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隨著人口老齡化社會的迫近，養(yǎng)老問題已經(jīng)日益成為政策和市場的關(guān)注熱點。“以房養(yǎng)老”觀點的推出，就是應這樣的背景而成為大眾的焦點議題。中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長、中房集團前總裁孟曉蘇是這一觀點的有力倡導者。
孟曉蘇在他的博客中寫道，我國城市擁有自有住房的家庭已高達70%之多，住房已成為這些家庭擁有財富的主要組成部分。據(jù)國家統(tǒng)計局于2003年對西安、重慶等四城市居民家庭擁有財富的調(diào)查，我國城市家庭平均擁有財富已經(jīng)高達22.83萬元，其中房產(chǎn)價值占到48.98%。經(jīng)過最近這幾年房價的飆漲之后，相信全國城市家庭的房產(chǎn)財富已經(jīng)擁有高達2萬億美元以上的市場規(guī)模。
老年人因退休而導致的各項收入的減少，就可以通過工作時積累的財富來彌補，以維持較為理想的生活狀態(tài)。但如這筆財富是以住房不動產(chǎn)的形式沉淀下來而無法變現(xiàn)，這種保障就只能是一句空話：因為老年人的生活需要實實在在的貨幣來支撐。許多老年人被稱之為“住房富人，現(xiàn)金窮人”。他們年輕時貸款買房，辛勞一生賺錢攢錢，還貸付息，在臨近退休時方才取得住房的完全產(chǎn)權(quán)，此外別無積蓄，接下去就只能依靠不多的養(yǎng)老金維持生活。
與此同時，他們的住房卻順理成章地作為遺產(chǎn)留給了子女。按照庇古福利經(jīng)濟學的觀點，這無疑是一種福利損失：最需要用錢的人沒錢用，而正值壯年的子女卻得到了一筆額外的收入。財富分配的不合理，降低了社會總體的福利水平，更損害了老年人的福利，使得他們不得不過分地壓縮生活水平，同時又對社會保障體系形成巨大壓力。隨著“四二一”家庭的大量出現(xiàn)，一雙兒女是無力在經(jīng)濟上養(yǎng)育四位老年父母；兩對老年父母最終向一雙兒女遺留的雙套房產(chǎn)，也并不為已經(jīng)成家的子女很為需要。在這種狀況下，以房養(yǎng)老，自我養(yǎng)老，顯然是較好的選擇。
應該說，孟曉蘇的觀點是比較富有前瞻性的。“以房養(yǎng)老”的理念在國外其實早已提出，并有了較成熟的操作模式。如美、日、英、法等國于上世紀80年代先后推出的“反向抵押貸款”，就有效地解決了部分“現(xiàn)金窮人，不動產(chǎn)富人”的養(yǎng)老問題。它的操作原理是將住房通過一定形式的金融保險機制，實現(xiàn)價值的流動，使得老年人在工作期間積累的房產(chǎn)，能夠在其晚年帶來穩(wěn)定可靠的現(xiàn)金流入，從而對養(yǎng)老保障發(fā)揮相應的功能。
近日分析師獲悉，已經(jīng)流行歐美數(shù)十年的“以房養(yǎng)老”模式，將于今年10月首次在我國推出。老人抵押房產(chǎn)后，每月從保險公司領取一筆養(yǎng)老金，過世后將房產(chǎn)交與保險公司。據(jù)了解，我國首個主營“以房養(yǎng)老”的保險公司“幸福人壽”已通過相關(guān)部門的審批，計劃下月正式掛牌營業(yè)。
不過，分析師并不看好短中期內(nèi)“以房養(yǎng)老”在中國的市場發(fā)展前景。原因很簡單：當老人將房屋貶值的風險轉(zhuǎn)售給保險公司或其他機構(gòu)之后，老人的現(xiàn)金收入固然多了，但同時會帶來兩個問題：其一是保險公司得到大量的抵押固定資產(chǎn)之后，可以干什么？其二是在抵押期結(jié)束后，如果老人仍舊沒有過世，此時老人的保障將如何解決？
第一個問題不解決，我們很難設想擁有龐大現(xiàn)金流支出的“以房養(yǎng)老”保險公司，將能夠如何生存。而第二個問題如果不事先加以設計和考慮，則很可能出現(xiàn)中國1998年貨幣化分房之后造成的后果：一年40億的廉租房保障支出規(guī)模，使得社會底層住房保障嚴重不足。
需要強調(diào)指出的是，“以房養(yǎng)老”需要真正發(fā)達的資產(chǎn)證券化市場，以便于市場上各機構(gòu)能夠自由進行資產(chǎn)的買賣，這樣的市場制度條件下，才會有足夠多的機構(gòu)愿意來承擔和分散資金占用、資產(chǎn)貶值的風險。而同時，發(fā)達的資產(chǎn)證券化市場又要求政府能夠做到市場經(jīng)濟所需要的兜底：沒有機構(gòu)愿意承擔的風險，政府必須承擔，例如老人抵押房產(chǎn)養(yǎng)老期限到期后的養(yǎng)老問題怎么辦？
“以房養(yǎng)老”絕不是某些人士的一廂情愿就能夠迅速發(fā)展的。其背后所需要的公平的市場制度與條件，才是其良性發(fā)展的基礎。否則，養(yǎng)老問題沒解決好，反而可能引來一些“強者的掠奪”，并造成不必要的社會負面影響。
（作者單位： 安邦集團研究總部） |