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一段時間以來，上海樓市流傳著一個令人不安聲調(diào)——“房荒論”。這一聲音塵囂上，似乎一夜之間，過剩的大批房源被消化殆盡。
“房荒說”的基本邏輯是：春節(jié)后，上海一手新房消化速度驚人，樓市后續(xù)供應緊張。按照目前每個月的消化速度，庫存新房僅僅在幾個月之內(nèi)便可賣光，樓市供應危機即將到來。比如，2009年4月25日，上海樓市單日成交量突破1000套，創(chuàng)下了2007年10月以來的82周新高。中銀國際一位分析師就此表示，以4月26日的可售面積、銷售速度推算，上海存量房只剩下3個月的消化時間。
在此類預言之下，“房荒說”推動了大量潛在買家投身樓市。隨之帶來的一個結果是，恐慌心理造成的價格人為抬升，不少開發(fā)商趁勢提價。
筆者的認識是，“房荒說”是片面之詞，從中期來看，供應偏緊可能在上海核心城區(qū)的局部區(qū)域，而不可能在全市范圍內(nèi)上演，“普遍回暖”是一個偽命題，樓市相應的結構調(diào)整依然是未來的主基調(diào)之一。
支持這一論點的主要理由是：首先，以一手新盤中的公寓產(chǎn)品（剔除動遷房、配套商品房）為例，上海佑威房地產(chǎn)研究中心根據(jù)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上海市公寓在2009年1月底的時候存量達到646萬平方米，而時過三個月，2009年4月底全市公寓的存量為507萬平方米，平均每月消化46.33萬平方米。按照這種理想的去化速度來看，光是公寓全部去化，就需要11個月。以目前已經(jīng)入市的一手新盤存量來計算（存量除以月均消耗量），屬于靜態(tài)計算法。
值得注意的是，上海各個環(huán)間消化速度不完全相同。中外環(huán)間的去化速度最快，只需近7個月就能去化，而郊環(huán)外則需要2年才能售完。
其次，此輪消費市場啟動，是前期價格下調(diào)遭遇壓抑已久的剛性需求后形成的疊加效果。去年積壓的購房需求在今年3月開始爆發(fā)，導致近幾個月供求嚴重失衡。近期多數(shù)開發(fā)商去庫存主要由于2008年銷售冷淡，通過減少開工面積減輕資金壓力，而目前市場又現(xiàn)火爆就相對無房可賣，還有政府在近一年半減少土地供應，直接造成新增供應不足。
需要明確的是，已經(jīng)推向市場的一手新盤僅僅是存量的一部分。隨著近期土地市場和樓市共同回暖，在今年下半年大量項目必將快速入市，但不會是所有區(qū)域的供應都將加大，如近期土地供應主要集中在外郊環(huán)區(qū)域，因此該區(qū)域后市可能供大于求，這一新增供應量將擴大未來存量的容量，重新平衡供應與需求的微妙關系。與此同時，外環(huán)以內(nèi)的中心區(qū)域，土地供應日益減少，造成局部區(qū)域的供不應求。
再則，目前各家地產(chǎn)商、研究機構的存量房源消化計算樣本和計算口徑，往往忽略了二手掛牌存量房源，以及此前租賃、未來轉為出售的房源，這一部分將大大分流一手新盤買賣的壓力。
據(jù)公開數(shù)據(jù)，上海全市二手房新增掛牌量今年2月新增3.27萬余套；3月新增掛牌2.8萬余套；4月新增掛牌2.5萬余套。雖然新增掛牌量不斷減少，但存量依然不小。其中，走向嚴重分化的是：低單價、低總價的小戶型房源，或者老公房，銷售速度極快，確實可售存量越來越少，但是，高單價、高總價的二手房源依然掛牌供應豐富。
按照以往的規(guī)律，房地產(chǎn)交易呈現(xiàn)周期特征，每年的5月前后、9月和10月前后是高峰時期，其余時間多為淡季。當前的許多開發(fā)商和機構以2009年4月和5月峰值消費速度來匡算全年，也不夠準確。樓市必將找到新的平衡，去化多種類型的存量將至少耗費一年半至兩年時間。 |