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保障性住房與商品房在整個(gè)住房供應(yīng)體系中的比例，直接影響著房價(jià)的走勢(shì)。當(dāng)商品房占據(jù)主流的時(shí)候，開發(fā)商掌控定價(jià)權(quán)，逐利的沖動(dòng)會(huì)使它不斷通過各種手段推高房價(jià)。而當(dāng)保障性住房供應(yīng)加大時(shí)，開發(fā)商的壟斷定價(jià)權(quán)就被弱化。因此，在我國加大保障性住房供應(yīng)后，房價(jià)必然走向下跌。
本人在《上海證券報(bào)》先后發(fā)表三篇論房價(jià)走勢(shì)的文章，分別從資金、供求關(guān)系、成本角度入手，推斷我國房價(jià)的整體下降趨勢(shì)已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)。這些文章正引起越來越大的反響，一些研究機(jī)構(gòu)也開始成為我的“同盟”。高盛近期在一份最新報(bào)告中預(yù)測(cè)，受到近些年來房價(jià)上漲過快、緊縮式宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)市場(chǎng)供過于求等因素影響，國內(nèi)房價(jià)將在未來一年出現(xiàn)至少15%的下降。
我相信，隨著越來越多的理性的分析人士與研究機(jī)構(gòu)，客觀地認(rèn)識(shí)這個(gè)市場(chǎng)，房價(jià)即將下跌的結(jié)論將日漸成為主流。今天，我再次從保障性住房的供應(yīng)角度，分析房價(jià)的未來走勢(shì)。
能夠影響房價(jià)的因素，從住房供應(yīng)性質(zhì)來看，可分為兩大部分，一是保障性住房，二是商品房，兩者的平衡關(guān)系，直接決定著房價(jià)的走勢(shì)。我們知道，香港樓市價(jià)格從1997年到2003年8月持續(xù)下跌，房屋價(jià)值縮水70％，17萬家庭成為“負(fù)資產(chǎn)家庭”。而在1997年以前，香港房價(jià)漲勢(shì)如虹。為何發(fā)生了如此大的變化？就在于政府加大了保障性住房的投入。董建華主政的港府，投入巨資建設(shè)大量平民住宅——公屋數(shù)量占到整個(gè)市場(chǎng)的50%左右，保障性住房供應(yīng)量的擴(kuò)大必然蠶食商品房市場(chǎng)的空間，從根本上改變供求關(guān)系，導(dǎo)致房價(jià)的快速下跌。
新加坡的情況大致差不多。新加波地少人多，如果住房供應(yīng)完全交給市場(chǎng)，房價(jià)將變成“天價(jià)”，而實(shí)際上新加坡的房價(jià)相對(duì)比較穩(wěn)定，這成為新加坡保持社會(huì)和諧的一個(gè)重要根基，關(guān)鍵就在于，其住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，商品房占比非常小。新加坡政府規(guī)定，占住戶總數(shù)3%的富人由開發(fā)商提供住宅，收取很高的土地出讓金，入住后收取高額物業(yè)稅，而對(duì)占住戶總數(shù)80%的中低收入者提供由政府控制戶型和房價(jià)的房屋，對(duì)15%的困難戶供應(yīng)由政府補(bǔ)貼的房屋。由于保障性住房占比大，開發(fā)商不能通過壟斷形成定價(jià)權(quán)，房價(jià)走勢(shì)平穩(wěn)。
這兩個(gè)例子說明，保障性住房與商品房在整個(gè)住房供應(yīng)體系中的比例，直接影響著房價(jià)的走勢(shì)。具體而言，這種關(guān)系就是，當(dāng)保障性住房占比較大時(shí)，房價(jià)會(huì)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，波動(dòng)較小。而當(dāng)商品房占據(jù)主流的時(shí)候，開發(fā)商掌控定價(jià)權(quán)，逐利的沖動(dòng)會(huì)使它不斷通過各種手段推高房價(jià)。商品房的占比越大，這種壟斷性越強(qiáng)。
我們知道，2003年以前，我國房價(jià)走勢(shì)平穩(wěn)，漲幅非常小。而在2003年以后，房價(jià)飛漲。為何？國務(wù)院1998年發(fā)布的房改23號(hào)文，所設(shè)計(jì)的住房供應(yīng)體系，是城市80%以上的家庭由政府供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房，而不是開發(fā)商供應(yīng)高價(jià)商品房。也就是說，保障性住房是市場(chǎng)供應(yīng)的主體，屬于開發(fā)商建設(shè)的商品房占比只有10%多，而到了2003年，建設(shè)部出臺(tái)的18號(hào)文把經(jīng)濟(jì)適用房由“住房供應(yīng)主體”改成了“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”，這意味著，保障性住房被商品房所取代——盡管它帶有“保障性質(zhì)”但畢竟落腳點(diǎn)在“商品住房”上。因此，2003年當(dāng)年的房價(jià)漲幅，就超過了1998年至2003年的累計(jì)漲幅。
