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        房子是用來住的不是用來炒的
            2009-03-06    作者:同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院副教授 張鑫    來源:上海證券報
          哈耶克認(rèn)為,觀念的力量是非常強(qiáng)大的,觀念可以創(chuàng)造和改變歷史。這句話也可以用來分析我國的樓市,因?yàn)樵谟^念上把住房看成是消費(fèi)品還是投資品,關(guān)系到中國房地產(chǎn)未來的命運(yùn)和國民的生活。近幾年來,我國樓市存在一個怪現(xiàn)象,那就是一方面大量房子空置,另一方面房源緊缺、房價不斷上漲,以至出現(xiàn)樓市泡沫。原因就在于,在觀念上大家都認(rèn)為房子是可以用來投資(機(jī))的,于是政府炒地皮,有錢的個人和外資就炒房子。全民炒房的結(jié)果是房價不斷攀升,使絕大多數(shù)低收入者買不起房,深受其害。實(shí)際上,除少數(shù)高檔房以外,大多數(shù)房子主要是用來居住的,而不是用來炒的。
          從經(jīng)濟(jì)學(xué)來講,購買房地產(chǎn)確實(shí)是一種投資,而不是消費(fèi)。所以國家在統(tǒng)計(jì)物價時,沒有把房地產(chǎn)價格統(tǒng)計(jì)進(jìn)去,只把房租的價格統(tǒng)計(jì)進(jìn)去。既然買房是一種投資,“炒家”就希望有很多人來“炒”一把,把價格抬上去,從中獲得更多的投資收益。但問題在于,房子不同于一般投資品,它除了具有固定性、差異性和有限性外,還具有民生性。住宅的民生性在于它與老百姓的生活息息相關(guān),因?yàn)樽≌谴_保個人生存的基本物質(zhì)條件,是人們最基本的生活資料和第一必需品。杜甫的詩句“安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏”道出的就是居者有其屋的良好愿望。
          不能把房地產(chǎn)等同于一般投資品還在于,房地產(chǎn)投資并不能增加整個社會的 財(cái)富,投機(jī)過度只會引發(fā)泡沫。對此,英國古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家亞當(dāng)·斯密在《國富論》中就說過,“住宅不會為居住者帶來任何收入。如果將其出租,由于房子本身并不能生產(chǎn)任何東西,因此租房者必須找到其他收入來支付房租。” 斯密由此得出結(jié)論,房主雖然可以通過出租房子獲得收入,但并不會給整個社會帶來一丁點(diǎn)收入。他還認(rèn)為,當(dāng)投機(jī)能獲得高額利潤時,過度投機(jī)就會成為一個最容易犯的錯誤。那些利潤率“最高的國家將毀滅得最快”。
          為了保障居民擁有住房的基本權(quán)利,真正做到“居者有其屋”,許多國家和地區(qū)一方面由政府提供大量廉價房,另一方面實(shí)行嚴(yán)格的限制炒房的政策。比如新加坡約有80%的人購買了組屋(政府投資建設(shè)的住房,以較低的價格出售給中低收入家庭),并規(guī)定兩個人聯(lián)名才能擁有房產(chǎn),單個人不得同時擁有兩處以上的房產(chǎn)。公民所買的組屋5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓,確實(shí)要轉(zhuǎn)讓也必須通過政府機(jī)構(gòu)去交易,而不能直接在市場上出售。如果有人被發(fā)現(xiàn)買了組屋而不居住,可能要遭到6個月的監(jiān)禁。新加坡雖然對公寓的買賣沒有限制,但常常通過調(diào)節(jié)稅收來抑制房價。當(dāng)房地產(chǎn)過熱時,政府會通過征收100%的個人所得稅來抑制投機(jī)性需求。在香港,除了允許房地產(chǎn)市場提供的商品房可以完全開放、自由買賣外,主要通過公屋制度(即廉租房制度)來解決絕大多數(shù)人口的住房問題。達(dá)到一定條件的居民可以購買廉租房,但限于租金低廉和轉(zhuǎn)手困難,居民很難借廉租房進(jìn)行投資或投機(jī)。
          在美國雖然可以炒房,但大多數(shù)人買房都是用來自住的,擁有兩套房子的人并不多。原因在于美國的稅收制度對“炒家”不利。根據(jù)美國法律,房主購房后每年都要向政府繳納相當(dāng)于房產(chǎn)市值百分之三的房地產(chǎn)稅。隨著房子不斷升值,房地產(chǎn)稅也會逐年增加。如果一個“炒家”捂著幾套房子,房子雖然升值了,負(fù)擔(dān)也隨之加重了。大概正是因?yàn)檫@個原因,美國較少出現(xiàn)炒房的現(xiàn)象。所以,對于那些趁美國經(jīng)濟(jì)衰退準(zhǔn)備赴美購房的中國人來說,如果購房是為了供子女留學(xué)居住,自然不錯,但如果是為了投資賺錢,就得考慮稅收風(fēng)險和匯率風(fēng)險了。
          看看我國這些年的大中城市,有錢人紛紛加入炒房隊(duì)伍,“外資炒房團(tuán)”、“內(nèi)資炒房團(tuán)”四面出擊,囤積房屋,哄抬房價,還有一些政府官員也加入進(jìn)來,利用手中的權(quán)力以極低的價格獲得最好的房子,然后囤積起來,不僅造成房地產(chǎn)資源的巨大浪費(fèi),加劇供求矛盾,在一定程度上對引發(fā)房地產(chǎn)泡沫起了推波促瀾的作用。
          可見,無論從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度還是從保障民生的角度看,我們都要改變觀念,絕對不能把所有住房都當(dāng)作股票那樣的純投資品任意炒作。各級政府應(yīng)把住房看成民生問題,把基本解決中國民眾的住房問題作為一項(xiàng)基本職責(zé),向市場提供更多廉價的土地和廉租、廉價房,同時采取合理有效的政策措施抑制個人和外資的房地產(chǎn)投機(jī)行為。對普通老百姓來說,應(yīng)重點(diǎn)發(fā)揮住房的消費(fèi)功能而不是投資功能,減少純粹以投資為目的買房行為。這樣上下一致,才能從根本上穩(wěn)定房價,防止樓市出現(xiàn)泡沫,讓大多數(shù)人都能買得起房、住得起房。
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