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近期，國家發(fā)改委發(fā)布數(shù)據(jù)表明，10月份全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比增長1.6%，成交量則環(huán)比下降明顯，在歷年的“金九銀十”旺季里，屬于相對低迷的。與統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)相印證，下半年廣州、深圳等一線城市均出現(xiàn)了住宅銷售價格下調(diào)的現(xiàn)象，奔騰不息的樓市終于有了幾分疲態(tài)。
然而，若就此說中國樓市的拐點(diǎn)到來，卻言之過早。按照某位開發(fā)商樂觀的說法，“歷次調(diào)控都有類似三階段，一是觀望期，價量下降；二是適應(yīng)期，老百姓開始接受當(dāng)前價格；三是接受期，完全接受價格，價量慢慢回升，現(xiàn)在還是處于觀望期階段。”果真如此，那么將來仍縈繞著房價“螺旋式上升”的噩夢，樓市調(diào)控的尷尬更甚。
對于中國樓市，“頭痛醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳”的政策顯然沒什么用處。如今年四季度監(jiān)管部門強(qiáng)令銀行不準(zhǔn)新增貸款，但明年初放開后必然會帶來新的反彈，房價說不定會再創(chuàng)新高。中國高房價的根源在于土地制度的不合理，今年國土資源部的39號文已觸及到此，規(guī)定開發(fā)商付清全部土地出讓金才能進(jìn)行開發(fā)。然而歸根到底，只有解決了“賣地生財(cái)”問題，才能抓住高房價的源頭。
簡單地說，隨著我國進(jìn)入快速城市化時期，對城市的功能要求更高，改變城市面貌、加快公用設(shè)施建設(shè)，都需要增加投入。而當(dāng)前的財(cái)稅管理體制決定了地方政府總是感覺缺錢，賣地生財(cái)成了選擇之一。這種模式直接導(dǎo)致了對土地的過度開發(fā)以及對農(nóng)民利益的大量侵害，引出了高房價，以致“土地財(cái)政”一直為人所詬病。
為克服土地財(cái)政的弊病，去年底通過的《土地出讓金管理辦法》就規(guī)定今年1月開始把出讓金納入地方政府基金預(yù)算管理，使其不能成為肆無忌憚使用的“小金庫”，緩解賣地沖動。快一年了，此辦法執(zhí)行效果如何呢？數(shù)據(jù)表明2006年全國土地出讓金已超過7600億元，如果存量部分納入國庫的話，則應(yīng)該在央行資產(chǎn)負(fù)債表中的“政府存款”科目有所反映。而今年1月與去年12月相比，“政府存款”余額增加只有2700億元左右，除去稅收增長入庫因素，估計(jì)土地出讓金實(shí)際納入國庫的金額寥寥無幾。可以看到，在“上有政策、下有對策”的傳統(tǒng)下，僅靠改變土地出讓金管理方式來扭轉(zhuǎn)土地財(cái)政弊端，顯然是不可能的。
他山之石，可以攻玉。從美國的情況來看，在聯(lián)邦、州、地方三級政府構(gòu)架下，財(cái)產(chǎn)稅成為地方政府主要資金來源，地方政府擁有財(cái)產(chǎn)稅的部分立法權(quán)、全部執(zhí)法權(quán)，進(jìn)行稅款征收、日常管理和監(jiān)督檢查等一系列工作。
回到我國，正是由于省以下分稅制改革的缺陷，使地方政府缺乏與事權(quán)相結(jié)合的財(cái)權(quán)，才不得不“賣地為生”。要真正隔斷這一模式，就要為地方政府尋找可持續(xù)的財(cái)源。首先，就是要加快稅制改革，推進(jìn)財(cái)產(chǎn)稅改革，賦予地方政府更多的稅收權(quán)限，建立以不動產(chǎn)稅收支撐的地方財(cái)政。此外，我國地方政府還承擔(dān)了更多的經(jīng)濟(jì)建設(shè)職能，為了替代“賣地發(fā)展”沖動，按照各國經(jīng)驗(yàn)，也應(yīng)該允許通過發(fā)行市政債券來解決，雖然很多人還擔(dān)心地方發(fā)債的風(fēng)險(xiǎn)，但考慮到地方政府已通過各種“準(zhǔn)市政債”來籌集資金，使地方隱性負(fù)債走到陽光下顯然利大于弊。
（作者單位：中國社科院金融所） |