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隨著緊縮政策的繼續(xù)，將有越來(lái)越多城市的地價(jià)因缺少資金的推動(dòng)而走向下跌軌道，相應(yīng)的，由此引發(fā)的對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)下跌的群體性預(yù)期，也意味著中國(guó)房?jī)r(jià)將經(jīng)歷一輪像樣的調(diào)整。因此，我們更應(yīng)該把珠三角地區(qū)房?jī)r(jià)的下跌看成是全國(guó)房?jī)r(jià)整體性下跌的一次預(yù)演。
對(duì)于房?jī)r(jià)的走勢(shì)，我在《上海證券報(bào)》先后發(fā)表了《房?jī)r(jià)整體下降已成定局》和《再論房?jī)r(jià)整體下降已成定局》兩篇文章，分別從資金和供求關(guān)系角度入手，推斷我國(guó)房?jī)r(jià)的整體下降趨勢(shì)已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)。今后，我從成本角度再次對(duì)房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)作出分析。
從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，商品的價(jià)格是由供求關(guān)系決定的，成本對(duì)商品價(jià)格所起的作用主要取決于它的傳導(dǎo)能力。當(dāng)然，就直觀感受而言，人們更傾向于這種常識(shí)性判斷：當(dāng)成本上漲時(shí)，成本總要向商品價(jià)格傳導(dǎo)，盡管傳導(dǎo)要經(jīng)過一個(gè)過程，需要耗費(fèi)一定時(shí)間，但人們對(duì)傳導(dǎo)的趨勢(shì)是確信不疑的。當(dāng)這種常識(shí)性判斷成為人們的共識(shí)，就會(huì)成為民眾的一種自然選擇，而且是帶有群體性的選擇。這一點(diǎn)，在房地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)得尤其明顯。如果成本上升，在成本將很快向房?jī)r(jià)傳導(dǎo)的預(yù)期推動(dòng)下，人們(尤其炒房者)會(huì)爭(zhēng)相加入到買房的隊(duì)伍當(dāng)中去。反之亦然。因而，成本的變化在房?jī)r(jià)漲跌中的作用是非常明顯的。
在房?jī)r(jià)的整個(gè)構(gòu)成中，眾所周知的問題是，地價(jià)占據(jù)著絕對(duì)重要的部分。人們通常所說(shuō)的地價(jià)即土地費(fèi)用，它一般包括向政府繳納的土地出讓金、土地征用費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、土地整理費(fèi)用等。土地費(fèi)用在房?jī)r(jià)中的比重，占到20%至30%左右。當(dāng)然，那些早期在地價(jià)很便宜的時(shí)候拿到土地的開發(fā)商，其土地費(fèi)用在房?jī)r(jià)中所占比重有的甚至不足10%，但是，許多開發(fā)商為了掩蓋暴利，常常會(huì)根據(jù)現(xiàn)有的地價(jià)水平來(lái)計(jì)算成本，以最大限度地將利潤(rùn)變小，既確保自己的利潤(rùn)最大化，也容易在避稅方面做文章。
除了土地費(fèi)用，還包括建安工程費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)用、稅費(fèi)和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用等等。整體而言，土地費(fèi)用在整個(gè)房?jī)r(jià)構(gòu)成中占比是最高的，這一點(diǎn)幾乎無(wú)人不曉。因此，哪怕是最普通的老百姓，也常常根據(jù)地價(jià)的走勢(shì)來(lái)判斷房?jī)r(jià)的走勢(shì)。最近幾年房?jī)r(jià)之所以快速增長(zhǎng)，地價(jià)快速上漲是一個(gè)非常重要的原因。因?yàn)榈貎r(jià)飛漲給人們帶來(lái)了一個(gè)強(qiáng)烈的房?jī)r(jià)仍將大幅、持續(xù)、快速上漲的預(yù)期，它不僅把已有消費(fèi)能力的人變成實(shí)際的消費(fèi)者，甚至把那些沒有消費(fèi)能力的潛在消費(fèi)者，也吸引進(jìn)來(lái)，加之炒房者的涌入，房?jī)r(jià)在群體性選擇的推動(dòng)下快速上漲。因此，在地價(jià)漲速越快的階段，房?jī)r(jià)的漲幅也越快。主要是地價(jià)上漲影響了人們的購(gòu)房行為。2007年上半年，是我國(guó)房?jī)r(jià)漲速最快的一個(gè)時(shí)期，尤其是深圳、廣州等地，深圳市半年的房?jī)r(jià)漲幅超過了50%，而在那個(gè)階段，也正是“地王”一個(gè)接一個(gè)密集出現(xiàn)的時(shí)候。
