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最近，“麗水現(xiàn)象”引來坊間激烈議論。浙江小城麗水，城鎮(zhèn)居民人均年收入不過1.5萬(wàn)元，然而去年那里的房?jī)r(jià)最高炒到1萬(wàn)元/平方米，在日前愈加收緊的宏觀調(diào)控下，麗水房?jī)r(jià)泡沫開始破滅。有人大罵麗水夸張的房?jī)r(jià)泡沫是當(dāng)?shù)卣c房地產(chǎn)商一起炮制，民間游資及炒房團(tuán)自然難逃干系，也有人反駁道“需求過旺”是原始驅(qū)動(dòng)力。
刨出麗水怪現(xiàn)象背后的鏈條自然很有必要，但是更有必要提及的是，麗水現(xiàn)象并非個(gè)案，它映射的是在貨幣緊縮形勢(shì)下，更多的投機(jī)勢(shì)力已轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市。要警惕這些城市房?jī)r(jià)有可能猛然拉升的勢(shì)頭。
房?jī)r(jià)漲跌的敏感度越來越高。現(xiàn)在趨于共識(shí)的是，一二線城市，特別像北京、深圳、廣州等（杭州除外），房?jī)r(jià)盡管沒有一些媒體以偏概全所稱的“暴跌”，但緩慢下降已成大勢(shì)。拿北京來講，據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，上周（6月2日至8日），北京開盤的10個(gè)樓盤均價(jià)為14276元/平方米，較此前一周下降三成。關(guān)鍵是，市場(chǎng)成交大多以小戶型為主，成交量也有所下滑。包括從此前一些官方與民間數(shù)據(jù)可以嗅出，投機(jī)勢(shì)頭趨緩。
但三四線城市情況正好相反。“麗水現(xiàn)象”是一個(gè)極端的案例，但是有數(shù)據(jù)表明，去年國(guó)慶以后，熱錢在一二線城市受到阻擊后，向三四線城市潮涌趨勢(shì)明顯，在高回報(bào)率的誘引下，要么收購(gòu)一些地產(chǎn)項(xiàng)目自己來做，要么參與開發(fā)，一些熱錢為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，委托投資管理公司來負(fù)責(zé)運(yùn)作，可謂煞費(fèi)苦心。另一個(gè)主要原因是，三四線城市一些政策靈活，而且缺乏房地產(chǎn)品牌企業(yè)，這無(wú)論對(duì)熱錢、外資還是一些大型的房地產(chǎn)商來說，都是很好的誘餌。
浙江麗水是一個(gè)四線城市，若要以一個(gè)三線城市為案，取河南鄭州甚為合適。這使我想起來一件事：6月6日，總部在鄭州的河南建業(yè)地產(chǎn)在香港上市，盡管建業(yè)以招股價(jià)下限的2.75港元定價(jià)，盡管上市首日便“破發(fā)”，全天的股價(jià)都沒有機(jī)會(huì)站到發(fā)行價(jià)以上喘口氣，但總裁胡葆森依然是開心的，用建業(yè)的唯一承銷商大摩的一位代表的話來說，“建業(yè)上市本身已是難得的成功”，怪不得潘石屹說，這是“2008年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)折性事件”。
胡葆森的一句推介語(yǔ)很重要，“以鄭州為中心，以河南最遠(yuǎn)的城市為邊界，約300公里為半徑畫一個(gè)圓，這個(gè)圓里有1.2億人口。”何況這個(gè)圓的半徑和里面的人口都有不斷遞增的趨勢(shì)。而來自鄭州房管局的數(shù)據(jù)顯示，今年以來，（新建商品房）房?jī)r(jià)一直在4000元/平方米上下浮動(dòng)，但5月底開始這一均價(jià)出現(xiàn)上升趨勢(shì)，達(dá)到4200元/平方米之上。
列舉這些數(shù)據(jù)與事件的原因，并非為胡葆森“不幸中的萬(wàn)幸”叫好，而應(yīng)從兩方面客觀分析。從商業(yè)角度看，胡葆森寧可讓融資額大幅縮水，也要完成上市，這種“次優(yōu)”決定和努力是非常明智的，也令恒大地產(chǎn)許家印非常艷羨；從宏觀調(diào)控角度來看，鄭州等三線城市的房?jī)r(jià)炒作雖然沒有浙江麗水這一四線城市的炒作程度高漲，但同樣不容忽視。由此看來，應(yīng)謹(jǐn)防三四線城市房?jī)r(jià)的突然回升甚至迅速上漲的苗頭。 |