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跌跌不休的股市，讓投資者脆弱的神經(jīng)再次經(jīng)歷嚴(yán)峻考驗(yàn)。自2007年10月16日創(chuàng)下6124.04點(diǎn)（滬綜指）的歷史高位后，股市自由落體，上周五滬綜指創(chuàng)出2064.29點(diǎn)的本輪調(diào)整新低。那么，股市何時(shí)才能見(jiàn)底？這是許多人都在關(guān)心的問(wèn)題。
在股市持續(xù)下跌的情況下，討論底部是一個(gè)非常危險(xiǎn)的事情。尤其對(duì)于像我這樣的悲觀論者而言，在上輪牛市即將結(jié)束的去年9月底和10月初，我明確發(fā)出空倉(cāng)的呼吁。在股市的諸多制度漏洞堵住以前，空倉(cāng)才是最佳選擇。
雖然，我們不能很清晰地弄清楚中國(guó)股市的底部到底在哪里，但有一點(diǎn)是非常明確的，在房?jī)r(jià)真正下跌以前，中國(guó)股市是很難找到支撐的，或者說(shuō)，是很難見(jiàn)底的。高高在上的房?jī)r(jià)，是懸在股市上空的一把達(dá)摩克利斯之劍，沒(méi)有誰(shuí)知道它何時(shí)會(huì)落下來(lái)，但我們可以確切的知道，只有當(dāng)它落下來(lái)，股市才能坦然地完成筑底過(guò)程。在此之前，任何筑底的說(shuō)法都值得懷疑。為什么？
房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，與金融業(yè)密切相關(guān)，也因此，房地產(chǎn)類股票與金融類股票的波動(dòng)具有一定的內(nèi)在聯(lián)系，而房地產(chǎn)與金融類上市公司在中國(guó)股市中所占的權(quán)重，足可以影響乃至左右整個(gè)股市的運(yùn)行方向。
從現(xiàn)在的業(yè)績(jī)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)仍然顯得比較“靚麗”。2008年上半年，滬深兩市104家房地產(chǎn)上市公司（不含ST公司），共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入835.36億元，比2007年中期的631.86億元增長(zhǎng)32.31%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)218.55億元，凈利潤(rùn)119.58億元，同比分別增長(zhǎng)40.35%和46.11%。
但是，股市所反映的是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的預(yù)期走勢(shì)，具體到房地產(chǎn)業(yè)，它反映的是房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的走勢(shì)，而這一預(yù)期是悲觀的。
交易量的持續(xù)低迷，是制約房地產(chǎn)類上市公司未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的致命隱患。全國(guó)商品房銷售面積（累計(jì)）在持續(xù)下降，今年3月，下降1.40%，4月下降4.90%，5月下降7.20%，6月下降7.20%，7月下降10.80%，不難看出，全國(guó)商品住房銷售面積，無(wú)論是現(xiàn)房還是期房，都在快速下降，且有明顯的加速下滑跡象。如果從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，下滑趨勢(shì)可能更為明顯。比如，今年7月份，全國(guó)商品房銷售面積同比下降37.2個(gè)%。
商品房交易量低迷是人們觀望的結(jié)果。一些開(kāi)發(fā)商和研究者認(rèn)為，這種觀望不會(huì)持續(xù)長(zhǎng)久，一旦樓市回暖，交易量就會(huì)迅速回升。這其實(shí)是一種誤導(dǎo)。公眾對(duì)某種商品的觀望，存在著兩種類型：一種是持幣觀望，即購(gòu)買力真實(shí)存在，人們只是在選擇購(gòu)買的時(shí)機(jī)。二種是無(wú)幣觀望，即購(gòu)買力并不存在。
我認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況屬于第二種，即房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，偏離民眾的購(gòu)買力太遠(yuǎn)，使得絕大部分民眾喪失了消費(fèi)能力，這意味著，房地產(chǎn)業(yè)賴以存在和發(fā)展的基礎(chǔ)，已經(jīng)由于對(duì)未來(lái)消費(fèi)空間的過(guò)度透支而喪失。有鑒于此，民眾對(duì)房?jī)r(jià)的下跌預(yù)期日漸強(qiáng)烈。因此，只要房?jī)r(jià)不真正下跌，人們的這種預(yù)期就持續(xù)存在，房地產(chǎn)類和金融類股票就難以找到支撐，股市就無(wú)法完成筑底過(guò)程。
現(xiàn)在，有不少官員、學(xué)者在呼吁政府救市，一些地方政府也在積極行動(dòng)，出臺(tái)鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施。但這只會(huì)進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)業(yè)的泡沫，不僅無(wú)法阻止房地產(chǎn)業(yè)的大調(diào)整，還可能因?yàn)樾轮圃旄嗯菽裣赂箅[患。樓市泡沫只有在調(diào)整中才能擠壓出來(lái)，靠推高本已高得離譜的房?jī)r(jià)來(lái)改變?nèi)藗兊念A(yù)期，以誘使更多的人去買房的努力只能是徒勞的！
薛涌先生最近在《貴美國(guó)”與“賤美國(guó)”》一文中披露：“實(shí)際上，美國(guó)的大部分地區(qū)（房?jī)r(jià)）都非常便宜……紐約聽(tīng)起來(lái)是個(gè)世界最貴的地方，但紐約州大部分地區(qū)卻很便宜。比如Kenmore地區(qū)中等家庭收入將近六萬(wàn)，中等房?jī)r(jià)九萬(wàn)三。Tonawanda地區(qū)中等家庭收入五萬(wàn)一，中等房?jī)r(jià)七萬(wàn)四。Depew地區(qū)中等家庭收入五萬(wàn)六，中等房?jī)r(jià)九萬(wàn)。Corning地區(qū)中等家庭收入五萬(wàn)二，中等房?jī)r(jià)八萬(wàn)三。房?jī)r(jià)低的地方并非僅僅是窮鄉(xiāng)僻壤。比如得州的奧斯汀，是個(gè)六十多萬(wàn)人口的大城市，和波士頓相當(dāng)，而且文化繁盛，有大名鼎鼎的得州大學(xué)。那里中等家庭收入為四萬(wàn)五千多，中等房?jī)r(jià)為十六萬(wàn)多，三年的收入足以買棟房了。就美國(guó)全國(guó)的水平而言，中等家庭收入為四萬(wàn)四千多，中等房?jī)r(jià)為二十一萬(wàn)多，五年的收入足以買一棟房。”
聯(lián)合國(guó)和世行都曾發(fā)布報(bào)告認(rèn)為，一個(gè)家庭3到6年的收入購(gòu)買一套房是合理的，一旦超過(guò)6年，就容易引發(fā)社會(huì)問(wèn)題。而事實(shí)上，我國(guó)上海、北京等一線城市的絕大部分居民，如果剔除日常開(kāi)銷，40年甚至一輩子的收入都不夠買一套住房。通過(guò)對(duì)比，不難看出我國(guó)房?jī)r(jià)是何等之高了。因此，目前，全國(guó)大部分城市的房?jī)r(jià)都相當(dāng)于股市6000點(diǎn)時(shí)的位置。只有當(dāng)房?jī)r(jià)步入下跌軌道，股市才能開(kāi)始從下跌過(guò)渡到筑底階段。何時(shí)房?jī)r(jià)下跌到位，股市何時(shí)真正見(jiàn)底。如果房?jī)r(jià)不跌，中國(guó)股市沒(méi)有底部可言。 |