但是，在去年9月房貸新政推出后，地價(jià)就停止了瘋漲的步伐，因?yàn)橘Y金的收緊意味著未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)不確定性風(fēng)險(xiǎn)的加大，開發(fā)商將從“進(jìn)攻”(如瘋狂拿地)向“防御”(開發(fā)已囤積土地)轉(zhuǎn)變，地價(jià)回穩(wěn)是非常容易預(yù)見的。緊接著，2008年1月7日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，以打擊囤積土地為核心的重拳，
不僅加大了囤積土地的成本，也加大了囤積土地的政策風(fēng)險(xiǎn)與資金風(fēng)險(xiǎn)，這使得地價(jià)掉頭向下。
以上海為例，在中央打擊囤積土地的政策發(fā)布后，備受矚目的上海市楊浦區(qū)新江灣城F地塊公開出讓，以底價(jià)67.5億元成交。而在2007年12月份，業(yè)內(nèi)人士估計(jì)的成交價(jià)格約在180億元左右。這僅僅是一個(gè)開頭，隨后，全國(guó)不少城市的土地拍賣出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，深圳、廣州等市的地價(jià)則迅速步入下降軌道。
根據(jù)傳導(dǎo)效應(yīng)，地價(jià)下跌的效果一般要在幾個(gè)月后才能反映出來(lái)，尤其是對(duì)房地產(chǎn)這樣的周期性較長(zhǎng)的行業(yè)而言，但是，誠(chéng)如本人開始部分所言，地價(jià)的下跌使得人們對(duì)房地產(chǎn)成本的下降有了最直觀的認(rèn)識(shí)，這影響了人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)可能下跌的預(yù)期，而這種預(yù)期不僅使那些沒有消費(fèi)能力的人觀望，就連那些有消費(fèi)能力甚至需要買房的人，也推遲了購(gòu)房計(jì)劃。同時(shí)，大量炒房者在未來(lái)房?jī)r(jià)可能下降的預(yù)期下拋售住房，使得長(zhǎng)期累積在市場(chǎng)外的大量存量住房釋放出來(lái)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系一下子發(fā)生了變化，出現(xiàn)了明顯的供大于求的現(xiàn)象。
地價(jià)下跌意味著開發(fā)商開發(fā)成本的降低，這本身就使得房?jī)r(jià)有了下行空間；而地價(jià)下跌引發(fā)的房?jī)r(jià)下跌預(yù)期，改變了人們的消費(fèi)選擇。這是此輪房?jī)r(jià)將步入下跌軌道的判斷依據(jù)之一。
現(xiàn)在，深圳、廣州的房?jī)r(jià)在快速下跌，深圳市有些樓盤的跌幅已經(jīng)超過了50%，但下跌動(dòng)能仍沒有得到充分釋放。這一判斷并非本人一個(gè)堅(jiān)持，就連萬(wàn)科的董事長(zhǎng)王石，亦明確表達(dá)這種看法。4月24日，當(dāng)某媒體記者采訪王石，問他如何看待現(xiàn)階段深圳的樓市時(shí)，王石反問道：“你認(rèn)為深圳的房?jī)r(jià)高不高？”記者答：不高。王石當(dāng)場(chǎng)表態(tài)：“現(xiàn)在深圳的房?jī)r(jià)高了，不信你去買？”
不慚地說(shuō)，此輪樓市調(diào)整，本人是最早提出“拐點(diǎn)論”的研究者之一，有文章可查證：2007年12月17日，本人在《上海證券報(bào)》發(fā)表的《樓市拐點(diǎn)可能正在形成》一文就是證明。而王石則是最早提出拐點(diǎn)論的企業(yè)家，盡管我們未就判斷結(jié)果一致的原因進(jìn)行交流，但相關(guān)原理是相通的。除了本人前兩篇文章中提到的觀點(diǎn)，地價(jià)的下跌是一個(gè)重要依據(jù)。
雖然目前地價(jià)的下跌尚不是全面的，個(gè)別城市還在硬撐，但隨著緊縮政策的繼續(xù)，將有越來(lái)越多城市的地價(jià)因缺少資金的推動(dòng)而走向下跌軌道，相應(yīng)的，由此引發(fā)的對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)下跌的群體性預(yù)期，也意味著中國(guó)房?jī)r(jià)將經(jīng)歷一輪像樣的調(diào)整。因此，把深圳、廣州的房?jī)r(jià)下跌看作孤立的個(gè)例是錯(cuò)誤的，我們更應(yīng)該把珠三角地區(qū)房?jī)r(jià)的下跌看成是全國(guó)房?jī)r(jià)整體性下跌的一次預(yù)演，明智的開發(fā)商除了及時(shí)順勢(shì)作出調(diào)整，沒有更好的選擇。 |