|
●國內(nèi)房價上漲幅度有所放緩
●仍在持續(xù)上漲是不爭的事實
●不要夸大按揭貸款斷供現(xiàn)象
●影響土地財政之說站不住腳
根據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%，漲幅比5月低1個百分點；環(huán)比價格與上月持平。其中，新建住房銷售價格同比上漲9.2%，二手住房銷售價格同比上漲7.5%。從政府公布的數(shù)據(jù)來看，盡管近兩個月國內(nèi)房價的上漲幅度有所放緩，但仍在持續(xù)上漲則是不爭的事實。特別是今年前5個月,國內(nèi)房價上漲幅度一直保持在10%以上。
今年房地產(chǎn)市場炒作最熱鬧的問題，有從緊的貨幣政策使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈的斷裂之說，即百日巨變論；有言論認為房地產(chǎn)市場的價格會引發(fā)銀行體系風險，會影響國內(nèi)經(jīng)濟增長，會影響國內(nèi)住房保障體系確立；更有離譜者，說什么房價的下跌，會引起房奴斷供，土地流拍，地方一級財政將失去土地收入的支撐而縮減公共支出，導致居民沒有便捷的公共交通可坐，沒有了環(huán)境優(yōu)美的街心花園，甚至低保、學校也難以為繼等等。
居民住房按揭貸款斷供問題，這種現(xiàn)象即使是在深圳，也是極個別的現(xiàn)象。因為，斷供必要的條件是，一是房價下跌的市值遠遠低于購房者要支付給銀行的按揭貸款，這時向銀行辦理按揭貸款的個人才有意愿停止向銀行還貸款，即斷供（不過，這里要把商業(yè)銀行對一些按揭貸款人審查不嚴而造成無能力還貸的情況除外，這些風險要商業(yè)銀行來承擔）；二是個人支付按揭貸款還款能力完全喪失。如果個人還款能力沒有喪失而不歸還銀行貸款，相應(yīng)的商業(yè)銀行一定會通過法律途徑追討。這不是個人想斷供就可斷供的；三是個人斷供最大的受害者是斷供的個人。只有在斷供的收益遠遠大于這種行為成本時，這種行為才會發(fā)生。
那么，我們來看上述幾個方面的條件，近年來各地房價都在快速飚升，有些地方房地產(chǎn)市場泡沫很大，比如深圳、上海。但是，盡管如此，國內(nèi)各地房價根本就沒有下跌過。如果房價沒有下跌，哪里會出現(xiàn)房價市值低于購房者所要支付給銀行的按揭貸款的價值呢？即使今年以來深圳房價一直在下跌，但就目前的情況來看，房價下跌達到這種地步的情況比較少。從國家公布的數(shù)據(jù)來看，當前掀起這輪斷供討論意義不大。
二是假定房價快速下跌，跌到個人歸還銀行的貸款大于個人所按揭住房的市值，也不是個人想斷供就可以斷供的。這就得看個人有沒有還款能力。如果個人有還款能力而不歸還銀行的按揭貸款或斷供，在目前市場的商業(yè)化及法律化的條件下，沒有任何一家商業(yè)銀行會輕易地允許個人這樣做的。如果個人有能力還款而惡意不還款，那么他一定會受到銀行起訴。而且，個人斷供后的官司頻繁，可能比不斷供的成本還大。
三是個人斷供最大的受害者是自己，如果居民輕易斷供要承擔損失將是巨大的。他不僅要承受已支付首付的損失、要承受已供款按揭貸款的損失以及住房交易費用的損失，而且會嚴重損毀個人信用記錄。在這樣的情況下，斷供個人的損失包括了有形與無形的、現(xiàn)在與將來的等等,綜合在一起將是巨大的。
至于“土地財政”的問題，這是一個十分離譜的概念，它也是中國土地公有制下的產(chǎn)物。在發(fā)達的市場體系下，沒有哪一個國家是通過土地財政來保證政府公共支出的。如果地方政府想通過推高房價來獲得土地財政收入，來推高GDP，表面上是對當?shù)鼐用裼欣菍嶋H上，這種土地財政不僅不利房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，也嚴重損害了農(nóng)民利益及一些地方居民的利益，為政府官員尋租設(shè)租創(chuàng)造了條件。房地產(chǎn)市場的許多問題根源就在這里。因此，土地財政的改革是必然，也是目前中國經(jīng)濟改革重要方面。
總之，最權(quán)威的數(shù)據(jù)表明，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的大勢，并非一些房地產(chǎn)開發(fā)商叫嚷的那樣嚴峻，反之，房地產(chǎn)市場價格上漲還在進行，只不過上漲幅度小了一些。如果把一些惡意的斷供行為看作是全國普遍現(xiàn)象，那有點太夸張了，不知其用意何在？而國內(nèi)房價在上漲，豈有什么土地財政的問題？更何況土地財政本身就是問題，是中國經(jīng)濟改革的對象。如果要把一個要改革的對象作為既定的目標來討論房價不能下跌，前提都錯了，其結(jié)論能對嗎？
（中國社科院金融所研究員） |