diào)宣布“開盤即售罄”的同時，退房現(xiàn)象卻屢見不鮮。據(jù)統(tǒng)計，北京近期在售樓盤退房率最高甚至達(dá)到了30%；西安退房率也超過了6%；南京4月以來退房套數(shù)也有近200套。
面對退房質(zhì)疑，房產(chǎn)商給出的理由大致如下：一些項目后期降價銷售，前期的業(yè)主因?yàn)椴粷M提出退房；受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，部分購房者的收入水平降低，貸不到款或還貸出現(xiàn)問題，只得選擇退房等。應(yīng)當(dāng)說作為一項大額消費(fèi)，自住者在購房時往往是極為謹(jǐn)慎的，對自己的收入狀況也會做出較合理的預(yù)估。開發(fā)商所稱的情況或許存在，但這并不足以導(dǎo)致當(dāng)下高企的退房率。其實(shí)，隱藏在退房潮背后的真相在于，開發(fā)商為快速回籠資金，試圖通過諸如假按揭等違規(guī)手段，人為制造樓盤旺銷的緊張氣氛，以借此刺激購房者的追漲心理。
追根溯源，房產(chǎn)商在虛假銷售中頻頻得逞的根本原因，是其擁有區(qū)域樓盤供給壟斷的市場強(qiáng)勢地位。一方面，由于歷史原因，部分成立較早的開發(fā)商曾擁有行政職能，前期通過政府劃撥土地進(jìn)行過區(qū)域開發(fā)，逐漸形成了對成熟區(qū)域市場的壟斷；另一方面，經(jīng)過市場的大浪淘沙，一批擁有實(shí)力的開發(fā)商誕生，它們通過數(shù)次在同一區(qū)域拿地而逐步形成對區(qū)域樓市的壟斷供給。一批大型房地產(chǎn)旗艦企業(yè)更是擁有了區(qū)域定價的決定權(quán)力，與之相比，購房者的市場地位則明顯要散亂微小，這就為開發(fā)商操控價格提供了市場基礎(chǔ)。
早在樓市銷售火爆之時，開發(fā)商就不乏類似之舉。雇人排隊營造購房搶購假象；或者通過先簽約、再撤單的“假合同”制造虛假成交等諸多伎倆就曾被曝光。時下，在經(jīng)歷了長達(dá)一年有余的市場沉寂期之后，開發(fā)商普遍面臨著資金回籠困難的壓力。而且，之前在一系列宏觀調(diào)控之后，銀行對房產(chǎn)商的自有資金比例要求也在不斷提高，稅務(wù)總局也規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商所得稅預(yù)繳不低于20%。這一連串的變化，讓一貫依靠高杠桿運(yùn)作的房企資金鏈驟然收緊，有些小型房產(chǎn)企業(yè)甚至游走在生死邊緣。在這一背景下，開發(fā)商希望借助樓市“小陽春”加緊售房的期望可想而知。正因此，所謂“假按揭”等伎倆才會再次上演。業(yè)內(nèi)人士披露，一些開發(fā)商通過“內(nèi)部銷售”或者找員工、親戚做“托兒”，假借他們的身份簽訂購房合同，從銀行騙取貸款。當(dāng)市場回暖時，開發(fā)商再把房子退掉重新銷售。這樣一來，不僅解決了資金難題，還能在熱銷時大賺一筆。
雖然樓市的虛假火爆的確激發(fā)了部分剛性需求，但是隨著銷售真相漸次浮出水面，市場又會再次回到觀望氛圍之下。而且，開發(fā)商造假所帶來的負(fù)面效應(yīng)也逐漸彌散開來，退房潮的到來便是其中之一。除此之外，假按揭所帶來的金融風(fēng)險也不容忽視。這不僅需要金融機(jī)構(gòu)投入一定的人力、物力進(jìn)行防范和跟蹤，而且一旦假按揭風(fēng)險爆發(fā)，借款銀行將不得不成為最終損失的買單人。
由此可見，無論樓市是“牛”還是“熊”，開發(fā)商虛報銷售業(yè)績的現(xiàn)象可謂屢禁不止。對此，還是需要繼續(xù)呼吁強(qiáng)化監(jiān)管，市場需要更加嚴(yán)厲的懲處才能夠打擊開發(fā)商投機(jī)心理。此外，退房潮的再度來臨也給市場調(diào)控部門提出警示：要想讓房價盡快回歸理性，就必須加大政府投入保障住房建設(shè)的力度，實(shí)現(xiàn)保障住房充足的社會覆蓋。逐步弱化開發(fā)商的區(qū)域定價權(quán)，是為樓市健康發(fā)展的必經(jīng)之路。 |