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今年五一節(jié)之前，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，時(shí)隔28天，端午節(jié)前夜，國(guó)務(wù)院公布了這一比例調(diào)整結(jié)果。從具體的數(shù)據(jù)來看，政策依然貫徹有保有壓的結(jié)構(gòu)性調(diào)整思路，而其中最引人矚目的無疑是普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%。
毋庸置疑，房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻情勢(shì)下，出于保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目的由政府出手扶持是必要的。房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)周期長(zhǎng)，相關(guān)聯(lián)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，涉及行業(yè)面廣，環(huán)節(jié)多，而且可以極大程度上解決就業(yè)問題，是保增長(zhǎng)擴(kuò)內(nèi)需的首選刺激方向；同時(shí)，又由于其產(chǎn)品生產(chǎn)和消費(fèi)的雙方向信貸模式捆綁了銀行，一方面對(duì)經(jīng)濟(jì)的繁榮起到促進(jìn)作用，另一方面也是在制造風(fēng)險(xiǎn)隱患，此次美國(guó)的次貸危機(jī)就是最有說服力的證明，因而使刺激政策選擇處于兩難境地，或許正因此，盡管呼聲很高，房地產(chǎn)仍沒有被列入行業(yè)振興規(guī)劃之列；此外，它還是一個(gè)周期性行業(yè)，要隨經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)而波動(dòng)，在經(jīng)濟(jì)上升周期時(shí)，一切風(fēng)平浪靜，而進(jìn)入經(jīng)濟(jì)調(diào)整期時(shí)，這一環(huán)環(huán)相扣的金融鏈條就會(huì)受到挑戰(zhàn)。眼下，就是這種情形。
此前，為擴(kuò)內(nèi)需保增長(zhǎng)，政府已經(jīng)出臺(tái)了一系列旨在保證房地產(chǎn)行業(yè)正常運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)措施：諸如對(duì)已經(jīng)產(chǎn)生的房貸利率實(shí)行折扣，對(duì)首次購房降低首付款比例等等，從金融手段上確保滿足百姓自住房需求，并通過嚴(yán)格控制第二套房貸等措施打擊炒房行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的公平，營(yíng)造一個(gè)健康理性的房地產(chǎn)市場(chǎng)。經(jīng)過一個(gè)冬季，伴隨各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)刺激政策的逐步落實(shí)，我們看到的是，市場(chǎng)資金流動(dòng)性充裕，行業(yè)景氣度正觸底回升，生活消費(fèi)品市場(chǎng)購銷兩旺，汽車產(chǎn)銷量不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在各種交織的聲音中出現(xiàn)短暫的“小陽春”……人們對(duì)經(jīng)濟(jì)前景的預(yù)期正逐步扭轉(zhuǎn)，在保存和鞏固經(jīng)濟(jì)成果的基礎(chǔ)上，政府適時(shí)出臺(tái)了針對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的資本金比例調(diào)整方案。如果說前述政策措施是針對(duì)買房者、老百姓的，那么對(duì)普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例大幅調(diào)降15個(gè)百分點(diǎn)則是針對(duì)開發(fā)商，是為保持房地產(chǎn)行業(yè)鏈條的通暢，維護(hù)經(jīng)濟(jì)大局的穩(wěn)定，仍是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整題中應(yīng)有之意。
有統(tǒng)計(jì)表明，目前房地產(chǎn)業(yè)的資金缺口高達(dá)9000多億元，而這15個(gè)百分點(diǎn)名義上拉動(dòng)的投資額不過3000億元左右，不會(huì)從本質(zhì)上改變房地產(chǎn)業(yè)資金匱乏的現(xiàn)狀。因而，有專家認(rèn)為，資本金比例下調(diào)更有利于規(guī)模大的開發(fā)商獲得更多的開發(fā)貸款，進(jìn)而利用資金優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)、開發(fā)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)、輿論優(yōu)勢(shì)等進(jìn)一步拿地，拓展市場(chǎng)，從而提高市場(chǎng)份額。其結(jié)果將是，加速房企進(jìn)一步分化，加速市場(chǎng)向大開發(fā)商集中。這也是行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整的意思。
其實(shí)，在“小陽春”“提價(jià)”與“高退房率”“高庫存”“假按揭”交織的表象下透露出的恐怕仍然是地產(chǎn)商的“集體焦慮”，這15個(gè)百分點(diǎn)或?qū)O大地慰藉他們的心靈。 |