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經(jīng)歷四月下旬的調(diào)整之后，市場(chǎng)再度出現(xiàn)強(qiáng)勁上漲。在這個(gè)過程中，我們注意到土地市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)標(biāo)志性的事件：土地價(jià)格在四月底出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，五月初香港市場(chǎng)對(duì)此做出強(qiáng)烈反應(yīng)，很多內(nèi)地房地產(chǎn)股出現(xiàn)了當(dāng)日上漲10%至20%的走勢(shì)。從以往的情況來看，這往往意味著地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)走向復(fù)蘇，而不是此前人們廣泛預(yù)期的反彈。基于這一因素，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)板塊已經(jīng)出現(xiàn)了系統(tǒng)性的中長期機(jī)會(huì)，通俗講，地產(chǎn)股牛市來臨了。
土地市場(chǎng)出現(xiàn)明確拐點(diǎn)
四月份中國經(jīng)濟(jì)最大看點(diǎn)，是土地市場(chǎng)的回暖和“地王”的再現(xiàn)。先是溫州原溫州長運(yùn)集團(tuán)有限公司地塊以19607
元/平方米的成交樓面價(jià)格，成為09年目前為止的“單價(jià)地王”。再是大連金賽置地有限公司以37.48
億的總價(jià)拿下大連高新區(qū)廟嶺村紅凌路兩側(cè)7宗地塊，成為本月總價(jià)“地王”。
然后我們又看到，深圳位于回龍埔平西路和愛心路交會(huì)處2宗捆綁地塊，14
分鐘內(nèi)舉牌113 次，以高出底價(jià)2.7億的價(jià)格成交，地塊溢價(jià)51%。上海青浦徐涇鎮(zhèn)3 號(hào)地塊有10 家開發(fā)商參與競(jìng)價(jià)，金地以5.6
億摘得地塊，地塊溢價(jià)水平高達(dá)82%。重慶渝北區(qū)觀音橋組團(tuán)E 分區(qū)地塊經(jīng)過14 家開發(fā)商19 輪競(jìng)價(jià)后，以4900 萬元的價(jià)格被重慶仁強(qiáng)收入囊中，地塊溢價(jià)43%。
這一組數(shù)據(jù)表明，中國土地市場(chǎng)出現(xiàn)了集體復(fù)蘇。土地市場(chǎng)的回暖，再度印證了當(dāng)前樓市的回暖：開發(fā)商無論是資金實(shí)力上，還是對(duì)未來樓市的信心上，都在回暖。而近期國務(wù)院發(fā)布的商品住房項(xiàng)目資本金比例將下調(diào)的通知，將再度為房企資金松綁，使房企的負(fù)債能力以及滾動(dòng)開發(fā)能力都進(jìn)一步提高。H股的中資地產(chǎn)股對(duì)此作出強(qiáng)烈反應(yīng)，碧桂園和雅居樂地產(chǎn)全周分別上漲23%和26%。滬深地產(chǎn)指數(shù)分別上漲10%和15%。
土地拐點(diǎn)將引發(fā)地產(chǎn)股在二、三年內(nèi)上漲4至6倍
那么，為什么資本市場(chǎng)會(huì)對(duì)地價(jià)拐點(diǎn)給出如此強(qiáng)烈的反應(yīng)？這是因?yàn)榈貎r(jià)拐點(diǎn)是確認(rèn)房地產(chǎn)板塊中長期趨勢(shì)的重要的標(biāo)準(zhǔn)。
2007年12月前后，廈門集美地塊和廣州金沙洲地塊地價(jià)出現(xiàn)大幅下沉，與相近地塊相比，土地單價(jià)的跌幅在50%左右。在這樣的背景下，筆者撰文指出房地產(chǎn)板塊向下的拐點(diǎn)已經(jīng)確認(rèn)，股價(jià)跌幅將在60%-80%左右。從后來房地產(chǎn)指數(shù)運(yùn)行情況看，滬深房地產(chǎn)指數(shù)跌幅正好在80%左右。
當(dāng)時(shí)我們預(yù)測(cè)地產(chǎn)股下跌60%至80%的主要依據(jù)是地產(chǎn)股的NAV（預(yù)測(cè)凈資產(chǎn)值）情況，在房?jī)r(jià)一個(gè)預(yù)期向下的市場(chǎng)中，地產(chǎn)股的NAV會(huì)出現(xiàn)20%至30%的下調(diào)，與此同時(shí)，分析師們由于對(duì)地產(chǎn)股的謹(jǐn)慎態(tài)度，會(huì)在NAV基礎(chǔ)上再給出20%-50%的折價(jià)。兩重影響下，地產(chǎn)股出現(xiàn)60%至80%的下跌是正常的。