保障性住房被市場(chǎng)化的商品房所取代，等于賦予了開發(fā)商壟斷定價(jià)權(quán)，房價(jià)的失控也源于此，即使2005年的房地產(chǎn)調(diào)控，亦不能阻止房價(jià)快速上漲的步伐，因?yàn)椋{(diào)控沒有改變住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。可以這樣說，如果住房的供應(yīng)壟斷在開發(fā)商手中，房價(jià)的走勢(shì)就可能降下來。但是，房價(jià)的持續(xù)上漲，越來越遠(yuǎn)離民眾實(shí)際購買力的現(xiàn)狀，令民眾憂心忡忡，也令政府不安。在認(rèn)識(shí)到我國房價(jià)飛速上漲的真正癥結(jié)以后，政府開始以前所未有的速度，加大保障性住房的供應(yīng)，而這成為促進(jìn)房價(jià)下跌的一支重要力量。
2007年8月13日，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（簡稱“24號(hào)文”）發(fā)布，要求“加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”，基本確立了住房保障制度的政策框架。24號(hào)文特別強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大廉租住房資金來源，使得保障性住房的供應(yīng)變得更有保障，供應(yīng)量自然要增大。
11月30日，建設(shè)部等七部門又聯(lián)合發(fā)布了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》。辦法指出，“經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象要與廉租住房保障對(duì)象相銜接”。于是，經(jīng)濟(jì)適用房向下與廉租房銜接，向上又與“限價(jià)房”實(shí)現(xiàn)了鏈接，“三房”無縫對(duì)接，不僅使社會(huì)保障性住房有了一個(gè)系統(tǒng)的體系，也使得從經(jīng)濟(jì)適用房到商品房的過渡因?yàn)椤跋迌r(jià)房”的作用而有機(jī)銜接在了一起，這種對(duì)接弱化了商品房的作用，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房對(duì)商品房都具有替代作用，這意味著開發(fā)商完全主導(dǎo)市場(chǎng)的時(shí)代走向終點(diǎn)。
也因此，房價(jià)的下跌已變得難以避免。5月17日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《中國房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》指出，保障性住房已經(jīng)成為2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)不可忽視的重要組成部分。“從供給狀況來看，根據(jù)此前文件要求，今年6月底前全國656座城市要公布今后4年的住房規(guī)劃。而此前全國重點(diǎn)城市公布的2008年度住房建設(shè)計(jì)劃中，住房保障和供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整成為各大城市今年住房市場(chǎng)發(fā)展的主要著力點(diǎn)。”據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國10個(gè)重點(diǎn)城市2008年計(jì)劃新建住房面積共15294.17萬平方米，其中保障性住房面積共4090.18萬平方米，占新建住房面積比例為26.7%。并且，全國大部分城市保障性住房面積占新建住房面積的比例都在10%以上。其中，武漢的比例最大，約為70.8%；北京計(jì)劃新建保障性住房也在四成以上。為此，研究報(bào)告指出，目前各地都明顯加大了規(guī)劃中保障性住房的建設(shè)面積，這將成為今年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)不可忽視的重要組成部分。
當(dāng)然，所謂“保障性住房已經(jīng)成為2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)不可忽視的重要組成部分”的說法比較委婉，也比較含蓄，說直接點(diǎn)，就是保障性住房必將壓低房價(jià)！ |