|
最近，工農(nóng)中建四大銀行和其他中小銀行紛紛開始辦理存量房貸利率七折優(yōu)惠政策：只要2008年10月27日之前執(zhí)行基準利率0.85倍優(yōu)惠，無不良記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。
同時，今年北京將研究取消二套房限制，適當減稅讓費，刺激改善性需求。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)對取消二套房貸限制的呼聲較高，認為這是激活低迷樓市的手段之一。北京市發(fā)改委5日公布的“2009年發(fā)展改革工作總體考慮”中，將此項內(nèi)容列為2009年發(fā)展改革工作的主要任務，表示將研究取消二套房限制。（1月6日《新京報》）
我認為這是一種審慎而又實事求是的態(tài)度。即使沒有本次全球金融危機，個人也認為我們在對待二套房和二手房交易政策上過去一度過緊，最近正一點一點地試圖放開，也顯得格外小心翼翼，既怕刺激樓價上漲，又擔心銀行的風險加大，同時政府還要顧及一直以來迫切希望房價大幅下降的社會情緒。
說房地產(chǎn)綁架了中國經(jīng)濟也好，房地產(chǎn)成為中國經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎也好，房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟的重要支柱地位，是一個歷史和現(xiàn)實的必然，不由得我們不承認。這個市場停滯，支柱倒塌，整個中國經(jīng)濟的日子不可能好過。而要使房地產(chǎn)市場重新活躍起來，房貸政策至關重要。
又要用信貸大量支持房地產(chǎn)發(fā)展，又要最大限度防范銀行風險，銀行似乎在夾縫中進退維谷。中國人民銀行金融市場司副司長霍穎勵6日重申，借款人每月償還貸款的支出不得超過個人收入的50%，就是這種擔憂的體現(xiàn)。
依我看，既支持房地產(chǎn)信貸又防范銀行風險，不需要太多復雜的手續(xù)，只需把住首付和購房保險這兩個關口，基本可保無憂。美國次貸危機的教訓就是首付款比例過低甚至為零，在房地產(chǎn)抵押物價值出現(xiàn)大幅度下降以及借款人償付能力出現(xiàn)問題的時候造成金融風險。我國商業(yè)銀行最低的房貸首付款比例為20%，既有利于讓自住消費者以較低門檻改善住房需求，也為銀行的風險防范攔起了一道大壩。
至于二套以上房貸，同樣只需要充分利用好首付款這個杠桿，仍然以家庭為單位界定二套以上房，凡是二套以上房貸的，較大幅度地提高首付至40%或60%，并且恢復二套以上房貸的購房保險政策，同時約定第一受益人為銀行。這樣，即使房價相應下跌40%或60%，銀行的風險也基本為零。至于復雜地界定二套房是不是改善型住房，我看可以免了，真正有條件改善住房的，讓他多付點首付，沒什么大不了的。
而規(guī)定借款人每月償還貸款的支出不得超過個人收入的50%，也是可有可無。表面上這樣有利于防范信貸風險，但從過往經(jīng)驗看，收入審核過程往往徒具形式，增加雙方交易成本而已。一方面是很多人收入來源很復雜；另一方面，不同收入群體50%的意義也不同。一個年收入100萬的職業(yè)經(jīng)理人，他的收入80%以上都可以用來還貸、投資；一個月收入2000元的普通職員，拿一半付月供日常生活就吃不消了。還是把這個權利還給公民“自決”吧。
通過首付這個重要杠桿，也能夠有效地把炒房客排除在信貸支持之外。大幅提高二套房以上的首付比率，炒房客原本可以買兩套房的，也許現(xiàn)在只能買一套甚至一套也買不了。短期炒房對首付敏感而對利率不敏感，因此完全可以對二套房以上的房貸也一視同仁地采取最優(yōu)利率優(yōu)惠措施，而且免去那些繁雜的申請與審核程序。 |