在回到當(dāng)前市場(chǎng)，在地價(jià)確認(rèn)向上拐點(diǎn)后，地產(chǎn)板塊的運(yùn)行將出現(xiàn)顯著的重估，這種重估和地價(jià)確認(rèn)下跌時(shí)，正好是相反的。首先，它將糾正此前的NAV下調(diào)和股價(jià)對(duì)于NAV的折價(jià)，在這個(gè)基礎(chǔ)是地產(chǎn)股的價(jià)格就將上漲2至3倍；其次，隨著地價(jià)的進(jìn)一步回暖，分析師對(duì)地產(chǎn)股的NAV預(yù)測(cè)會(huì)出現(xiàn)20%至30%的調(diào)高；與此同時(shí)，對(duì)地產(chǎn)股的估價(jià)方面，會(huì)在NAV基礎(chǔ)上再給出20%至50%的溢價(jià)。所以，地產(chǎn)股可能已經(jīng)上漲2至3倍的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步上漲1至2倍。最終的目標(biāo)是，地產(chǎn)指數(shù)創(chuàng)出新高。在這個(gè)過程里面，地產(chǎn)股從最低點(diǎn)計(jì)算的累計(jì)升幅可能達(dá)到400%至600%。當(dāng)然，這可能需要二至三年的時(shí)間來實(shí)現(xiàn)。
中國房地產(chǎn)業(yè)在政府的強(qiáng)力支持下提前復(fù)蘇
這次地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整結(jié)束的時(shí)間要普遍早于業(yè)內(nèi)人士的估計(jì)，我們可以從地產(chǎn)商2008年年報(bào)看出這一端倪。直到年報(bào)發(fā)布的3月份，龍頭老大萬科依然認(rèn)為地產(chǎn)業(yè)調(diào)整尚未見底；但在4月下旬的機(jī)構(gòu)投資者會(huì)議上，萬科高層承認(rèn)對(duì)于地產(chǎn)市場(chǎng)過于謹(jǐn)慎，已經(jīng)失去了在去年四季度的最好拿地時(shí)機(jī)。
引發(fā)地產(chǎn)業(yè)調(diào)整結(jié)束的主要?jiǎng)恿碜杂诰用駶撛趬阂值馁彿啃枨螅@種需求又與政府的支持有關(guān)，其中降低按揭貸款利率相對(duì)于降低了2成左右的房?jī)r(jià)。
也就是說，在金融危機(jī)的大背景下，中國房地產(chǎn)業(yè)在政府的強(qiáng)力支持下提前復(fù)蘇；而基于長期的看法，人們對(duì)于住房需求在城市化達(dá)到60％前，依然存在較強(qiáng)的動(dòng)力。所以，長期與短期的結(jié)合導(dǎo)致地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷18個(gè)月的調(diào)整后，將迎來更加美好的前景。
這里值得一提的是梁錦松近期的觀點(diǎn)：個(gè)人來說，我對(duì)中國的房地產(chǎn)行業(yè)是很看好的，從宏觀的角度來看，你可以看到一個(gè)很大的人口基數(shù)，很快的城市化速度，迅速形成的中產(chǎn)階級(jí)，以及城市改建，然后整個(gè)銀行業(yè)放貸還沒有過度杠桿化。所以長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)很好。我們黑石會(huì)在住宅房產(chǎn)/零售房產(chǎn)上，都有所投資。
積極看待地產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)股投資
就短期來看，房屋銷售有望在未來兩個(gè)季度保持活躍態(tài)勢(shì)，而房?jī)r(jià)則有望保持平穩(wěn)或略微上漲。
一方面，由于國內(nèi)流動(dòng)性持續(xù)改善，而銀行的貸存比率也將會(huì)上升；而且政府不會(huì)過早轉(zhuǎn)向收緊流動(dòng)性。基于這一判斷，我們認(rèn)為今年不會(huì)有任何凈流動(dòng)性遭抽走的情況出現(xiàn)，在此基礎(chǔ)上，房屋成交將保持活躍態(tài)勢(shì)。而07、08年壓抑需求的釋放，將導(dǎo)致最近一到兩個(gè)季度的房屋成交保持在目前水平上。
另一方面，至少從珠三角而言，房?jī)r(jià)可能見底了。至于房?jī)r(jià)收入比，我們認(rèn)為實(shí)際的房?jī)r(jià)應(yīng)該在6-8倍左右，這意味著房?jī)r(jià)相對(duì)于收入而言，并沒有處在很高的水平上。從全國的角度看，房?jī)r(jià)的調(diào)整可能也將告一段落。
基于以上的分析，我們積極看待地產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)股投資。 |