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無(wú)論是樓市還是股市，政府總是在提高交易成本抑制需求的怪圈中打轉(zhuǎn)無(wú)法自拔。有必要重申，住房信貸緊縮政策對(duì)銀行有利而對(duì)壓制房?jī)r(jià)無(wú)用。
銀行緊縮房貸的跡象再明顯不過(guò)。先是以房貸大戶建行為首的商業(yè)銀行在深圳等地提高第二套住房首付比，而后銀監(jiān)會(huì)與建行提示信貸風(fēng)險(xiǎn)。近日有媒體報(bào)道，央行、銀監(jiān)會(huì)擬于近日聯(lián)合發(fā)出通知，對(duì)房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域提出新的政策要求。核心政策之一是將第二套房的房貸首付比從30%提高到40%以上，第二套房的貸款利率可能在標(biāo)準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上提升10%左右的幅度。
這是以24號(hào)文下發(fā)為標(biāo)志的房地產(chǎn)新政在金融領(lǐng)域的延伸，目標(biāo)清晰―――打壓房地產(chǎn)投資性需求，減少銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)次級(jí)債危機(jī)想必讓監(jiān)管者印象深刻，這場(chǎng)風(fēng)波如果發(fā)生在中國(guó)，引發(fā)的就是金融業(yè)大動(dòng)蕩。
提高第二套房首付比例無(wú)法抑制房?jī)r(jià)，因?yàn)槭艿揭韵伦璧K：
首先，信息系統(tǒng)不支持。不同的銀行之間信息未曾聯(lián)網(wǎng)，無(wú)法甄別同一個(gè)家庭以不同家庭成員的名義分別購(gòu)房。因此，實(shí)行這一辦法的變化是將使房貸中投機(jī)取巧者增加。
其次，銀行無(wú)法區(qū)分自住與投資，無(wú)法抑制投資需求。提高第二套房的首付比例，目的是為了抑制房地產(chǎn)投資而不是自住需求。但在經(jīng)歷了股市與樓市的跌宕起伏，決策者應(yīng)該很清楚，資本時(shí)代的投資需求是無(wú)法被抑制的。除非有比房地產(chǎn)收益更多的投資品種源源出臺(tái)，否則抑制房地產(chǎn)投資就是前資本時(shí)代鼠目寸光的行為。銀行既沒(méi)有區(qū)分自住與投資的技術(shù)手段，他們的主要任務(wù)也不是為政府的房地產(chǎn)政策服務(wù)，減少房地產(chǎn)的投資數(shù)量，而是減少金融風(fēng)險(xiǎn)盡量提高盈利水平。
再次，從總體來(lái)看，商業(yè)銀行流動(dòng)性仍然過(guò)剩。目前各銀行之所以愿意配合政策提高首付比是因?yàn)槟昴┬刨J額度不足，無(wú)款可貸，無(wú)米下鍋。以上海為例，包括工、農(nóng)、中、建四大國(guó)有銀行在內(nèi)的滬上大多數(shù)銀行都已經(jīng)提前完成了今年的房貸指標(biāo)，少數(shù)中小銀行甚至6月份就已“完工”，想繼續(xù)貸款只能透支明年的貸款額度。等到明年年初新的信貸大戰(zhàn)硝煙再起，恐怕各銀行就不會(huì)棄高額盈利于不顧，惟監(jiān)管者馬首是瞻了。
降低房?jī)r(jià)釜底抽薪的辦法是增加人民幣的購(gòu)買力，使投資者持有實(shí)物資產(chǎn)保值的熱情不那么高漲；或者推出各種收益不下于房地產(chǎn)投資的投資產(chǎn)品；或者政府以提高利率、開征物業(yè)稅等辦法增加政府紅利，從投資者口中奪利，當(dāng)政府紅利上升到某個(gè)臨界點(diǎn)使投資者無(wú)利可圖時(shí)，人們只能棄房地產(chǎn)而去。
提高第二套住房首付比例與按揭利率對(duì)普通購(gòu)房者不利而對(duì)銀行有利。
進(jìn)入加息周期以后，還貸者壓力陡增，銀行面臨越來(lái)越大的房貸風(fēng)險(xiǎn)。房貸的安全性與提高貸款的盈利能力成為銀行首要考慮的因素。提高首付比例和增加利率剛好可以給銀行提供趁手的工具，幫助銀行對(duì)客戶進(jìn)行篩選，那些自有資金充足、能夠接受貸款利率上限的客戶將受到格外垂青，而對(duì)于房貸利率上漲敏感的普通工薪階層將被摒棄在房貸服務(wù)之外。
一般房貸者在加息壓力之下已經(jīng)不堪重負(fù)，今年以來(lái)連續(xù)5次加息，5年以上期房貸優(yōu)惠利率由5.814%升至6.6555%，如果房貸利率在此基礎(chǔ)上上升10%將達(dá)到7.3111%。2004年10月29日以來(lái)9次上調(diào)利率，以總額40萬(wàn)元、期限為20年的住房按揭貸款為例，歷次加息最終累加的總還款額增加了近12萬(wàn)元，加息之后還會(huì)上升數(shù)萬(wàn)元。這對(duì)于資金充裕者固然不足為慮，主要城市的房地產(chǎn)升值幅度仍然可以覆蓋其成本，普通工薪階層只能望而卻步。這樣做的結(jié)果只有一個(gè)，房地產(chǎn)投資成為高收入者的特權(quán)。
政府的職責(zé)之一就是一視同仁地保障中低收入者的居住權(quán)與投資權(quán)。就信貸而言，可以仿照美國(guó)政府支持的兩大住房抵押貸款機(jī)構(gòu)―――聯(lián)邦全國(guó)抵押貸款協(xié)會(huì)和聯(lián)邦住房抵押貸款公司向普通工薪階層的購(gòu)房者發(fā)放優(yōu)惠利率的貸款，而不是把他們都驅(qū)趕到商業(yè)貸款這華山一條道上。美國(guó)兩大住房抵押貸款機(jī)構(gòu)在服務(wù)美國(guó)中低收入購(gòu)房者上功不可沒(méi)，他們陷入困境是因?yàn)闋可骘L(fēng)險(xiǎn)過(guò)大的金融衍生品。
要讓普羅大眾分享房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲的收益，僅讓他們購(gòu)買房地產(chǎn)上市公司的股票是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，據(jù)悉目前央行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等多家部門，還在積極準(zhǔn)備和研究房地產(chǎn)信托投資基金的試點(diǎn)方案，希望類似于香港領(lǐng)匯基金這樣的投資品種盡快出臺(tái)，免得中低收入階層在飛速發(fā)展的房地產(chǎn)資本時(shí)代中被加速邊緣化。 |